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中國樓市最大的定時炸彈

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按照目前趨勢來看,中國各城市辦公大樓將成為中國樓市最大的一顆定時炸彈。

按照目前趨勢來看,中國各城市辦公大樓將成為中國樓市最大的一顆定時炸彈。

2014年的中國樓市,大家目光都聚焦在住宅上,上半年市場相對疲軟,下半年得益於地方政府的救市政策,市場好不容易穩住,但離真正回暖還有待時日。不過住宅市場和辦公大樓市場相比的話,可以講住宅市場還是要好的多的多,按照目前趨勢來看,中國各城市辦公大樓將成為中國樓市最大的一顆定時炸彈。

中國各線城市商業地產都經歷了2005-2008和2010-2013兩個高速發展階段,而樓宇經濟成為了地方政府最關注的一張牌,對經濟數據的渴求使得各地搞了大量的辦公大樓,以為有了辦公大樓就有了企業,有了企業就有了現代服務業,有了現代服務業就有了稅收和經濟發展,因此很多區域辦公大樓的比例遠超半數,動輒幾百萬平方米,乃至近千萬平方米辦公大樓的區域規劃也見到過。就辦公樓新開工體量增長情況來看,2013年全國辦公樓新開工總量達到6887萬平方米,是2008年的4倍,相比之下,同期的住宅新開工量增幅「僅」為74%。

圖:2005-2013年全國辦公樓新開工面積走勢(單位:萬平方米,%)

圖:2005-2013年全國辦公樓新開工面積走勢(單位:萬平方米,%)

即使在當下的北上廣深,部分區域的辦公大樓也存在過量現象,比如深圳前海、上海虹橋商務區。以上海的虹橋商務區為例,未來還將持續供應165.07萬平方米的商辦用地,其中九成以上為純辦公用地。大家今天都在談產城融合、產城一體化,但如果居住、工作、消費不能在一個區域內實現,那還談什麼產城融合,今天一線城市交通已經惡化如此了,還讓居住與工作分離,這不是和諧的城市觀。而且這些區域辦公大樓大多數最終的命運是銷售,即使對於一線城市,壓力仍然很大。

而對二三四線城市來說,今天辦公大樓的壓力主要來自於產業,由於缺少第三產業現代服務業的有力支撐,這些城市的辦公大樓基本都是政績工程。我們做過二三線城市甲級辦公大樓的租客調研,從調研結果可以發現,在有限的租客中,一類是外資企業,一類是央企國企,還有一類就是地產開發商,這三類企業構成了這些城市甲級(准甲級)的主要客戶,但這三類企業數量在各個二三線城市中都是非常有限。外不要說新區,中心區的辦公大樓也是供大於求。沒有真正需求支撐的市場實際就是無源之水無本之木。

表:2011-2013年主要一、二、三線城市辦公物業累計供求情況(單位:萬平方米)

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城市能級 城市 辦公
累計成交 累計供應 供求比
一線 深圳 58.4 105.8 1.81
上海 603.8 724.9 1.20
廣州 180.1 190.6 1.06
北京 466.9 422.7 0.91
  均值 327.3 361.0 1.10
二線 貴陽 190.2 449.1 2.36
長沙 110.1 247.9 2.25
青島 107.2 237.5 2.21
杭州 101.8 203.7 2.00
濟南 97.8 181.1 1.85
天津 184.6 341.7 1.85
蘇州 64.3 118.3 1.84
南京 131.7 200.8 1.52
合肥 260.2 389.7 1.50
南昌 172.0 242.6 1.41
瀋陽 173.1 243.4 1.41
寧波 90.5 126.2 1.40
成都 634.2 871.9 1.37
福州 109.8 147.8 1.35
廈門 160.9 163.6 1.02
  均值 172.6 277.7 1.61
三線 煙臺 10.5 48.0 4.56
江陰 16.7 57.9 3.46
蕪湖 27.0 89.4 3.31
常州 43.9 144.1 3.28
無錫 87.8 193.5 2.20
佛山 73.2 155.5 2.12
連雲港 24.8 46.6 1.88
晉江 13.5 23.9 1.77
徐州 87.9 155.3 1.77
東莞 51.3 85.3 1.66
南通 39.6 46.6 1.18
  均值 43.3 95.1 2.20

數據來源:中國房地產決策諮詢系統(CRIC)

回顧2011年以來的供求情況可以發現,辦公大樓確實是壓力最大的產品,一線城市平均供求比為1.1,相對平衡,但深圳供求比達到了1.81,高於二線城市的平均水平;二線城市中,除了廈門的供求關係與一線城市相當之外,其他二線城市則是普遍供大於求;三線城市平均供求比更是達到了2.2的高位。而近年入市銷售的辦公大樓產品,大多數集中在城市新區,開發和上市比較集中,供大於求矛盾愈發顯著。

為了消化這些辦公大樓,開發商可謂是絞盡腦汁,但結果卻是收效甚微。比如產品調整,有的改成SOHO,有的改成衣務式公寓或酒店式公寓住宅,甚至還有在改養老住宅的,但你改、我改、他也改,大家今天都在改,產品上又形成了同質化;又比如在價格上做文章,你按周邊住宅價格打九折,我就打八折,他再準備打七折,結果銷售型辦公大樓也就陷入了價格戰的泥潭,大家一起套牢。

在目前的市場情況下,辦公大樓核心問題不在於產品、不在於營銷,只在於規劃和供求。但如果地方政府不改變政績至上,不尊重市場規律,不調整當前規劃,辦公大樓這顆定時炸彈的爆炸只是時間問題。

責任編輯: 楚天  來源:新浪財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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