五一小長假將至，氣溫也在一天天的回暖，但與這樣的好氣氛相比，中國樓市就顯得有些陰晴不定了。
據了解，目前杭州、上海、長沙等地樓市正在掀起新一輪的「降價潮」，杭州更是傳出了「別墅賣成公寓價」的消息，這令中國樓市的走向再次變的撲朔迷離。
杭州：別墅降價促銷堪比公寓
據每日經濟新聞報導，自從德信•北海公園引領杭州樓市馬年首降後，房價水平接近一線城市的杭州，目前超過20個樓盤緊隨降價，而這股降價潮已衝擊到別墅、排屋等高端物業市場。如今，這些豪宅由前幾年的蓬勃發展轉為無人問津，降價、低開、特價房等各種促銷手段，層出不窮。
「6388元/平方米，成就杭城真正的獨棟別墅超性價比之王!6388元/平方米，成就杭城獨棟銷冠!湖光山社對摺清盤鉅惠!搶到賺到!」最近，在浙江杭州工作已有7年的劉先生不時接到樓盤優惠銷售的電話和簡訊，但這條「別墅賣出公寓價」的簡訊卻讓他印象尤為深刻。
報導表示，湖光山社的舉動或只是當前豪宅市場的一個縮影。據浙江杭州臨安一季度房地產業數據顯示，一季度以來，臨安城區板塊的銷售面積占總銷售面積的70.35%，豪宅林立的青山湖板塊銷售面積占比只有9.25%。
從房源類型成交的情況來看，該區域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米。
對此，報導援引市場分析稱，國家此前出台的限購限貸政策，導致近兩年來房產市場持續低迷，再加上今年過年之後杭州城區颳起的「降價風暴」給樓市帶來了春寒料峭的打擊，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房產市場造成了一定的負面影響。
長沙：庫存急劇攀升開發商紛紛跳水降價
而值得注意的是，除了杭州之外，不少二線城市的樓市都出現了大規模降價現象，長沙也是其中之一。
據華夏時報報導表示，長沙今年第一個公開宣傳「暴降2000元/平方米」的COCO蜜城項目，降幅達30%。該項目位於長沙河西新開發區洋湖垸濕地公園，是四川藍光地產在去年拍下的地王，樓面地價達到4841元/平方米。業內人士估算，加上建築成本等，這個項目至少得賣到7800元/平方米才能保本。
而值得一提的是，開發商們紛紛選擇跳水降價，緣於跌入深淵的成交量。長沙房地產研究中心數據顯示，今年一季度，長沙地區(含4縣)新建商品房累計成交面積為386萬平方米，同比下跌19.53%，住宅網簽均價為5669元/平方米，其中，屬於市區內六區網簽面積為240萬平方米，同比下跌28.9%。
更令開發商憂慮的是，長沙庫存急劇攀升的趨勢。長沙統計局數據顯示，截至4月1日，長沙市內六區商品房存量面積2572.34萬平方米，庫存總套數接近24萬套。若加上4個縣城，庫存量更大。
上海：樓盤優惠幅度達七二折
不過，與二線城市的現狀相比，一線城市的情況似乎也並不算樂觀。上海樓市目前也正在遭遇降價「風暴」的侵襲。
第一財經日報對此報導表示，上周末，位於上海浦東新區唐鎮板塊的金大元御瓏公館項目價格出現大幅跳水。
御瓏公館的一位售樓人員介紹，該樓盤上周末推出60套特價精裝修房源，均價在36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。據此推算，這一樓盤的優惠幅度達到七二折。
金豐易居&佑威監控的數據顯示，上海4月前20個交易日僅成交商品住宅47.81萬平方米，若以前20個交易日的日均水平推算，則4月上海的商品住宅成交量在71.72萬平方米，低於3月成交量的概率越來越大，今年4月很可能形成樓市「倒春寒」。
從房源類型成交的情況來看，該區域一季度公寓房共成交692套，別墅成交僅19幢。商品房住宅中，多、高層住宅成交均價6341.85元/平方米，別墅成交均價10087.42元/平方米。
對此，報導援引市場分析稱，國家此前出台的限購限貸政策，導致近兩年來房產市場持續低迷，再加上今年過年之後杭州城區颳起的「降價風暴」給樓市帶來了春寒料峭的打擊，杭州幾個大盤大幅降價對臨安區塊的房產市場造成了一定的負面影響。
長沙：庫存急劇攀升開發商紛紛跳水降價
而值得注意的是，除了杭州之外，不少二線城市的樓市都出現了大規模降價現象，長沙也是其中之一。
據華夏時報報導表示，長沙今年第一個公開宣傳「暴降2000元/平方米」的COCO蜜城項目，降幅達30%。該項目位於長沙河西新開發區洋湖垸濕地公園，是四川藍光地產在去年拍下的地王，樓面地價達到4841元/平方米。業內人士估算，加上建築成本等，這個項目至少得賣到7800元/平方米才能保本。
而值得一提的是，開發商們紛紛選擇跳水降價，緣於跌入深淵的成交量。長沙房地產研究中心數據顯示，今年一季度，長沙地區(含4縣)新建商品房累計成交面積為386萬平方米，同比下跌19.53%，住宅網簽均價為5669元/平方米，其中，屬於市區內六區網簽面積為240萬平方米，同比下跌28.9%。
更令開發商憂慮的是，長沙庫存急劇攀升的趨勢。長沙統計局數據顯示，截至4月1日，長沙市內六區商品房存量面積2572.34萬平方米，庫存總套數接近24萬套。若加上4個縣城，庫存量更大。
上海：樓盤優惠幅度達七二折
不過，與二線城市的現狀相比，一線城市的情況似乎也並不算樂觀。上海樓市目前也正在遭遇降價「風暴」的侵襲。
第一財經日報對此報導表示，上周末，位於上海浦東新區唐鎮板塊的金大元御瓏公館項目價格出現大幅跳水。
御瓏公館的一位售樓人員介紹，該樓盤上周末推出60套特價精裝修房源，均價在36000元/平方米，此前項目均價在50000元/平方米左右。據此推算，這一樓盤的優惠幅度達到七二折。
金豐易居&佑威監控的數據顯示，上海4月前20個交易日僅成交商品住宅47.81萬平方米，若以前20個交易日的日均水平推算，則4月上海的商品住宅成交量在71.72萬平方米，低於3月成交量的概率越來越大，今年4月很可能形成樓市「倒春寒」。
「今年房產商面臨的挑戰很複雜，需要高度關注。」中國城鄉建設經濟研究所所長陳准說，「市場優勝劣汰機制將越來越明顯。此外，國際貨幣政策以及網際網路金融等都可能給房地產市場帶來挑戰。」
而信貸環境收緊，銷售放緩導致流動性風險凸顯，成為當前開發商面臨的最大問題。
以廣東為例，隨著信貸政策收緊，一季度廣東房地產企業資金狀況已經開始出現隱憂。統計數據顯示，一季度全省房地產開發企業到位資金同比增長13%，但增速比1-2月份大幅下滑，同比下跌14.9%。
據每日經濟新聞報導，作為大陸房企近年來最重要的融資渠道之一，海外市場「銀根」也出現收緊跡象。
報導表示，近年來，海外融資已經成為大陸房企最主要的集資方式，中原地產數據顯示，2013年大陸知名房企海外融資總額高達552.24億美元，折合人民幣3369億元，創歷史新高。
但今年以來，海外融資也面臨收緊跡象。中原地產統計數據還顯示，今年1~4月份(截至4月27日)，大陸房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈現逐月遞減趨勢，4月份融資總額更有可能低於去年12月份20.3億美元的低點。此外，備受上市房企追捧的海外債券市場，也出現超過一個月的「空窗期」。
「目前房地產企業應順應形勢及時調整產品結構和營銷策略，注重資金安全管控，防範流動性風險。」廣東房地產協會報告建議。
「目前規模較大、適應能力快的開發商更具優勢，市場化後必然帶來新一輪的行業洗牌。」房地產諮詢機構克爾瑞公司分析師李權基表示。
德信資本董事兼總經理陳義楓也表示，目前房地產市場正進入一個弱周期，流動性風險將成為主要風險，中小開發商應根據自身資金狀況謹慎投資項目。
世聯行首席技術官黎振偉建議，面對挑戰，房地產企業應加快轉型，要提高應對市場波動和調整的能力，同時實現業務多元化並延長服務鏈。
複雜局面考驗政府調控水平
成交量大幅下跌、二三線城市土地市場降溫明顯、第二波降價潮來襲、中小房企資金鍊風險凸顯、房地產下行風險拖累經濟增長……在形勢日趨複雜背景下，政府調控水平和智慧再次面臨考驗。
業內人士表示，在房地產市場開始步入市場化調整後，過去政府宏觀調控下掩蓋的一些問題將逐漸暴露，而宏觀經濟面臨不小下行壓力，樓市調整又拖累經濟，錯綜複雜的形勢將對政府構建長效機制和調控水平構成考驗，樓市調控方式應更加注重市場化、長效化以及差別化。
廣東省住建廳住房發展與市場監管處處長潘偉堂表示，房地產市場調控應注重因地制宜，分類指導，更加市場化的調節手段將取代行政式的調控手段。「房地產調控的新思路更加以市場為核心，更好地釐清市場和政府的關係。」
廣東房地產協會也表示，地方政府應因地制宜適當調整政策，對於供求關係緩和、房價相對平穩的非中心城區，可考慮逐步退出限購、限價等行政干預措施，更多釋放市場活力。
「今年經濟增長的最大壓力無疑是樓市的調整，政府不能採取老辦法『托市』，使樓市調整再次夭折。經濟增速一定程度的放慢應該接受，如果增速超過了下限，特別是明顯影響到了就業時，可以通過深化改革釋放紅利、調結構培育新的增長點的辦法予以抵消。」國家行政學院教授王小廣說。
