阿波羅新聞網新聞 > 中國經濟 > 正文

北上廣深莞出手 樓市突然減稅 透露什麼信號?

房地產稅還沒正式出台,樓市先降稅了。

在短短一個月時間,樓市減稅三連擊:

2月底,北上廣深同時降低出租綜合稅率,減半徵收;

3月初,這四大一線城市,又不約而同降低住房交易稅費,其中,增值稅附加稅和印花稅減半徵收;

3月12日,財新報道,東莞二手房交易個稅或將二選一:或繳納房屋增值部分的20%;或繳納全額的2%。在房價上漲的背景下,這相當於大幅減稅。

這一系列動作,意味著樓市減稅不是小打小鬧。在新的市場環境下,樓市減稅,意味著什麼,釋放了什麼信號?

01

二手房個稅大減,透露什麼信號

在二手房交易里,個稅是最主要的稅種之一。

媒體報道,自3月11日起,東莞二手房交易中個人所得稅可選擇差額20%或全額2%徵收。

雖然只是給了“二選一”的選項,但在房價持續上漲的環境中,按照差額20%徵收與按照全額2%徵收,可謂有天壤之別。

簡單而言,一套200萬的房子,五年前原價是100萬。如果按照差額20%徵收,個稅高達20萬;而如果按照全額2%徵收,個稅僅為4萬。降稅效應可見一斑。

同時,二選一的好處在於,可以再樓市上行期和下行期,選擇不同的繳稅模式。

如果房價幾年原地踏步,差額徵收更加實惠;相反,房價持續上漲,全額徵收更有優勢。

有人說,從差額到全額,地方政府的稅收必然大受影響。

這沒錯,不過一個簡單的道理是,如果稅率過高,影響到二手房交易的積極性,成交量起不來,稅率再高也沒用。

數據顯示,2018年,東莞二手房網簽34408套,環比下跌32.1%,回落到2014年的水平。時間進入2019年,形勢仍未有任何好轉。

顯然,個稅實質性減稅,目的顯然在於刺激市場、穩定樓市。

02

增值稅附加稅減半,影響有多大?

與個稅調整相比,增值稅附加稅調整的影響相對複雜。

3月初,北上廣深四大城市同時降低增值稅附加稅和印花稅,全部按照減半徵收。

先做個解釋,二手房交易,一般需要開徵契稅、個人所得稅、增值稅、印花稅、附加稅等。其中,增值稅、個稅和契稅是大頭,附加稅整體數額不高,而印花稅可以忽略不計。

一般而言,增值稅為5%。增值稅附加稅通常包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加等,稅率為12%。

這裡的12%,指的是增值稅基礎上另加12%,也就是說總增值稅為5.6%(5%+5%*12%)。現在附加稅減半,增值稅總稅率從5.6%降低到5.3%。

但從數字本身來看,減稅效應並不明顯。

同時,不容忽視的是,在全國各地,一般二手房滿2年(部分城市是5年),基本都會免徵增值稅。

所以,增值稅附加稅減半徵收,只能算是邊緣性減稅,對於樓市交易整體影響不算太大,這更多是全國系統性減稅的一環。

03

出租減稅:醉翁之意不在樓市

與個稅和二手房交易稅減稅對比,最早打響樓市減稅第一槍的,是出租減稅。

早在2月底,北上廣深四大一線城市,同時降低房屋出租綜合稅率,基本都是減半徵收

對於一般租賃,北京從5%降到2.5%,上海則統一為3.5%,廣州則是從4%降到2%,深圳從4.5%降低到2.25%,減稅力度不是一般大。

很多人以為,租房不必繳稅,這是誤解。

根據規定,個人出租房屋必須繳納增值稅、個稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市維護建設稅、印花稅等稅款,稅率複雜而繁多,因此各地都是按照綜合稅率統一徵收。此番綜合稅率減半徵收,出租減稅效應不容低估。

不過,要知道,租房必須登記備案,方需繳稅。因此現實中,大多數房東都心照不宣,基本沒人願意進行備案登記。數據顯示,全國租房備案的比例僅為1%左右,幾乎可以忽略不計。

今年初,房租正式可用於抵扣個稅,一度引發房東與租客的口水大戰。

房租想要抵扣個稅,就必須進行申報,而一旦申報,房東信息就會登記於冊。雖然各地政府表示不會以此為依據追繳相關稅收,但信息一旦被稅務部門掌握,未來會怎樣,誰也說不清。

所以,房東以漲租作為威脅,而租客不得不放棄房租抵扣個稅的政策利好。這是一個雙輸的結局。詳情可以參閱《房租抵扣個稅,房東租客都慌了,房租會漲嗎?》一文。

因此,租房降稅背後,對應的是減輕租房負擔的社會需求,當然也不無刺激個稅申報以及租房登記備案的考慮。

04

減稅背後:市場成交仍在跌

樓市減負背後的一個大背景是,全國多數城市樓市都未回暖,樓市小陽春只停留於想像之中。

根據易居研究院數據,2月份,北上廣深等10大城市二手房成交量為2.9萬套,環比下降40.9%,同比下降7.1%。

如果說環比大降還是春節因素影響,但與同是春節的去年2月相比,成交量仍舊下降7.1%,這就很能說明問題。

需要注意的是,凱風君一再提及,判斷市場走勢的核心指標是二手房,而非新房。原因是,受限價和限制網簽影響,一手房無論是價格還是成交量,都存在嚴重失真,不足以作為參考。

從二手房來看,在北上廣深四大城市中,除了上海二手房成交有所回暖之外,北京廣州深圳仍在下行軌道。

北京:根據中原地產數據,2月份北京二手房網簽6597套,較1月份的11739套,環比下降43.8%;較去年2月份的7914套,同比下降16.6%。

上海:根據易居研究院數據,2月,上海二手住宅成交9797套,環比下降40.6%,同比增長36.2%。

廣州:根據陽光家緣數據,2月廣州(南沙、從化除外)中介網簽量為1611宗,較1月環比大幅下降47.9%,較去年春節同期大幅下降48.5%,成交創近4年以來新低。

深圳:根據易居研究院數據,2月深圳二手房成交量為2209套,環比下降50.8%,同比下降35.9%。

這說明,樓市離真正回暖還很遠。

05

幾個結論

調控鬆綁,樓市減稅,政策維穩,這是2019年樓市的主基調。

其一,樓市減稅背後,不無維穩的考慮。目前,各地為了樓市維穩,可謂招數盡出。有直接干涉開發商降價賣房的,有想方設法試探鬆綁的,有降低稅費刺激交易的。在穩樓市和一城一策的基調下,維穩的花樣還會百出。

其二,樓市邊緣性減稅影響不大,涉及個稅、契稅和增值稅影響突出。無論是出租減稅還是增值稅附加稅減半,都屬於邊緣性減稅,真正有影響的是契稅、個稅和增值稅這三個。如果減稅觸及這三項,那麼對樓市的影響就會非常明顯。

其三,樓市小陽春只是概念遊戲,市場預期仍舊疲弱。除了上海廈門等個別城市外,大多數城市成交量仍在下跌,市場觀望情緒仍舊濃厚,有價無市仍是常態。顯然,樓市下行周期,市場預期不是一下子就能扭轉過來的。

其四,重點關注二手房走勢。無論成交還是價格,二手房都比新房更加接近市場行情。簡單而言,二手房量價齊升是為復甦,量價齊跌是為下行,量跌價穩是為維穩,量升價跌是為築底。

其五,貨幣政策至關重要。降准對樓市影響不大,降息則是大殺器;貨幣普惠性寬鬆對樓市影響同樣有限,房地產信貸全面寬鬆才會有大影響。

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:國民經略 轉載請註明作者、出處並保持完整。

中國經濟熱門

相關新聞

➕ 更多同類相關新聞