事實上，房地產調控已經持續這麼久，各地也相繼出台了「限購令」等調控措施，但是時至今日，仍難看到房價回歸理性的水平，這究竟有些什麼原因呢?
原因之一：沒搞清炒房資金的來源
很多人提起溫州炒房團、山西煤老闆就非常惱火，認為就是因為這些人的存在，房價才會這麼高，才搞得大家買不起房!我們製造業現在的平均毛利潤只有5%，如果再去掉一些其他費用，我們的製造業基本是不掙錢的。相比較來說，炒房子是一件一點技術含量都沒有的事情，很多以前做實業的人，現在基本都跑去炒房了。他們的觀點基本相同，都認為現在這種大環境下，做實業又累又掙不到錢，炒房又簡單，利潤又高，因此也不能全怪他們。不過從另一方面看，我們過去推出的一些措施也給了溫州炒房團、山西煤老闆有可乘之機，比如2008年的時候，為了刺激房地產，央行在一年之內四次下調利率，幅度達到1.71%。同時二套房貸也有購房貸款利率7折的優惠。不少投資投機者正是利用了這一政策優惠，實現了自己炒房的目的。
原因之二：信貸調控沒有觸及到房地產
在房價飈升、民眾抱怨的情況下，我們政府密集出台了很多調控政策，但是，透過對這些調控政策的分析，我發現一個很有意思的事情，那就是即使到現在，我們的一些信貸調控還是沒有觸及到房地產。原因很簡單：第一，對於地方政府來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現在這種大的環境下，我們的金融機構最怕的就是房價下跌，因為對於金融機構來說房價下跌是最大的系統風險，金融機構自然不會自取滅亡。
而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場狀況下，還很難調節進入樓市的資金。要衡量稅負是不是重了，我們不能只看稅率，因為這只是表面上的，根本沒辦法反映真實的狀況。我們應該看的是這個稅最終能否轉嫁出去。打個比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是，就算對這兩個寡頭徵收200%的稅也沒用，因為無論政府征多少稅，它們都能夠透過價格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負都加到價格上去，最終轉嫁給消費者，所以，它們能保證自己的利潤率不會因為資源稅而下降。同樣，對於炒房者來說，也完全可以把稅費轉嫁出去，而且還不擔什麼風險，至於炒房的利潤究竟有多高，大家心裡已經相當明白了。
原因之三：只注意短預售屋價下跌的表面現象
經歷了一段時間的調控之後，2012年3月，統計局公布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，2月份整體房價仍呈上升態勢，但是70個大中城市中有45個城市新房價環比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現象，房價繼續上漲的趨勢還沒有得到根本改變。這一表面現象也給予了我們三方面的警醒。
第一，2月份和1月份相比房價好像不漲了，可能還有點微跌，然而這只是表面現象，看起來非常好。其實這是一個很有趣的統計數字。我以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對於房價，如果把通州地區也平均進去的話，肯定也是下跌的了，但是三環之內沒有怎麼跌，所以在表面上平均價格好像跌下來了。
第二，中小型開發商被大量淘汰，而一些大型開發商卻是越來越壯大，這是我們不可想像的。比如，去年一整年下來之後萬科整個銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤也上升了35%。之所以大型開發商越調控利潤越高，是因為他們撐控了大量的資源，因此市場震盪的結果，等於是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地產行業的有規模以上收購兼併高達124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調控後市場的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。
第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達3.15萬億元，創歷史的新高。對此，你發現地方政府也挺高興，因為土地出讓金也上升了。因此調控的最終結果，可以說是皆大歡喜。
根據我們的統計，在房價裡面，12項稅跟56項費，另外還有土地成本，加在一起占到了房價的70%左右。房價如果要降到合理的價位，我不曉得用什麼方法跟途徑降下來。其中70%是稅費和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢。還有10%最起碼的構建成本，這個也降不了。另外，開發商有20%的利潤，有很多的支出都含在這裡面，所以這至少還有10%的利潤來保障它的支出。也就是說，房價再怎麼降也不能突破90%的這個剛性關口。
原因之四：保障房沒給老百姓一個預期
在房地產的調控中有一個重要的手段就是保障房，現在全國都在搞保障房「大躍進」，地方政府似乎覺得當務之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。我看到一個很有意思的採訪，央視採訪了一位天津居民，這個被採訪的人通過搖號得到了房子。你知道他怎麼講的嗎?他說感覺很幸運，這其中就有問題了。
我們推出保障房政策的目的是好的，但是方法卻值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平，比如不是用搖號制度而是用排隊制度。因為如果所推出的條件不是老百姓能接受的一個公共意見，就不能取得應有的效果。
舉例來說，深圳的廉租屋必須有個條件，那就是32萬元資產，為什麼是32萬元，不是50萬元?所以數字本身就有問題，一個人32萬元，一家三口32萬元，那麼誰應該有優先權?我們沒有根據這些數據進行一種分類。在中國香港地區，你的年紀、職業、有沒有小孩子、有沒有雙親奉養、你的資產有多少、薪水有多少、股票有多少，根據這些然後形成一個打分的制度。在這個制度之下，根據民眾的意見來界定多少是臨界點。假如是50萬元資產，在這個數字之上沒有希望，你就努力賺錢，自己買商品屋，在這個數據之下，你就符合了，要慢慢等。慢慢等也要按照這個打分，按照時間一定會分配到，比如今年建了5000套保障房，按照分數最高的先住這5000人，分數低的沒有什麼好報怨的，因為分數高的比他們更需要房子，因此他們有一個希望在那裡，而這個預期很重要。
如果說能讓這個預期產生，而且公平的話，這就完成了保障房的經濟學的理念，因此保障房最重要的是我們能夠設計出一套公平的等待制度。保障房不可能一步到位的，但是一旦給老百姓排隊制度之後，他們總會排到，而排到的結果就是政府自己有了充裕的時間去安排建設，老百姓也安心了。而且一旦有了這個規則之後，地產商也安心了，他知道保障房每一年按這個速度建設，因此不需要捂盤、不需要囤地。由此來看，政府不需要在每一年報告中說要建設1000萬套或者800萬套保障房，而是由老百姓打分，而且是網上打分，不是政府去挑選。老百姓參與評分制度，評分以後全部在網站上公示，老百姓自己來做監督。
在新加坡85%都是國民住宅，而且經濟房的標準非常清楚。一家三口在幾年之內能住得起三室一廳的房子，價格就應該是新加坡居民的收入的中位數乘上5或6，它不是根據成本，也不是根據市場價格。而我們，國民住宅是市場價的80%，這代表說又是波動的，又打破了大家的預期了，這是不行的。由於新加坡的做法完全符合我們所說的穩定的預期，所以他們不打壓高端樓盤。新加坡就透過這些有錢人炒作高端樓盤，其土地才賣得高價，才收取更多的出讓金和交易稅，這樣才有資金去建保障房，所以高檔商品屋，是保障房的基礎。如果把他們都打垮了之後，高端樓盤賣給誰，不能把高價房賣給這些有錢人，交易稅收不到，出讓金收不到，用什麼資金建保障房?保障房不能簡單地政府出錢，一定是有錢人來出錢，幫助弱勢群體構建保障房。因此就一定要保證一個繁榮穩定的高端樓盤市場，讓他們能從中賺錢。而我們錯誤的觀念認為，高端樓盤上漲拉動中低端樓盤上漲，這是胡扯的!高端樓盤漲跟低端樓盤漲的原因是因為通貨膨脹一起漲，因此不要用這個誤解打壓高端市場。
原因之五：沒弄清房屋稅的本質
另一個唿出欲的政策就是房屋稅，它被很多人看作是打壓房價的最後「殺手鐧」，可悲的是就連我們的很多學者都沒有搞清楚房屋稅的本質究竟是什麼?世界銀行有一個報告《城市房屋稅的改革指導原則與建議》，封面第一句話就講，房屋稅必然要承受非常重要的政治代價。既然房屋稅如此重要，用它來打壓房價是對是錯?很多人不知道，美國推出房屋稅的目的不是為了打壓房價，而是為了讓房價升值，藏富於民，讓老百姓獲得更高的價值。
按照美國的做法，美國平均徵收1.38%的房屋稅，房屋稅的28%給鄉鎮政府，22%給縣政府，4%給州政府，政府用於修建花園、廣場、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育，用以提高這個地區的教育水平，所以美國99%的老百姓念的都是公立的學校。他們的錢是這麼花的，而且所有的支出有非常的清楚的帳本，老百姓可以隨時上網查詢。美國在這種透明的制度之下，徵收房屋稅老百姓是非常高興的，房屋稅徵收的結果，警察多了，環境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學。治安環境、教育環境都搞好了，房價自然增值，而每增值100美元，政府拿走1.38美元，剩下的歸於老百姓，所以美國徵收房屋稅的結果，是使這個地區的房價大幅增值。對於美國的老百姓而言的話，每一年繳1.38%的房屋稅，就可以享受到這麼多的福利，而這些福利是他們個人做不到的，必須透過政府的公權力行為讓所有社區的人都同時繳這麼多錢，然後才能達到這種所謂的環境改善的目的。所以美國徵收房屋稅是為了藏富於民，為了讓房價升值。
在美國，由居民公選舉出最誠實敬業的人做評估師，來為房產做估值。一般是兩個不相識的人上門共同評估房產，測量房屋的面積、登記房屋的數量，包括有多少個浴室、車庫等等，登記完之後，兩個人分別做評估，然後上網公開，居民能查到所有資料。如果認為過高的話，可以找評估師來理論，評估師會詳細的介紹評估方法，如果還不滿意，可以各向州評估委員會上訴。
相比之下，這樣的方式對我們來說有一個難點，就是如何來評估地產?評估不了又如何收稅呢?收了稅之後又如何用這筆錢呢?如果不搞清楚，到最後就會成為一筆煳塗帳。因為我們還沒有建立相應的評估機制，所以目前沒有徵收房屋稅的條件。
房屋稅的稅種和其他的稅種完全不一樣，其他稅種都是賺錢之後分一部分給政府，房屋稅是沒有創造收入的情況下從老百姓口袋裡挖出一塊肉來。薪資所得該繳稅、企業該繳稅、房屋交易稅該繳，因為老百姓賺錢了。如果個人不是把房產出租而是自己住的話，繳了房屋稅的結果，就是沒賺錢也要繳稅了。
原因之六：房地產調控的三不知
A不知道降房價的手段是什麼
我們的「限購令」就是取消了部分人的購房資格，這個下調房價的手段，可能會讓一些最應該買房的人不准買了，所以讓房價穩定住了，甚至還有稍微下跌的趨勢。比如通州，不讓他們買房需求下跌，房價一定會下跌。問題是，房價當中70%是稅費和土地成本，10%是構建成本，還有10%是其他支出，加在一起是90%，因此房價再降也不能降到90%以下。這就是為什麼，像北京，上海內環或者是上海的中環之內，北京的五環之內，房價要跌也是盤跌，看不到大幅下挫，因為90%的成本在那裡。如果說房價只能跌10%，而90%是硬剛性成本，那很多老百姓可能永遠買不起。如果房價90%是剛性成本的話，那麼也很難達到所謂的收入水平。
B老百姓不知道自己有沒有希望獲得保障房
中央政府撥款給地方政府大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的，大概85000元建一棟四五十平方米的房子，因為土地都不要錢的，以目前8000億元的資金來看，足可以建1000萬套，這也是政府所講的。目前已經完在了400多萬套，再建1000多萬套，這也是政府講的。1000萬套表面看起來好像是建成了。我想問老百姓分到房了嗎?我們搜集了很多數據，發現保障房中的許多都是福利房、動遷房，保障房在數量上仍難滿足普通老百姓的需求。
C地方政府假裝不知不能依靠土地財政
現在我們的房產有12項稅，57項費，還有土地出讓金，如果再加上房屋稅，將使得地方政府完全被土地財政套牢，而進一步套牢的結果就是房價水漲船高，他們必須賣土地，必須想盡辦法拉高地價，讓老百姓多多交易，致使房價根本下不來，而那些地方政府肯定是假裝不知道的。
原因之七：不減少稅費怎麼降房價
降房價真的那麼難嗎?我們天天批評地方政府賣地的行為，賣地只是表面現象。似乎相關部門表面上看到了問題，於是說要改革稅制、重建財稅結構，地方政府下一步不是土地財政，可是最後的結果是告訴我們，要全面開徵房屋稅，只是把土地財政變換了一個名字而已。如果全開徵房屋稅，結果就是讓地方政府更進一步地陷入了土地財政的窘境。
我們目前整個稅制還不盡合理，我國現階段涉及的房地產稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達57項，這還不算土地出讓金。計算下來的話，我們現在的房價里已經包含30%~40%的稅費了。地方政府不管怎麼講它拿30%的錢，做的事還是挺多的，有可能做了70%的事。問題是這麼做下去讓地方政府陷入土地財政這種漩渦裡面，下一步結果就是地方政府希望房價越高，它的土地就賣的越好，然後有錢人又去買房，把房價再炒高，地方政府非常高興，然后土地賣得更高，形成惡性循環，房價根本不可能降低了。其實真正要降房價就是要改革稅制，讓出讓金減少，讓各種稅費減少，這才是降房價的最主要手段。(完)
