從2016年十一開始，樓市調控已經進行一年半；從去年3月樓市調控再度加碼以來，「史上最嚴」的局面也已經持續一年。
這一年多來，市場上傳聞頗多。房價降沒降，本該是個簡單的事實問題。然而，在這方面，官方與民間各執一詞，專家與看房者態度迥異，持房者與觀望者情緒對立。
掃清迷霧，去除各種人為數據的干擾，我們直接上乾貨：這一年多來，到底哪些城市房價真的降了？
1官方數據：10城房價出現下跌
國家統計部門每月都會公布一組房價數據，這組數據涵蓋70個大中城市，包括一手房、二手房的環比同比數據，我們以二手房數據作為參考。
這裡，之所以用二手房，而不使用一手房數據，是因為當限價成為調控常態，一手房數據的失真程度遠遠高過二手房。如果你看到哪個城市官方統計里的一二手房價格出現背離，一個漲一個跌，那麼二手房可能更接近現實。
根據統計部門最新發布的數據，從最高點到現在，共計10個城市房價出現下跌：
這些城市，基本都屬於熱點一二線城市。其中，北京、廈門跌幅最大，分別達到6.6%和5.08%，相當於房價從最高點分別跌掉了4000元和3000元。
不過，相比於過去兩年動輒100%以上的漲幅，這點跌幅只能算是局部調整。它並不能有效減輕購房負擔，但對於扭轉市場預期、減輕市場恐慌，還是有著積極作用的。
值得注意的是，房價出現調整信號的，基本都還是一二線城市，三四線城市並不在其列。按官方統計數據，三四線城市房價還在上行之中。
原因在於，這些城市的貨幣化棚改還在推進之中，大拆大建仍在支撐房價的暫時上行，顯然，隨著未來棚改的完成和退出，這些城市將面臨著極其嚴峻的考驗。
2市場數據：京津滬廈下跌，深圳假摔，二線城市穩定
由於眾所周知的原因，統計數據可能存在失真。有時候會弱化漲幅，有時候又會強化跌幅，那麼不妨引入第三方市場數據作為參考。
對於以上10個城市，對比鏈家、房天下等數據後顯示，北京、廈門、天津、上海、廈門5個城市出現實質性下跌，其他城市房價則相對穩定，而濟南、南昌、鄭州、南京房價還在上行。
1、這其中，北京跌幅高達15%。從去年3月出台史上最嚴樓市調控政策之後，北京房價就步入下行渠道，一路下跌，未有反轉。受此影響，環京樓市房價同樣出現下跌，加上限購限貸的執行常態，缺乏本地需求支撐的環境樓市，跌幅更勝於北京。
2、天津，雖然今年年後房價有所反彈，但由於去年房價一直不溫不火，累計跌幅也高達10%以上。這背後，是天津經濟增速嚴重下滑，而且人口面臨流出。數據顯示，2017年末，全市常住人口總量1556.87萬人，較上年減少5.25萬人，降幅0.34%。
3、廈門房價，僅次於北上深，高過廣州。從去年開始，廈門房價出現調整，跌幅8個點左右。2015年，廈門和深圳房價率先反彈，其背後的支撐是土地資源不足、外地購房客湧入。而隨著限購限售政策推進，廈門外來需求受到抑制，房價不可避免受到影響。
4、上海房價近幾個月剛剛出現微調，跌幅為5個點左右。上海與北京一樣，都在大力度控制人口，兩地的常住人口同時出現逆轉，這對樓市情緒產生影響。
5、以南京、鄭州為代表的二線城市，無論是官方統計還是市場數據，都未顯示這些城市房價出現實質性下跌。部分城市正在高位盤整，房價只有暫時的波動，還未進入下行渠道；部分城市則仍在上漲，市場情緒依舊未能發生變化。
6、至於輿論普遍關注的深圳，雖然官方聲稱該地房價實現17連跌，但這終究只是數字遊戲。去年2月，深圳房價為54778元，今年2月，這一數字為54191元，一年時間，僅僅跌了不到600元，聊勝於無。當然，這也顯示了當地精準的數字控盤能力。
3三四線城市：普遍上漲，卻有隱憂
三四線城市，由於市場交易數據不夠完善，而且二手房交易不夠頻繁，我們以國家統計部門的新建商品房數據作為參考。
過去一年，在全國70個大中城市裡，漲幅超過5%的城市為47個，絕大部分都屬於三四線城市。而且如果考慮到統計中可能存在的水分，這些數據其實存在大幅低估，但這不影響分析。
三四線城市的房價上漲，其實背後的原因非常簡單。簡要言之，一邊是一二線城市嚴格限購限售之後，資金向三四線城市轉移；另一邊是三四線城市正在普遍推動的貨幣化棚改。
從各地的政策來看，棚改貨幣化會繼續推進，三四線城市的房價上漲，還有可能得到進一步的支持。不過，隨著去庫存的完成，以及貨幣化棚改的收官，三四線城市最大的政策利多將不斷削弱。
▎來源：易居研究院。
按照計劃，2018年到2020年，我國將再改造各類棚戶區1500萬套。該任務較2015年~2017年的1800套棚改目標有所降低。
到時候這些城市就必須直面缺乏人口支撐的現實，買到的房子如果根本就賣不出去，那麼這筆資產也只是空中樓閣。
4大趨勢：一二線高位盤整，三四線最後的狂歡
今年市場環境發生不少變化，擇其要者，主要有三個方面：
一是防風險去槓桿成為政策主基調，寬鬆環境不復以往；
二是多部門一直在重申調控政策的延續性，短時間內應該不會放鬆限購限售政策；
三是市場預期有所轉變，房價之所以出現高位盤整，就是因為多空對決，市場情緒搖擺不定。
所以，對於一二線城市來說，高位盤整恐怕是大概率事件。
而對於三四線城市來說，只要貨幣化棚改還在持續，房價還有持續上升的可能，但這也只是最後的狂歡了。
