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放水進行時 樓市會不會重演暴漲行情?

放水已經重啟。

7月23日,國務院常務會議定調:

要求保持宏觀政策穩定,積極財政政策要更加積極。堅持不搞大水漫灌式強刺激,根據形勢變化相機預調微調,定向調控;穩健貨幣政策鬆緊適度,保持適度融資規模,保持流動性合理充裕。

雖說“不搞大水漫灌”,但意思再明顯不過,那就是貨幣財政要同時寬鬆。

就在同一天,央行開展5020億元一年期的中期借貸便利大額(MLF)操作,鑒於當日有1700億元7天逆回購到期,當日公開市場實現凈投放3320億元。

再加上7月20日,一行兩會發布資管新規細則和理財新規,透露出全面放鬆的信號。

這一系列動作,都毫無疑問表明,政策開始轉向,放水成為現在進行時。

01

放水效應:股漲匯跌

股市、匯市已經對放水做出反應。

在股市方面,從上周五開始,A股開始反彈,連續三日大漲。其中,基建股領漲,原因是財政政策要更積極,鐵公基再次成為救市選項。

在匯市方面,人民幣匯率繼續下行,離岸人民幣一度跌破6.84的關口。如果從4月份算起,人民幣已從6.25跌到6.84,一年漲幅基本全部跌盡。

這背後的原因也很簡單,內部的水太多了,而外部又都在收水,如果沒有外匯儲備托底,人民幣匯率只會越跌越低。

02

樓市懸念:寬貨幣VS緊樓市

唯一的懸念是,放水節奏下,樓市會怎樣,還會重演暴漲行情嗎?

從這一波放水的形式來看,寬貨幣、寬財政是主基調,尚未提及房地產。所謂寬貨幣,解決的是市場流動性緊張問題,意圖是降低中小企業融資成本;而寬財政,則是試圖刺激基建投資,從而拉動經濟。

顯然,寬樓市,並不在既定的政策議程之內。

同時,貨幣越放越松,但樓市卻越收越緊,緊樓市有持續加碼的趨勢。

其一,7月至今,全國樓市調控超30次,年初至今超220次,調控強度前所未有。今年以來,大熱必調控成為行政規律,所有還在大漲的城市,都迎來了一波接著一波的調控。

在傳統手段上,各地在傳統四限之外,疊加了新四限。

除了地方調控之外,中央也開始加大調控力度。6月底,住建部會同公安部等7部委開展樓市亂象專項治理行動,北上廣深等30城在列。專項行動劍指投機炒房團伙、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業、虛假房地產廣告等四大領域。

其二,調控開始釜底抽薪。

這方面,最具代表性的當屬全面收緊棚改貨幣化,三四線城市最後的紅利即將耗盡。

同時,在7月份的新聞發布會上,統計部門發言人表示要“推進房地產稅”,種種信號說明,房地產稅的到來已經是大概率事件。

其三,在樓市領域,金融嚴控仍未放鬆。

6月底,國家發改委、財政部聯合印發通知,要求控制企業外債規模,防範外債風險。畢竟人民幣匯率跌跌不休,外債成本陡然增加,房企普遍面臨還債壓力。

同時,房企的融資渠道主要有銀行貸款、信託貸款、境內發債、境外發債等方式。今年以來,銀行貸款收緊,信託等表外貸款受資管新規影響,大幅收縮。與此同時,隨著企業違約案例增多,房企境內發債屢屢遭遇中止。

其四,在個人層面,首付貸、現金貸、房抵貸仍在嚴控之列。

與此同時,雖然降准和MLF寬鬆已有多時,但房貸利率仍在繼續上行。

融360發布的6月全國房貸監測數據顯示,6月全國首套房貸款平均利率為5.64%,相當於基準利率1.151倍,環比5月上升0.71%,為2017年1月以來連續18個月上漲,同比去年6月首套房貸利率4.89%,上升15.34%。

同時,這一次寬貨幣和寬財政,並未對房地產融資做出鬆綁,房企的現金流困境仍會進一步加劇。

03

暴漲行情會否重演?

放水就是加槓桿,通過債務擴張支撐經濟穩定。

樓市會否重演暴漲行情,要看兩方面的因素:

一是貨幣之水會否流向房地產市場?

二是居民部門還有沒有加桿桿的空間?

先說第一個問題,從政策本身來看,無論是寬貨幣還是寬財政,都無意刺激房地產。但歷史一而再再而三證明,每一次放水,貨幣之水都會追逐房地產而去,反倒是本來應該傾斜的中小企業,卻屢屢面臨融資難的問題。

這一次,恐怕也難例外,貨幣之水一定會想方設法流向樓市。

不過,與過去不同的是,這一次調控政策全面收緊、監管全面從嚴、對於樓市的金融管控仍未放鬆,只要監管節奏能夠持續,小規模放水,對於樓市的影響更多還只是心理層面。

再說第二個問題,居民部門還有沒有加槓桿的空間?

從居民部門槓桿率(居民債務/GDP)來看,2018年,我國居民槓桿率已經達到55.1%,雖然與發達國家相比並不高。但要知道2008年時,居民槓桿率還只有17.9%。短短10年時間,翻了3倍多。

由於居民收入佔GDP的比重並不高,所以居民槓桿率有低估債務之嫌。這方面,可以居民債務收入比作為替代。以居民債務/居民可支配收入測算,截至2017年年末,中國居民槓桿率高達110.9%,已經超越美國(108.1%)。

就此而言,居民加槓桿的空間同樣不足。

經過這一輪暴漲,居民的家庭儲備基本消耗殆盡,連消費增速都開始大幅下滑,要想讓居民繼續加槓桿,除非降低首付比例、放鬆現金貸首付貸,否則,一切都很難持續。

04

放水的未來

所以,放水重啟,相當於為樓市續命,穩定正在搖擺的市場情緒。

不過,要想重演2009年和2015年的暴漲效應,除非馬力全開:

撤掉限購限貸的限制,在降准之外開啟降息的大殺器,同時撤出對於房企的融資限制,但這可能性大嗎?

要知道,經濟體早已有了流動性危機的端倪。

央行放出來的水在銀行系統空轉,就是流不到實體經濟。而地方漲幅隱性債務問題更成為經濟的定時炸彈,寬財政的空間也十分有限。

再加上貿易爭端、美國減稅加息縮錶帶來的壓力,就是放水,又如何?

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:房屋屋its-home 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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