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沒人再相信調控房價的鬼話 樓市還能繼續漲嗎?

——過年聊房子的越來越多?基本都是要投資的!

過年聚餐,一堆天南海北的親戚聚在一起,根本沒有什麼共識的話題,沒話找話的瞎聊天,最容易引起共鳴的話題就是房價和買房,這個話題堪稱調動氣氛的萬靈丹,只要一聊房子,頓時破解尷尬的氣氛。而這種情況這幾年越來越明顯,以前三四線的親戚朋友,根本就不怎麼關心房價的事,而現在他們比誰都要積極。而且很多人還都躍躍欲試,仍然想再買房,甚至再買幾套。

過年聚餐,一堆天南海北的親戚聚在一起,根本沒有什麼共識的話題,沒話找話的瞎聊天,最容易引起共鳴的話題就是房價和買房,這個話題堪稱調動氣氛的萬靈丹,只要一聊房子,頓時破解尷尬的氣氛。而這種情況這幾年越來越明顯,以前三四線的親戚朋友,根本就不怎麼關心房價的事,而現在他們比誰都要積極。而且很多人還都躍躍欲試,仍然想再買房,甚至再買幾套。

這主要就是這兩年房地產市場的變化所導致的,2015年之前,高房價只是北上廣深的特例其他城市根本沒有這個痛點,甚至很多省會城市房價都不足8000,有的還在5000以下,但2016年我們提出去庫存之後,開始了一場史無前例的棚改貨幣化安置,這一下可熱鬧了,以前10幾年不漲的地方,全都活了,像西安,海南,成都,甚至重慶,這些地方全都漲起來了,而且還是翻倍的漲,這讓當地人有點受不了。畢竟收入的漲幅遠遠跟不上房價的漲幅,所以也都開始把目光轉移到買房這件事上,天然的認為這是一條可以發財的陽關大道。

所以,儘管這兩年開始了各種調控,但其實從大家的心智來說,完全起到了相反的效果,沒人再相信調控房價的鬼話,甚至反而認為房價就是要漲的,而且會永遠漲!

這也難怪,房價這幾年讓老百姓受到的刺激太大了,不斷地被價格上漲強化,這就相當於狼來了的假話說了一遍又一遍,但狼始終沒來,於是所有人都不再相信狼真的會來這個事。國家(政府)信譽已經在房子這件事情上徹底被打敗了。

但問題是,當所有人都想買房的時候,房價還能漲嗎?熟悉投資的人都知道,一致性預期是一個重要的反向指標。一旦大家都覺得應該買的時候,價格也就基本到頭了。房子兼具商品和投資的雙重屬性,但在2008年之後,房子的投資屬性已經越來越強了,而在2015年之後這波行情,房價漲了那麼多,房地產銷售量那麼大,但是已經不帶動家電和傢具等產業的銷售了,像廚衛電器業績增速從40%,一下掉到了10%,足以說明,現在買房基本都是投資屬性。而在新年大家聊天的過程中,也都是一個目的,那就是升值。幾乎每個人都抱著升值的目的,從沒有一個人從實際用途出發,為生活服務的,都是在打聽哪個樓盤升值最快。

這本身就是問題,經過這波行情,樓市的投機氣氛更濃了,雖然在高呼房住不炒,但是炒房的熱情比以往任何時候都要高漲。那麼樓市還能不能繼續漲呢?

首先,周期角度,有一本書叫做逃不開的經濟周期,書里會介紹房地產周期,基本跟庫茲涅茨周期吻合,大概是18-20年,從2000年開始算,現在其實已經是19年了,而如果從2004年第一波大漲開始算,現在已經15年,所以留給房地產上漲的時間其實已經不多了。而房地產周期,一旦開始回落,至少要走4-5年的下跌時間,所以從周期角度來說,現在已經是上漲周期的末端,現在進入,高點接盤的風險極大。

其次,從價值角度,諾獎經濟學家理查德塞勒寫的一本書錯誤的行為,它裡面就介紹,羅伯特席勒教授用一個房地產指數成功預測了美國的次貸泡沫,這個指標很簡單,就是租金和房價的比值,他發現房價是租金的20倍,這條曲線,是房價的價值中樞,房價會繞著這個線上下波動,而在2007年前美國的房價遠遠偏離了這個軌道。而現在中國的房價已經是租金的50-100倍,偏離正常值超過了2個標準差。你現在租房70年,都比買一個相同的70年產權的房子更便宜。

第三,從購買力角度,已經透支了6個錢包,負債比上可支配收入已經超過了100%,居民槓桿率超過了50%,這個已經到達極限,槓桿已經加無可加。年輕人靠工資,可能一輩子也買不起一套房了。房價收入比超過了30年!

第四,從規模角度,450萬億的房地產總市值,已經超過了美國,日本,歐盟的總和。這麼大的市值,靠的就是貸款支撐,而貸款這個東西,他是需的,一層一層的創造信用,真正的貨幣資金只有幾十萬億,相當於房地產總市值的5-10%,換句話說現在只要有1%的人拋售房產,實體經濟的流動性就已經無力承擔。必將釀成金融危機。那麼我們也可以反向來理解,這些投資房子,賺到市值的人,其實最後真正帶走錢的,估計連1%都不到。

那麼問題簡單了,告訴你有一個寶貝,買到就賺到,輕鬆翻倍,但就是一點,不允許你賣,那麼你還會買這個玩意嗎?房子雖然沒有規定你不許賣,但是人的天性使然,既然漲的時候你不願意賣,跌了你就更不想賣,也賣不掉了,只有大跌或者急需用錢的時候才會賣掉,但那時候往往是根本賣不掉的。

所以我們的建議永遠非常簡單,只強調他不再是個好投資,至於買來自己住,那就算是消費了,而對於消費,量力而行就好。超市的可樂賣3塊錢,而酒吧卻賣30,很多人也還是接受了這個價格。 想想股票,你做波段成功了幾次,是賠的多還是賺的多?股票你尚且如此,更何況是周期更長,地域性更強,交易也更複雜的房子了?

 

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:齊俊傑看財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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