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中國大陸房價遮羞布:稀里糊塗的公攤面積

公攤面積或許是我國獨有的房屋面積計算方式,公攤面積指的是由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積,起初是為了有效“降低”房價,讓原本看起來很高的房屋單價(按照使用面積核算)立刻有了七到八折的錯覺(按照建築面積核算),讓當時的購房者感覺到了“便宜”和“實惠”。

它包括了電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及整幢服務公共用房和管理用房的建築面積,以水平投影面積計算。

但隨著房地產市場的快速發展,尤其是房價的迅速上漲,越來越多的老百姓正在為這獨特的公攤面積買單,掏出幾十萬甚至上百萬的巨資。

同時,由於公攤面積的存在,中國大陸大城市的實際房屋價格也被實實在在地打了“折扣”,但即便是這“折翼”的房屋價格也已經讓世界上許多國際大都市望而生畏。

1真實的房價是怎樣的?

一般而言,6層以下低層商品房的公攤係數一般為12%左右,11層左右的小高層商品房的公攤係數為20%左右,18層以上高層商品房公攤係數為25%左右,超過25層的商品房約為30%。

但國家對於公攤比例到底多少並沒有明文規定,許多商品住宅公攤比例都在30%以上,更有甚者超過了50%。目前的新建商品房一般都為高層,假設公攤面積為30%,也就是購買100平米的房屋,實際使用面積僅為70平米

若按照國際上使用的套內面積單價計算,那國內新建商品房每平米的房屋售價又有了很大的變化。

上海、深圳和全球各大國際大都市比是什麼水平?

若是要在國際大都市的市中心買一套公寓,每平米房價是多少錢呢?根據城市數據網站Numbeo的統計,最貴的是中國香港,每平米的價格約19萬人民幣左右。其次是英國倫敦的市中心,價格約為11.81萬元人民幣/平,接著是新加坡的市中心,價格約為11.64萬元人民幣/平。日本東京市中心的平均均價在7.35萬元人民幣/平。法國巴黎市中心的平均均價在7.87萬元人民幣/平。

美國各大城市市中心的房產均價均未超過10萬元人民幣每平,其中紐約市的房價最高為9.26萬元人民幣/平、舊金山約為8.27萬元人民幣/平、波士頓為7.2萬元人民幣/平、洛杉磯為4.79萬元人民幣/平以及華盛頓特區為4.13萬元人民幣/平。

上述城市的價格都是房屋實際使用面積的單價。根據2018年6月上海、深圳主城區新房成交價格,按照30%公攤面積換算,上海主城區新房實際使用面積單價在12.76萬元人民幣/平,深圳為11.82萬元人民幣/平。

上海和深圳的房價已經超越了倫敦、新加坡、紐約、東京等各大國際都市。上海的房價是東京房價的1.73倍,是巴黎房價的1.62倍、是紐約房價的1.38倍。美國洛杉磯以及華盛頓特區市中心的房價還不及上海市的崇明島。

在不考慮持有成本、稅費等其他因素下,若按照這個價格,中國大陸註定包攬了全球最貴房價城市的前三甲(北京2018年6月主城區新房成交較少未進行對比。上述數據均來自CRIC以及Numbeo)

公攤面積的存在如同障眼法般遮蔽我們的雙眼,無法看清真實的價格,消費者支付著看上去還可以的價格,卻承受著巨大的負擔。

2“精裝”的垃圾道和變電箱

在精裝商品房越來越普遍的現在,動輒三五千精裝標準的裝修沒給消費者帶來豪華的感覺,購房者們也早已麻木,捆綁精裝修只是開發商規避價格監管炒高房價的手段,有的樓盤裝修價格甚至超過了房屋價格的一半。

但極為不合理的是:為什麼樓宇公攤的電梯井、垃圾道、過道、值班警衛室等都被“豪裝”了?

以一套裝修價格為3000元每平米的房屋為例,假設該房的建築面積為100平米,實際使用面積為70平米,那麼,購房者需要支付的裝修費用則為30萬,而非21萬,這中間整整差了9萬元。

或許只有開發商知道“豪裝”的垃圾道和變電箱是怎樣更好地服務於購房者的,但大家或許未必見到過。

3“超標”的物業費和供暖費用

現在的物業費還是按照建築面積進行徵收的。如果說物業提供的是房屋公共建築、公用設施、綠化環境等項目的日常維護、修繕、整治等相關的服務,那就按照公攤面積進行徵收完全沒有異議。

如果說公用設施、綠化環境分攤計算方式太過複雜,按照每個業主的實際房屋使用面積徵收也是可以理解。可是目前卻是按照建築面積全部進行收取,這就存在明顯的不合理了。

供暖費仍然和物業費一樣按照建築面積進行收費,可是老百姓支付的公攤部分供暖費都得到了相應的服務嗎?

冬天的樓道陰陰冷冷、出門丟個垃圾在電梯里瑟瑟發抖、值班警衛室的保安也被凍得鼻涕橫流。可是大家都是交了供暖費的呀。唯一可能暖和的地方或許就是變電箱了吧。

4“迷茫”的房產稅計稅基礎

房產稅是中國近幾年必定會推出的稅種之一,但在徵稅之前必須敲定計稅的基礎。

國外普遍將納稅人實際使用的房屋面積作為房產稅的計稅基礎,但國內由於公攤面積的存在,未來的計稅基礎仍存在不確定性。

倘若使用實際使用面積,那屆時公攤面積是否會被取消?房產稅會否和物業費、供暖費用一樣按照建築面積進行徵收?

這些問題也只有未來的政策能給與答案,但毋庸置疑的是,將納稅人實際使用的房屋面積作為房產稅的計稅基礎是最為合理的。

5“無人說得清”的權利及義務

消費者掏出了幾十萬甚至上百萬的真金白銀購買了樓宇的公攤部分。那消費者的權利在哪裡呢?如果公攤部分產生收益是否需要向購房者分配呢?

如果這些地方都是屬於消費者的,那電梯間、樓梯間以及過道的廣告收入,公共門廳的活動收入,地下室、公共用房或管理用房的出租收入等這些收入,為什麼消費者從來沒有獲得過呢?

又是誰侵犯了消費者們的利益呢?如果購房者佔用了部分過道和電梯間,那是不是他應有的權力?畢竟他支付了如此昂貴的建造成本。這些認知和做法都與大家所知的常理相違背。問題出在了哪?

公攤面積的鼻祖中國香港目前也已經淘汰取消了公攤銷售的模式,房本上的面積就是消費者的實得使用面積。公攤面積的使用不僅在房屋價格的實際體現上起不到作用,更是一筆糊塗賬。

公攤面積里到底藏著多少秘密,老百姓不得而知,開發商往公攤面積里塞了多少貓膩也無人知曉。中國大陸也僅只有重慶於2002年開始就按照套內面積賣房子,但這種試點目前也只是流於形式罷了。

商品房作為老百姓最大的消費品,希望有一天老百姓能夠消費得明明白白,畢竟購房不是一件小事,是一家人甚至幾代人的大事。

阿波羅網責任編輯:時方 來源:生活時尚周刊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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