「我是溫江地王，我現在慌的一比。」7月22日，聚光燈下的溫江地王中南上熙府，經過了3天的報名登記，終於公布了搖號人數。
從數據來看，此次中南上熙府的搖號人數遭遇了「滑鐵盧」，216套房源僅有40人參與搖號登記，綜合中籤率高達540%，對比上批次的400人搖號，人數足足少了360人。
圖片來源：成都購房通
事實上，此次中南上熙府報名人數大幅減少，早有徵兆。筆者在《溫江高價地入市，最高售價超過99%的樓盤！》和《順馳式狂飆！中南置地激進造地王「後遺症」初現》這兩篇稿件中，已經對開發商背景進行過分析。
[地王涼涼，售價過高成主因]
筆者想從行業的角度來分析，「地王涼涼」主要有以下4點原因。
01地價貴，項目定價過高去年9月19日，中南以19.48億的總價，9800元/㎡的地價（另一宗9100元/㎡），拿下溫江柳城街道新華社區共計122.2畝土地，後開發項目：中南上熙府，而彼時整個溫江的房價才剛剛過萬。
如此高昂的地價一直困擾著開發商，受房管局限價影響，中南一直未能取得預售許可證，直到房管局和國土局開始研究「房價和地價的聯動掛鈎機制」後，項目才終於面世，雖然最終售價高達18000元/㎡，但除去地價、建安成本、稅費、營銷費用、銀行利息、精裝費用，留給開發商的利潤也所剩無幾。
不過殘酷的事實上：購房者不買「地價」的帳，購房者只關心房價，所以當中南上熙府售價明顯貴過周邊樓盤時，遇冷也是情理之中的事情。
02中南首個操盤項目，品牌溢價能力有限成都不缺貴的產品。
中南是2017年首入成都的開發商，以大手筆拿地聞名業內，在去年4月7日的土拍上，曾豪擲59億元拿地。
不過有錢不是這麼花的，天回鎮的海棠集項目已經深陷囫圇，東郊記憶旁的項目也把操盤權交給了融創，中南上熙府可以說是中南在成都第一個操盤的項目，對於一個陌生的開發商，購房者仍需時間來接納。
當然對於中南來說，如何把品牌理念傳遞傳遞給購房者，是一個漫長且複雜的工作。
03周邊競品競爭，價格相差6000元/㎡。俗話說：沒有對比就沒有傷害。
中南上熙府隔壁的恆大未來城也處於密集推盤期，已經連續推出4期，每期的售價在11000-12000元/㎡，這個價格比較符合市場的預期，所以總體中籤率一直較低。
從產品和定位來看，中南上熙府都比恆大未來城占優勢，不過同地段下，這些優勢真的值6000元/㎡？
04區域板塊天花板，同價格可選更好的區域。最後一點，中南上熙府的價格真的太高了！
在溫江，目前新房的售價在10000元/㎡，二手房售價在12000元/㎡，所以購房者的心理預期也在這附近，價格再高，完全可以買主城區的樓盤，而不是一定要選擇溫江。
18000元/㎡的價格，購房者的選擇面非常大，無論是地段更好的綠地新里城或者西派城，它們的綜合得分明顯比上熙府更高。
[剩餘房源不用搖號，可直接購買]
不過，對於沒有參與搖號，但是想買中南上熙府的朋友來說，有一個比較好的消息：你可以不用搖號參加選房！目前剩餘房源較多，有很大的選擇空間。
目前成都房協已經多出了一個「自銷房源購房登記」入口，不搖號房源可直接登記購買。
點擊進入自銷房源購房登記入口，可以看到：「公證搖號剩餘商品住房房源按規定由開發企業自行銷售，不再組織公證搖號，但購房者應通過購房登記平台申報家庭成員情況，由開發企業將購房者符合限購政策的相關材料報房管部門覆核，覆核通過後開發企業方可與購房者在商品房網上簽約系統擬定合同。」
[後地王啟示錄]
融創孫宏斌曾說過：「地買貴了，誰都救不了你，明年你可能就過不下去。」
對於許多地王來說，這就是血淋淋的現實。無論是房管局限價，還是市場環境變冷，都將在第一時間對他們造成巨大的衝擊。
不過哪怕地王真的能按照預期開出價格，但是市場買不買單還是一個很大的問題。
綜上：開發有風險，拿地需謹慎，不要讓拿地時腦子進的水，成了開發項目時流的淚！
