全球各國的房地產狀態：被洗劫的中國財富＊阿波羅新聞網

本書站在宏觀經濟的高度，從世界金融戰、世界經濟形勢和中國經濟形勢的種種紛繁複雜的現象入手，以獨到的視角鞭辟入裡地解密了這些「冰山一角」下面隱藏的驚人內幕和真相，分析了中國經濟和中國財富一直以來面臨的危險和挑戰。

德國長期抑制房價的政策

德國的土地是私有化的，而且政府政策扶持德國公民自己建房和合作建房，從而提高了住房供應的效率，同時打破了開發商對房屋供應的壟斷。德國的自建房比例高達61%，開發商建房僅占38%，有獨立的房價評估機制。德國各類地產的價格不是由房地產商或政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。

德國的住房制度對控制房價起到了積極的作用。住房儲蓄體系是一套內部封閉式的長期儲蓄和融資體系，是德國的房地產政策模式。目前，德國共有35家住房儲蓄銀行，住房儲蓄存款的唯一用途是為建房、購房融資，而不是為其他消費目的申請貸款，通過大量的儲蓄者的參與而形成一個互助集體。這種住房儲蓄不受資本市場及其利率波動的影響而獨立存在。德國銀行商業性的住房抵押貸款利率近幾年在8%N11%之間波動，住房儲蓄的存款利率是3%(國家有條件地另行補貼10%)，住房儲蓄貸款利率是固定的5%。一般存貸款利差保持在2%左右，而且德國銀行是不繳營業稅的。只有通過與住房儲蓄銀行簽訂住房儲蓄合同的客戶，才能取得低息貸款的資格。在簽訂合同時，住房儲蓄者向銀行就商定好住房儲蓄的金額給予承諾，以及提出若干年後申請貸款的方式和最高貸款額。住房儲蓄者每月有規律地在住房儲蓄銀行存款，通常確保每月最低存入住房儲蓄合同額的4%，存款利率固定不變，確保最少儲蓄時間為18個月，同時達到儲蓄合同規定的40%以上的存款，才能申請貨款配貸。配貸資格必須滿足銀行規定的以上3個基本條件，銀行決定的優先貸款係數是:

存款x存款係數十利息x利息係數銀行的評估值=儲蓄所得的總額

貸款和存款的比例一般是1:1。償還貸款的形式是每月固定向銀行還款，但每月償還必須確保合同金額的6%。存款係數是儲蓄銀行進行調節的經驗，每年公布一次。

德國特有的「合同儲蓄」住房金融模式以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器的作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內的英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都隨利率波動出現過大漲大跌的現象。

德國政府通過嚴厲的稅收政策抑制投機行為。在德國，用於出售的房地產首先要繳納評估價值1%N1.5%的不動產稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得贏利，還要繳15%的差價贏利稅。這些嚴厲的稅收制度極大地縮小了房地產商和炒房者的贏利空間，使他們投機房地產無利可圖，只得放棄。

德國法律規定，如果房地產商制訂的房價超過「合理房價」的20%，即為「超高房價」，構成違法行為;如果房地產商制訂的房價超過「合理房價」的50%，則為「房價暴利」，便觸犯了《刑法》，構成犯罪。這些法律不僅抑制了德國國內炒房者的投機行為，還有效抵制了「海外炒房團」干擾德國房價穩定的投機行為。

德國政策明確不許房價上漲。長期低房價帶給德國製造業的是長期的制度紅利。德國認準一條路就會把它做到完美和極致，有一種「只拉車不看路」的認真精神。這是德意志民族執行力堅決到位的體現。

德國的租房政策保證房價持續低位

法國房地產市場火爆，中國房地產市場也火爆，可截然不同的是德國的房地產市場卻長期處於低迷狀態。

在10年或15年前購買的德國房產現在通常很難賣到原來的「高」價。長期以來，德國的房價和房租不但沒有上漲，反而逐年下跌。

2008年金融危機之前，德國物價水平平均每年的漲幅是2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。除了在某些黃金地段嚴格限制建造數量的房屋價格保持上升外，德國大部分城市和農村地區的房屋價格都出現回落趨勢。於是，德國租房市場非常繁榮，而德國法律絕對保障房客的利益，德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，年輕人中有77%都是「租房族」。德國越來越多的人正在搬出已租住了多年的房子，因為近年來德國房租價格又便宜了，他們更願意換一套更大的房子。今天在德國，這樣不斷租房搬家，住到更便宜、更好的地方，已經成為一種生活的樂趣。

1995年，德國住房有3，499萬套，人口約8，200萬，戶均擁有1.28套住房，住房市場處於明顯的供過於求的狀況。德國均衡的城市發展模式，避免了人口的過分集中。如今，德國的城市數量眾多、人口分布均勻、規模很小，德國交通網絡便捷，汽車工業發達。每平方公里土地有鐵路和公路長達0.75公里，8，000萬人共擁有4，000萬輛汽車，平均兩人一輛汽車。德國大中小城市之間以及城鄉之間的基礎設施、工作機會、社會保障、就醫等條件幾乎無差異。這可以解釋為什麼德國的地產不必奇貨可居，也沒有攀比造成的占有欲。

實際上，與美國和英國約2/3的人都擁有自己的房產不同，德國超過一半的家庭沒有自己的房產。據統計，德國大約有3，800萬戶家庭，其中超過2，000萬的家庭居住在出租的房屋中。人們普遍認為，德國房地產已失去投資價值，近年來房價呈下跌趨勢，就更少有人願意買房了。另外，如果租房的房客在某處已經居住了幾十年，所繳納的租金確實比自己買房的費用還要便宜許多，特別是在非繁華地段。

2012年，德國人的平均月薪是2，720美元，德國普通住宅每平方米均價在1，000B2，000歐元，房價收入比為8.63(每100平方米住房成本/人均GDP)。德國市場有充足的住房供應。

專家分析，導致德國房價和房租下降的主要原因在於供大於求。目前，德國有超過3，800萬套房屋，與德國全國家庭數相當，現有的人均居住面積為41平方米，另外每年還有25萬套公寓竣工。對德國地產價格下跌的傳統解釋是，這與其合理的貨幣供應量、充足的住房供應、均衡的城市發展模式以及成熟的住房制度等有關。

這其實只是表象，真正的原因是德國政府亦步亦趨地遵循祖訓，確保資金全數到達德國製造業的「倒退行為」。

不可否認，德國實際上也是一個依靠大力度人為管理運行的經濟體。每一個國家都會有自己習慣的經濟增長方式。德國經濟長期習慣於大規模工業化的競爭，所以，德國政府努力管理和控制房地產的行為，也是為了長期服務於德國的製造業，使之成為德國大規模工業化優勢競爭的要素之一。

法國房價為何必漲

法國房價在1997B2006年上漲99%，其中2000B2006年上漲72%。巴黎住房的價值吸引越來越多的投資者遠離股市，轉而投資房地產，這種投資潮又推動巴黎房價不斷上漲。

《世界報》記者從房產經紀人處獲知，一名在倫敦金融界工作的法國人日前拋售了自己持有的價值1，500萬歐元的股票，在巴黎購置了十餘處高檔公寓用於出租。一名律師說，如果讓他為一名擁有百萬歐元家產的寡婦提供投資建議，他肯定建議她投資房地產而不是股票。

在巴黎七區一所醫院舊址上興建的一個191套公寓的地產項目中，有多達一半的公寓是購房者的臨時落腳點，或者用來出租。一名房產仲介人員說，一對居住在法國普羅旺斯地區的夫婦，投資42萬歐元在香榭麗舍大街購置了一套42平方米的小型公寓，然後向觀光客出租。

法國樓市的漲落受到房地產投資者的巨大影響，這幾年法國房地產投資的額度占了樓市總銷售額的2/3，巴黎市區房價的上漲也與國外買家的數量相關，除了個人住房外，辦公大樓也是如此。

法國房地產迅速復甦到危機前水平，這讓很多人始料未及。2008年世界金融危機給法國房地產市場帶來巨大衝擊，據法國房地產聯合會統計，2008B2009年法國舊房均價分別下跌3.1%和4.9%，而此前10年舊房均價一直連續上漲。業內人士分析認為，以巴黎為代表的一些大城市房價的上漲主要有以下原因:

一是大城市，特別是巴黎的房源稀缺性，供需失衡抬高了房價。巴黎公證處人員證實，有的買主為搶到房子，不惜以高出賣房者或仲介報價的10%來奪得房源，這雖然是少數現象，但確實反映了房源的緊張。有關數據表明，由於法國家庭平均人口數不斷減少，單親家庭增加和64%的家庭人口數不超過兩人，導致購房需求增加。而大部分空置房都在鄉村，解決不了城市房子供應緊張的問題。巴黎作為國際大都市，供應量有限的豪宅還受到外國購房者的青睞，總價超過200萬歐元的高級住宅成為俄羅斯、中國、印度富人們竟相購買的對象。

二是購房政策優惠，房貸利率處於歷史低點，推動了法國全民購房。法國前總統薩科齊上台伊始就表示，希望讓法國成為一個「住者有其屋的國家」。為鼓勵法國人買房以及避免金融危機造成房市大幅下滑，法國政府近年出台了一系列購房優惠措施，包括對低收入家庭部分房貸零利率和購房用於出租可享受減稅等。而法國房貸利率自2008年以來不斷下降，目前降至3.5%左右，達到歷史最低水平，也促使更多的法國人加入購房隊伍。

三是經濟增長乏力和未來的不確定性使房地產成為人們首選的避風港。法國經濟復甦緩慢，就業壓力大，加上法國為減少巨額財政赤字而採取緊縮財政措施，購房優惠幅度將縮減，這更進一步加劇了法國民眾購房保值的期望。

主宰巴黎房地產價格上揚的始作俑者並不是那些在該市尋找臨時棲身住所的美國或亞洲夫婦，而是土生土長的法國人。儘管出售房產的賣家少之又少，新房源也比較匱乏，但法國人還是紛紛把資金投入巴黎的房地產。巴黎公證商會的研究數據顯示，2010年法國股市的交易額比過去10年的平均值還低9%。現在的巴黎房地產市場是法國買家的市場，由此造成的後果是，被譽為「光影之城」的巴黎房地產的價格已高到越發令人買不起的境地。巴黎房地產連鎖經紀商———朱諾特投資公司(Junotlnvestissements)的董事塞巴斯蒂安·庫普菲斯(Sebastien Kuperfis)稱:「這裡的房價高得出奇，以至於沒有首次購房者前來問津。」法國政府部門經濟學者雅克·弗基特(Jacques Friggit)編纂的數據顯示，比照居民可支配收入增長的情況來看，目前巴黎的房價處於自第二次世界大戰結束以來增長最快的時期。造成這一狀況的原因有若干個，其中包括法國工業信貸萎縮和「笨豬五國」信貸危機，致使法國銀行都很樂意為法國人提供較為長期的貸款。另外，巴黎對本市所轄區域劃分作了嚴格的法規限定，這也導致該市長期以來缺乏新房源。2010年以來，巴黎每年20個區內平均的開工項目，都不超過3，000套家居住宅的建設項目，而巴黎全市的居民總數卻高達223萬人。

金三角地區是巴黎市內房價增幅最高的地段，它位於該市時尚摩登的第八區，毗鄰香榭麗舍大街和蒙田大道。根據巴黎公證商會提供的數據，2010年那裡的房價猛漲了38%。這時巴黎最為昂貴的房價已高達每平方米3萬歐元。

巴黎房價飆升還有一個原因，就是房產交易缺乏透明度。房契都是不對外公開的文件，公證部門負責起草房產交易的法律文書，而由其所編制的數據滯後期可能達半年之久。

為什麼德國房價跌而法國房價漲

為什麼2003B2007年美國、英國、法國、西班牙等已開發國家房地產掀起火爆浪潮時，德國的房地產市場卻獨自冷冷清清呢?

為什麼在思考法國房地產問題的時候，卻非常需要把德國房地產考慮進來呢?

歐元統一了匯率，導致了法國經濟的長期結構性問題:

一.歐元的使用迫使法國進入了高成本的結構性經濟體系，法國的中小企業規模陷入長期結構性萎縮，而法國的大型企業必然會獲得法國市場的大量金融和財政支持，這樣的話，法國的大型企業必然會大量囤積在法國大型城市。所以，我們也就看到法國大型城市的房地產和法國中小型城市截然不同的房價。

二.2060年，法國人口將達到7，360萬，其中60歲以上的老年人數將達2，360萬。50年後，60歲以上的老年人在法國總人口中所占比例將接近1/3。而到2050年，也就是40年後，德國人口將從現在的8，200萬下降到7，000多萬，德國一半以上的人口將超過50歲，1/3的人口超過60歲。

可見，德國人口結構比法國人口結構要提前10年進入老齡化。

而法國房地產的火爆和德國房地產的冷清，同樣很重要的緣由也是一個匯率的調控問題。

所以，表象是德國和法國大致相當的高儲蓄率，放進同一個匯率和不同程度老齡化的經濟體系，德國的儲蓄率實際上就遠高於法國的儲蓄率。

這樣，德國的宏觀政策就更加願意削弱房地產在經濟體系中的作用，而法國的宏觀政策就會更加願意追求提高房地產在經濟體系中的作用。

英國以炒房為職業可以暴富

1975年，英國一所中學的數學教師弗格斯·威爾森與妻子朱蒂斯用他們省吃儉用攢下的8，200英鎊買下第一套房子，這是一套位於梅特斯通市的三居室。1986年，他們有了第二套房子。看著當時英國房價飛漲，英國人骨子裡金融業第一的意識，促使威爾森夫婦立刻開始了以「買房—租房—買房」模式套利的金融投資生涯。他們把第一套房子租出去，用租金來支付第二套房子的貸款。他們購房、出租，然後依靠租金支付房貸。

在近20年的投資生涯中，威爾森夫婦最多時手上擁有900多套房子，市值最高時達到1.8億英鎊。然而由於全球金融危機的影響，2008年他們的房子市值急劇縮水。

2010年夏天，隨著英國樓市漸漸復甦，加上阿什佛德至倫敦的高速鐵路開通，當地的房地產價格迅速飆升。威爾森夫婦的房子不知不覺中又升值了100多萬英鎊。

下面是記者與「第一包租婆」朱蒂斯的對話，對話生動地反映了英國是金融業至上的國家。朱蒂斯的回答也道出了未來英國金融業的風雨飄搖。

問:從最初的1套到最多時擁有900套房子，你是如何積累的?這中間都是採用以租金支付貸款的方式嗎?租金總是能夠支付貸款嗎?

朱蒂斯:雖然20多年來我們手中的房子沒有一套貶值過，但積累的過程沒有任何奇蹟，我們沒抱任何幻想，就是賺錢—買進—賺錢—買進，一點一滴積累。

當然都是用租金付貸款，在英國這完全不是問題，你的房租必須高出貸款的25%，也就是說你要付100英鎊的貸款，就至少要收125英鎊的租金。

此外，我不會因為一點小小的利潤就買進賣出，不然手上現在也不會有這麼多房子。這就是要告訴大家，千萬不要在炒房的事情上著急，千萬不要計較小錢，丟了大錢。

英國人威爾森夫婦的暴富過程，主要是依靠英國「金融業第一」的經濟戰略、英國的高福利，以及英國作為全球教育市場的聚集地而引發的「租房浪潮』。

今天，以服務業為主的經濟結構推動了英國大量高收入人群的出現，同時，英國大量失業人群的高福利租房政策以及大量留學生在英國居住，都是使英國房地產長期繁榮的重要原因。英國每棟房產的平均價值:

1985年，為2.2萬英鎊。1995年，為5.57萬英鎊。2007年，為18.5萬英鎊。2011年，為16.7萬英鎊。2012年，為16.3萬英鎊。

英國擁有住房產權的人口占總人口的比例為71%，而歐洲的平均水平是63%。其中，西班牙的比例最高為86%，希臘的比例為85%，愛爾蘭的比例為82%，義大利

的比例為75%，比利時的比例為73%，丹麥和葡萄牙的比例都是65%，法國的比例為63%，德國的比例最低為43%。希臘和愛爾蘭是小經濟體，所以，與英國在房地產市場上完全不具有可比性，而德國和法國在經濟規模和經濟成長過程方面都和英國極其相似。故此，英國房地產，德國房地產和法國房地產有極好的可比性。

現在的住房率排名，英國是71%，法國是63%，而德國是43%。有趣的是，現在金融市場上債券違約的擔保成本排名，英國是德國的2倍以上，法國高於德國30%。

目前，英國已經顯示出「墜落髮達國家第一」的結構性問題，自1986年「大爆炸」的英國實施金融市場自由化以來，金融業在英國取得飛速發展。2001年，金融服務業在英國GDP的比重為5.5%，到2005年這一比例已上升至8.5%，而隨著2008年世界性大蕭條的嚴重衝擊，英國政府消耗了「天文數字」的財政赤字，挽救了英國的金融業。同時，英國「金融業第一」的經濟戰略也為英國的房地產市場帶來了壯觀的「炒房一族」。

隨著英國超大規模的財政赤字推出，2009B2011年英國的房地產市場迅速恢復到了2008年大蕭條前的水平，也挽回了損失。目前，英國許多地區房地產價格與2007年的高峰相比，下降幅度還不到10%，英國倫敦地區的房產價格甚至創出歷史新高。

倫敦地區的房地產火爆的原因，主要是來自俄羅斯、中國和印度的富人群體的資金購買力。不過，英國整體的房地產業，開始將面對的是突然到來的一場寒冬的考驗。我們已經知道了英國房地產的長期繁榮，主要是英國的「金融業第一」和英國的高福利的宏觀政策的產物。

中國股市與中國經濟的「春天」

中國股市的歷史是經不起回顧的。2008年5月，中國股市從6，000點暴跌到3，000點。當時，全中國的大量股民普遍認為政府是不會讓中國股市繼續暴跌下去的，否則，社會就會大亂。但這種想法僅僅是股民們自己的想法。最終，幻想還是被股市的無情暴跌徹底毀滅了。股民們咽下了這口氣，社會沒有大亂，也沒有小亂，只是多了些悔恨不已的和抱有幻想的股民。

的確，當股市在2008年10月跌到1，664點的時候，許多股民選擇了沉默和去醫院療養。2008年，中國經濟一面是股市大崩盤的內憂，另一面是美國次級債危機的外患，最終導致2008年10月中國出現大面積的失業人口。為此，中國的宏觀政策推出了罕見的4萬億財政擴張，來解決當時的失業潮。但是，中國如果不放任2008年5月股市的暴跌，宏觀政策就可以在2008年9月美國雷曼兄弟破產的時刻，用最微小的代價解決2008年10月中國的失業潮。

4萬億財政擴張這一劑猛藥，解決了當時中國的失業潮。但是，中國經濟的貨幣體系為此又付出了什麼樣的代價呢?

2007年，中國信託業的資產規模為人民幣9，600億元，到2011年上升到4.8萬億元。

2007年，中國銀行理財產品的資產規模為8，190億元，到2011年上升到16.99萬億元。

2007年，中國地方政府的債務規模是4萬億元，到2011年上升到13萬億元;

中國經濟已經和20世紀30年代的美國大蕭條一樣，實際是一種「債務型通貨緊縮」。它的理論構成是:在資產價格和商品價格下降的時候，會對名義債務人構成某種衝擊，這時名義債務人為了結清債務，就會大規模拋售自己手上的資產，引發資產和商品價格的進一步下跌，同時引發名義債權人進一步加速結清債務的迫切需求。還會引發名義債務人進一步大規模拋售自己手上資產的惡性循環模式。

美聯儲主席伯南克在其寫作的《大蕭條》一書中講道:「如果『債務型通貨緊縮』足夠嚴重，那麼它會威脅到銀行和其他金融仲介的正常運轉。一般來說，銀行既有名義資產也有名義負債，因此在一定範圍內可以對沖通貨緊縮的衝擊，但是當銀行債務人的財務狀況惡化時，銀行往往只能獲得實際資產(比如抵押品)。」伯南克相信從這一點來說，「債務型通貨緊縮」會引發銀行發生實際或潛在的貸款損失，從幾個方面降低銀行的資本實力，損害銀行的經濟效益。

也就是說，目前中國股市大暴跌有兩個重要的因素:

·宏觀大背景是，「中國信託業資產十中國銀行理財產品資產」不停地以倍數規模擴張，來維持中國房地產企業和中國地方政府資金鍊的利息支付，變相造成中國股市的嚴重「失血」。

·「零成本股」不計成本，因為無成本可計。想盡一切辦法最大限度地全部套利。

最終，我們會見到由於「壟斷利益」短時間的集中套利而引發中國經濟和社會出現多米諾骨牌效應。「壟斷利益者」套利→造成股市下跌→全體股民緊縮開支→企業經營惡化→中國房地產企業和中國地方政府資金鍊的利息斷裂→「壟斷利益」進一步瘋狂套現……

今天的事實和20世紀30年代美國經濟的歷史，已經無情地告訴我們:當時美國社會的「無成本的利益集團」，最終造成美國社會高達30%的失業率。難道，今天中國社會中這些迅速壯大的壟斷利益不會引發中國社會失業浪潮的爆發嗎?

「股市有風險，入市需謹慎」，這句話本來是天經地義的「合約精神」。如果是在平等的市場交易中，全部中國股民的確應該尊重和維護「合約精神」。但是，在不平等的市場交易中，在赤裸裸的「制度性風險」下的市場交易中，這種「合約精神」應該怎麼樣來看待呢?

我們還不具備撤豆成兵、出神入化的智慧和能力，來擺平壟斷和被壟斷之間越來越大的矛盾。我們只需要學習1933年美國總統羅斯福對美國當時「無成本的權貴利益集團」的做法。停止中國「無成本的交易集團」的套利和交易，讓壟斷利益體失去對中國造成毀滅的機會。

如果我們等到中國股市、中國房地產、中國銀行業和中國社會被這些「無成本的壟斷集團」徹底摧毀後，再去學習美國羅斯福先生取消他們掌控權的做法，就為時已晚了。

天下「無成本的壟斷集團」的特性都是相同的。

20世紀30年代美國「無成本的權貴利益集團」導致美國社會爆發了失業率達30%的失業浪潮。大量美國人無家可歸，食不果腹，信仰崩潰。

今天，中國社會這些復活的「無成本的壟斷集團」會像1929年的美國「無成本的權貴利益集團」一樣，摧毀中國股市、中國房地產和摧毀中國經濟，導致大量的中國人無家可歸，食不果腹，信仰崩潰。

當羅斯福把美國社會中「無成本的權貴利益集團」的紐約證券交易所前總裁惠特尼關進監獄的時候，美國社會的經濟就已經是「人間地獄」了。但是，這就是美國做出果斷而正確的選擇———「懸崖勒馬」。從此，美國擺脫了「尋租權貴利益集團」的扼殺，走上了長期復甦和崛起之路。