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中國房市風險叢生 難當拯救經濟重任

今年中國經濟整體放緩之際,眾多城市樓市轉冷意味著可能無法再指望房地產投資來拯救中國經濟。

隨著新的高層住宅項目不斷推出,投資者直到去年下半年還在湧向上饒這座中國東南部的寧靜小城搶購住房。

但市場氣氛隨後轉冷。未售出住宅開始積壓,開發商紛紛降價。去年10月,擔心房價崩塌的業主來到某售樓處抗議。

除了上饒,其他一些中國小城市的房價也越跌越深。在今年中國經濟整體放緩之際,這些狀況意味著可能無法指望房地產來拯救中國經濟。

過去,中國嚴重依賴房地產投資來抵消經濟中的薄弱環節。

2015年尤其如此。當時股市暴跌,再加上其他種種挑戰,政府擔心經濟可能嚴重放緩。相關部門於是下調利率並取消購房限制,引導信貸進入房地產市場以提振房屋銷售和整體經濟表現。

這一次,中國政府不想再用老辦法。官員們越來越擔心多年來房地產債務累積帶來的金融風險以及某些城市民眾的不滿情緒。在中國一些城市,住房擁有者的大部分財富和房屋掛鉤,年輕人則在感嘆房價高不可攀。

房屋銷售同比變化。

之前,中國政府推出了一項針對農村戶口進城買房的現金補貼政策,但到目前為止,北京方面不願意擴大這項重要的補貼計劃的規模,主要原因是不想給金融系統增加債務。

人口結構因素也開始抑制房地產市場動能。城鎮化速度放緩意味著赴城市的農村居民數量減少,從而影響了新住房的購房需求。與此同時,人口老齡化意味著尋求升級住房的年輕家庭數量減少。

在國內某些地方,房價已經開始下跌。在北京的一個郊區,現年29歲的張建華說,他是做灌湯包生意的,每個月從收入中拿出三分之二還房貸。去年他所買的樓盤房價下跌了20%,最近他加入了其他200名業主的隊伍,向住房部門提出抗議。

張建華說,他覺得只能抗議,除此之外別無選擇,他十分沮喪。

在中國許多地區,房地產市場依舊穩健。去年12月份中國全國房價同比上漲10.6%,11月份漲幅為10.3%。

只要中國經濟不陷入嚴重衰退,北京、上海等大城市的住房需求就可以維持,因為不斷有人為了尋找更好的工作湧入這些大城市。

不過一些經濟學家認為,由於預計今年房地產市場的下滑程度更嚴重,開發商會積極推售樓盤,或可令銷售數據獲得暫時提振。眼下許多開發商面臨大量債務在2019年到期的局面。

經濟學家表示,圍繞小城市前景的擔憂正在加劇,這些城市的人口增長要麼正在放緩,要麼已經出現人口萎縮。

標普全球評級(S&P Global Ratings)的分析顯示,最近小城市已成為中國最具活力的市場,去年在全國房地產銷售中的佔比接近三分之二,相比之下,2016年的佔比為一半。

這在很大程度上是由棚改貨幣化補貼計劃所致,該計劃旨在幫助農村居民改善住房並為開發商創造機會,對去年中國住房銷售額的貢獻高達五分之一。

凱投宏觀(Capital Economics)的高級中國經濟學家Julian Evans-Pritchard稱,這也意味著,很多想買房的人已經購買了住房,這消耗了未來的需求;城市住房需求或已在2015年見頂。

按照補貼計劃的條款,小城市從國有銀行那裡大量借款,然後拆除棚戶屋並將資金髮放給棚戶區居民,讓他們購買更新的房子。經濟學家表示,不清楚這些債務將如何償還。政府的計劃顯示,今年發放的棚改資金僅能幫助購買460萬套住房,較去年下降逾20%。

近年來中國一些小城市的房地產銷售成了推動經濟增長的動力,上饒就是一個典型。

上饒位於江西省,人口600萬人,其經濟主要依靠行政區划下轄周邊農村地區的農業。2017年房地產投資增加16%,房價上漲一倍,主要歸功於政府的補貼計劃。

江西財經大學研究地區房地產市場的教授曹國新說,當原來的住處被拆除時,人們不得不再買一套住宅,這就憑空製造了需求。他補充說,目前江西省的政府補貼計劃已結束。

中國住房和城鄉建設部和江西省住房和城鄉建設廳未回應記者的置評請求。

據中國房地產經紀機構安居客(Anjuke)編製的房價數據,上饒房價較去年5月時的峰值水平下滑了11%。最近的一個周末,當地開發商友邦房地產(Youbang Real Estate)全力以赴推出上饒最大的地產項目友邦壹號院(One Sino Park),該項目擁有5,500個單位。

該公司在售樓處舉辦了一場時裝秀,許多女模特身穿毛皮大衣和中國傳統的旗袍走秀,吸引了大約上百人觀看。現場的標語烘托出購房的緊迫性,例如“有錢不買房?難道要眼睜睜看著你的財富蒸發。”

在中國住宅銷售排名前三的碧桂園(Country Garden,2007.HK)的一個住宅項目,54歲的小企業主只透露他姓劉,他表示剛剛簽了合同購買一套新公寓,準備給他23歲、剛剛大學畢業的兒子以後結婚用。

劉先生說:“我感覺上饒的空置率真的已經很高了,我的許多朋友都已經有兩套或者三套房了。”他購買這套公寓的價格比廣告價格折讓了30%。

房地產市場放緩的陰霾正在影響中國經濟的另一個重要增長引擎——消費。債務負擔正在約束家庭預算,同時房產價值停滯令許多家庭的消費意願下降。

34歲的汪玲玲去年10月份在上饒買了一套房。她有兩個孩子,每個月還有人民幣3,900元的房貸,由於她和她的丈夫做的都是兼職工作,沒有穩定收入,感覺負擔很重。他們表示,為了省錢他們減少了去餐館吃飯的次數。

汪玲玲說:“現在我們在買東西前必須再三考慮,所有的錢必須首先拿來還房貸。”

阿波羅網責任編輯:楚天 來源:華爾街日報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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