我講述城市化原理的時候，先講宏觀和微觀部分，最後才講中觀部分。宏觀部分講的是兩次大工業革命把人類從暗無天日的農業社會解放出來（第一次是1820年左右的工業革命，把人類從農業中解放出來；第二次就是當下正在發生的機器人+網際網路，把人類從工業流水線上解放出來）。微觀部分講的是人往高處走，人類追求自由、美好、平等、尊嚴生活的夢想，就業、生活、上學三大指標，指引著人類不斷向少數城市集中，集中，再集中。城市化是個體用腳投票投出來的。
當代中國的城市化，自始至終和「土地財政」捆綁在一起。
這兩個部分，本質上都屬於「規律」。人力很難抗拒。所以要先講規律。中觀部分講城市化的誘因，或者介質。比如政府規劃，只是媒介，起橋樑和引導作用。有很大的人為因素，尤其是進入城市規劃時代，人為因素作用就更大。但也必須先服從規律。
世界那麼大，未來真正的城市建成區面積，也許不會超過地球表面總面積的5%。那麼，為甚麼這些少數地方會成長為城市，大部分地區卻不可能成為城市？歷史的原因有很多，氣候和地理因素是硬約束，礦產、資源有可有能先是正約束後來是負約束（「資源的詛咒」），交通，政治，經濟，文化等等都是誘因。工業革命以後，雖然礦產資源以及人為規劃的工業，會在一定時期人造城市，但是如果嚴重違背規律本身，最終還是會以失敗告終。比如我們曾經發生的大小三線建設，就是如此。
當代中國的城市化，自始至終和「土地財政」捆綁在一起。時至今日一直由政府規劃主導。成也蕭何，敗也蕭何。土地財政有功，但過遠大於功，後患無窮。
所謂土地財政，就是城市土地由政府壟斷，學習香港的土地儲備制度（香港這一制度的起因是英國政府「租賃」中國土地，是有法律緣由的），城市建設用地只能由政府收儲然後對外出售，任何個人和企業無權出售和變更土地用途。這給縣級以上城市政府賣地求財和城市化擴張帶來極大的便利。政府規劃擴張成為當代中國城市化的根本誘因。
有人推薦廈門大學教授、前廈門市規劃局局長趙燕菁傳播很廣的14000字長文《土地財政：歷史、邏輯與抉擇》給我，讓我談看法。我說：「1、他不懂城市化；2、他頭腦中幾乎完全沒有自由市場觀念；3、關於土地房屋稅制改革，大部分和我意見相近。」
趙燕菁先生對土地財政給了極高的評價，他說：
「中國城市化模式的大突破，起始於1980年代後期。當時，依靠農業部門為中國的工業化提供積累的模式已難以為繼。深圳、廈門等經濟特區被逼仿效香港，嘗試通過出讓城市土地使用權，為基礎設施建設融資。從此開創了一條以土地為信用基礎，積累城市化原始資本的獨特道路。這就是後來廣受詬病的『土地財政』。」
「隨著1998年住房制度改革（『城市股票上市』）和2003年土地招拍掛（賣方決定市場）等一系列制度創新，『土地財政』不斷完善。急劇膨脹『土地財政』，幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。成百上千的城市，排山倒海般崛起。無論城市化的速度還是規模，都超過了改革之初最大膽的想像。從人類歷史的角度觀察，這樣的高速增長，只能用驚嘆來描述。」
「的確，沒有『土地財政』，今天中國經濟的很多問題不會出現，但同樣，也不會有今天中國的城市化的高速發展。中國城市偉大成就背後的真正秘密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度──『土地財政』。可以說，沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話。」
他甚至把「土地財政」抬到了「『土地財政』是中國和平崛起的制度基礎」這一前所未有的高度：
「西方國家經濟崛起的歷史表明，效率較低的稅收財政，無法完全滿足城市化啟動階段原始資本的需求。為避開國內政治壓力，外部殖民擴張、侵略，便成為大多數已開發國家快速完成積累的捷徑。這就是為甚麼中國之前的發展模式，必然帶來擴張和征服，新崛起的國家一定要和已經崛起的國家發生碰撞和衝突。」
「有人認為全球化的時代的跨國貿易和投資，可以幫助開發中國家選擇非武力征服的外部積累模式。的確，戰後一些孤立經濟體在特殊的政治條件下，依靠國際貿易和投資完成了原始資本的積累。但這並不意味著中國這樣的大型經濟體也可以複製這樣的發展模式。」
「中國之所以能『和平崛起』，真正原因，恰恰是由於『土地財政』的融資模式，使得中國不必藉由外部征服，就可以獲得原始積累所必需的『初始信用』。土地財政的成功，確保了『和平崛起』成為中國模式的內置選項。」
事實上，改革開放後尤其是1998年城市住房商品化以後，中國城市化乃至中國經濟的迅猛發展，並非土地財政的功勞，而是來自三個方面：
1949至1998長達半個世紀人為阻止城市化，1980年代開始允許農民自帶口糧進城和1998年開始城市住房商品化，城市化的補課效應，就像蓄滿水後的三峽大壩一樣，積蓄了極大的勢能；
外向型經濟打開了國際市場，把中國變成了世界工廠；
1990年代以後在中國全面鋪開的現代金融制度開啟了從政府、開發商到個人「向未來借錢」的康莊大道。尤其是開發商的房地產預售制度和個人消費者最低兩成首付、最長30年貸款的住房按揭制度，瞬間釋放了至少20倍於傳統經濟的財富力量！（5300元月供就可以扛起125萬元的房子，其中按揭100萬元。按傳統經濟模式，每月積儲5300元，20年才能儲足100萬。而且還要非常強大的定力，才能保證這錢不會用到別的地方。）
趙燕菁先生認為「外部殖民擴張、侵略，便成為大多數已開發國家快速完成積累的捷徑」，「『土地財政』是中國和平崛起的制度基礎」，更是對歷史，對何以為財富，對城市化的基本無知！
財富的本質來自於交易，並非一切易朽之物質，實乃無形之信用與信心也。不信，請看看民主神話曼德拉治下之約翰尼斯堡主城之萬戶蕭疏鬼唱歌情狀也。在金本位和物質匱乏的時代，我們還可以說搶到了東西、搶到了黃金就搶到了財富。但是在一個信用經濟和信用貨幣（甚至電子貨幣都可以取代紙幣）時代，靠掠奪財富已經不再是零和博弈，而是「殺敵一千，自傷八百」的負和博弈。如果貨幣就是財富，各個國家爭相印紙幣就行了。但若沒有信用支撐，那些紙幣還不如冥鈔。
今天，不論作為世界第一大國第一強國的美國，還是亞洲四小龍或五小龍的崛起，都不是靠對內或對外殖民和掠奪而來，而是靠法治、信用基礎上的自由貿易。
尤其對於城市化而言，土地、房產都是不可移動之物，搶奪有何用哉？世界之大，中國之大，真正的城市化用地，5%已經綽綽有餘矣！北上廣深外加杭州廈門6座城市，5萬平方公里土地，扣除山地、湖泊、河流，拿出三分之一土地來建設城市，平均容積率是3，可以容納5億人口；平均容積率是9，可以容納15億人口。
今日中國，有多少國家級、省級、市級、縣級開發區，土地占用多年，但是長年荒廢，芳草萋萋？！
中國若沒有土地財政，而是通過私人土地交易的累進稅制來積累城市發展資金，會比土地財政健康太多。政府壟斷土地和城市規劃的土地財政制度，製造的問題至少包括以下幾個大方面：
1.首先是城市規劃和擴張愈來愈走向百姓福祉的反面，政府和官員的短期政績利益超越了百姓的長遠利益。就是趙燕菁先生也承認的：「『土地財政』另一個後果，就是『空間的城市化』並沒有帶來『人的城市化』──城市到處是空置的豪宅，農民工卻依然在城鄉間流動。」
以經濟建設為中心的政府考核指標，加上1994年分稅制導致中央和地方的權責分離，導致地方政府高度依賴於土地財政，也就是賣地財政。土地財政支配下，我們看到一幅明顯有別於世界其他國家和地區的中國城市化奇觀：超級大城市在試圖嚴厲控制人口和限制建設用地供應，各地方政府，上至省會，下至小縣城，卻在想盡一切辦法製造概念，大肆擴張城市面積版圖。時至今日，城市土地擴張面積的速度已然是人口增速的3倍，已建成和將建成面積可容納34億人口，各地方政府仍然意猶未盡，想盡辦法繼續賣地──故意把高鐵站、地鐵站等交通樞紐設計到遠離現有城鎮的地方，意圖「引導」城市搬遷。甚至於實在賣不動地了，那就玩醫院、學校的搬遷遊戲，人為加大城市運行的成本。這樣的成本，今後的城市居民幾十上百年也未必消化得了──除非相關交通樞紐或學校、醫院重新搬回市中心。
明明是三四線城市住房供應已經過剩，卻還在不斷地試圖用政策「去庫存」。為了賣地賣房，一些地方政府甚至和開發商聯手製造「地王」，製造房價要大漲的假像以誘騙買房人進入。騰訊網今日話題第3672期（2016-10-08）《拍出地王，最高返還80%土地出讓金，地方政府為何如此慷慨？》披露：2014年，在《華夏時報》的一篇報導中，有業內人士表示，「有些企業之所以能承受地王的高地價，是因為之後可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造，地價返還金額更可高達80%以上。」
它意味著實際地價只是炒作地價的五分之一！2016年上半年，各地方各種離奇古緊的「地王」頻出，你嗅到了甚麼氣息呢？真的相信「地王」指引下的中小城市化、大城市郊區化是未來的一條康莊大道嗎？在地方官員眼前的政績和財政追求已然制度性、系統性超越治下民眾和所在城鄉整體利益和長遠利益的時候，你還相信政府規劃一定符合城市化發展規律？一定符合未來城市的發展方向？
中國人民大學國家發展與戰略研究院、經濟學院、中國誠信信用管理股份有限公司2016年10月21日聯合發布的《9月宏觀經濟月度數據分析報告》稱，當前房地產的庫存減少主要是一、二線城市，三、四線城市的房地產庫存不降反升，而庫存壓力最大的地方恰恰是三、四線城市。其中，2016年1至7月，全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員劉曉光代表課題組解讀了報告：分化中復甦本是一種常態，但與前幾輪房地產復甦相比，本輪復甦分化的程度和速度大大超越以往，可能誘發強勁的虹吸效應，成為影響復甦走勢的不利因素。
超級大城市的發展，正如宇宙之成型，從一個奇點開始向四周擴充；而當宇宙進入收縮周期，則從四周向奇點收縮。也如萬有引力定律，愈大、愈集中的城市效率越高，愈有吸引力。它完全突破了行政管理區域的限制。
但是在「土地財政」的邏輯支配下，各地方政府都以行政區劃為參照系，各自為政，一直在堅持空間擴張的發展邏輯，與城市化規律、與人的城市化和百姓長遠福祉、與保護環境與資源的集約式發展背道而馳。
2.也正是在上述行為邏輯下（跟主政官員的知識結構無關），土地財政極大地綁架了國民經濟和國民財富。趙燕菁先生文章也承認：「『土地財政』雖給中國經濟帶來的諸多好處，但這一模式也引發了許多問題。這些問題不解決好，很可能會給整個經濟帶來巨大的系統風險。其後果，不會小於稅收財政曾經帶來過的『大蕭條』、『金融風暴』、『主權債務危機』。土地『□收益』已經成為很多企業特別是地方政府信用的基礎。一旦房價暴跌，如此規模的抵押資產貶值將導致難以想像的金融海嘯。廣泛的破產不僅會毀滅地方政府的信用，而且將會席捲每一個經濟角落，規模之大中央財政根本無力拯救。」
城市面積可以在土地財政支配下短期迅速擴張，房價也可以在政府和開發商合謀製造地王等欺騙性措施下迅速暴漲，但長期存在的房價漲跌，卻不是政府可以說了算。今後的麻煩勢必要全國人民共同承擔。最簡單辦法只有發通脹稅讓全國人民為土地財政下的地方債買單。
3.土地壟斷供應，阻礙了城鄉之間的自由流動。城市企業和居民不能向農村自由購買土地和房屋，加速了鄉村淪陷；也阻礙了資本向鄉村流動，進一步助漲城市房價。加劇了城鄉之間的落差。誠如讀者「天人合一之境」所言：「土地自由遷徙自由用腳投票，大城市化超級城市化，亦可能實現城鄉良性互動。而土地壟斷加戶籍藩籬卻會導致農村衰敗故鄉淪陷。「天女散花」式的城鎮化是閉門造車的計劃經濟思維。社會學家費先生上世紀九十年代建議老家再造兩個中心城市，當時即遭廣泛質疑，更被現實發展證明是晚年敗筆。」
4.政府壟斷土地供應，人為加劇了大城市用地緊張和房價暴漲。國土部最新發布的一份重要文件被很多人忽視了：國土資源部、發改委、住建部舉行了新聞發布會，介紹了「人地掛鈎」的新的土地供應制度。提出2015至2020年全國新增建設用地總規模約3900萬畝，其中包含了進城設籍1億人口的各類用地需求，初步估算為1200萬畝。然而沒有一畝安排在超大城市、特大城市。文件還提出，超大和特大城市的中心城區原則上不因吸納農業轉移人口安排新增建設用地。
5.政府壟斷土地供應，給了一些官員「造福家鄉」的極大便利。這種「造福家鄉」，有可能以犧牲效率和其他地區民眾利益為前提。比如耗資達幾千億元的曹妃甸建設等等。以天下之公為一己之私，各級各處皆有。
6.土地財政下，政府壟斷土地供應，政府既是運動員又是裁判員，喪失中立立場，加劇官民矛盾。在中國，被征地拆遷逼死的人何止成千上萬？
7.政府壟斷土地供應，壟斷征地和拆遷，而不是市場自由交易，政府收取增值累進稅制度，極大地拉大了貧富差距。占全國人口總數不到3％的被征地農民和極少數被拆遷的城市居民，憑空掉下大筆財富，而更多新進城的農民，以及那些從中小城市進入大城市的市民，則必須承受不斷漲高的房價。
