凱雷拋110套別墅 每套虧50萬仍遭冷遇
來源：東方網
提要：又是一起炒房炒成了「房東」的案例----2年多前在上海一次性拿下110套別墅的凱雷投資集團（Carlyle Group）一直沒有等到房價升值，日前以幾近於2007年買入時的價格進行拋售，至今僅售出10餘套。
單從售價角度考慮，凱雷此筆買賣可能「虧本」。
2006年底，在併購徐工案中精力被消磨大半的凱雷投資，轉戰別墅市場，出資1.2億美元（約9.5億元人民幣）將位於上海市閔行區中房森林別墅中的110套別墅納入囊中（該項目一期共139套，另外29套被私人買主購入），當時這筆大單被業內認為可能考慮用於出租，以獲取長線收益。
收購完成後，有業內人士判斷，凱雷「用最少的錢購買了一個具有很大升值空間的項目」。當時該物業地上面積銷售均價為2.2萬元/平方米，地下面積銷售均價為6000元/平方米，每套總價在750萬至950萬元。「凱雷2007年初辦好所有手續，之後將110套中的40套裝修完畢，開始招租，根據套型不同，租金在4萬元/月到6萬元/月不等。」知曉這起收購案的一位知情人士對《第一財經日報》表示，「即使到目前，還有別墅帶有租約，但大部分都已預備重新裝修，今年初已開始以成屋在二手房市場統一銷售。」
按凱雷當年9.5億元人民幣購入110套別墅的價格折算，每套別墅約860萬元左右。記者了解到：該項目物業管理費2年約合5萬元/套；按普通的銀行貸款利率7%來計算資金占用成本，又需60萬元/套；此外當初交易時3%的契稅約合25.8萬元。即使不算上收購中所產生的人員及管理成本，最終每套成本也約合950萬元/套。但事隔兩年，該項目並未實現升值。本報通過知情人士了解到：目前凱雷統一銷售的該別墅單價約2.8萬元到3萬元/平方米，粗略計算單幢別墅總價約900萬/套。
「2007年該項目售價曾逼近3萬元/平方米，單幢別墅總價約800萬元左右。按這一價格計算，現在拋售的別墅價格並沒在售價上獲得收益，反而折價了。」知情人士稱。
另一家私募基金的高層則對本報分析說：基金的資金占用成本高於銀行貸款利息，且投資收益目標在25%到30%，所以按照這種計算模式，該基金此次投資可能會零利潤。
但滬上一家代理行不願透露姓名的分析人士稱，凱雷這筆大單並非無利可圖。當年凱雷收購價並沒那麼高，最終地上面積折合單價不足2萬元/平方米。如果算上裝修、2年的持有資金成本及所有手續費，或許還可以有的賺，只是賺得略少而已。除去單價上的微小差別，凱雷收購110幢獨幢別墅後，人民幣匯率對美元升值約12%左右，這或許可帶來額外收益。
