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樓市真相:85%的購房者都不是剛需!

所以,現在的房地產正處於一個怪圈之中,一方面,是房子總量已經飽和,另一方面,大家還在拚命的囤房,剛需只佔15%也就不難理解。

當下的社會,一個家庭有且只有一套房產絕對是少數,相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的親戚同學,每個家庭通常都有2-3套房子,有純投資出租的,有買來博拆遷的,有買來讓外地父母住的,有給還在上學的孩子提前置辦婚房的。

很多我接觸到的90後95後,從上班第一天起,就不用為房子發愁,他們很多人都沒有買房的概念,工資也許不高,但是都活的瀟瀟洒灑。

這幾年,我有個明顯感覺,就是真正意義上買人生第一套房的純剛需越來越少,從無到有的質變也變得越來越艱難。

01

15%的剛需

去年底,西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)發布了《2018年三季度城鎮家庭資產指數報告》,對全國城鎮居民家庭購房目的有過精準的研究和測算。

報告顯示:2018年三季度,從全國城鎮家庭新購房的目的來看,投資用途佔58.2%,改善需求佔26.7%,而首次購房的剛需僅佔15.1%。

過去10年間,中國居民的購房目的有了翻天覆地的巨變:

剛需:2008年佔比69.7%,而2018年三季度降至15.1%。

改善需求:2008年佔比10.8%,而2018年三季度上升至26.7%。

投資:2008年佔比19.6%,而2018年三季度上升至58.2%。

以上數據用一句話概括就是:首次購房的剛需客佔比只有15.1%,投資客是剛需客的4倍。

這個數據一定會令你大跌眼鏡,但仔細想來,其實並不難理解。造成這種局面的主要原因有兩點:

一、總量飽和

2018年,國家統計局發布了一組數據:中國人均住房建築面積已經達到了40.8平米,其中,城鎮居民為36.6平米,中國家庭戶均住房已經達到1.1套。

二、投資覺醒

房地產市場經濟的二十年就是全民投資意識覺醒的二十年。4萬億、去庫存、限價倒掛萬人搶房,無不是在重複演繹房產造富神話。

2018年4次降准,2019年1月2次降准,每次降准都強調是針對小微企業融資困難,重點扶持實體經濟,嚴控資金流入房地產,但現實卻是,2019年一季度末,房地產開發貸款餘額10.85萬億元,同比增長18.9%,個人住房貸款餘額26.87萬億元,同比增長17.6%。

市場上錢多了,貸款成本低了,開發商日子好過了,炒房客貸款又能批了,所以,今年年初,小陽春如期而至,成交量大漲,開發商瘋狂拍地,蘇州、杭州、南京全國各地地王不斷湧現,此起彼伏。

事實證明,春雨貴如油,水份大了,根本無法避免流入房地產。

所以,現在的房地產正處於一個怪圈之中,一方面,是房子總量已經飽和,另一方面,大家還在拚命的囤房,剛需只佔15%也就不難理解。

02

剛需之殤

從樓市起步開始,我親身經歷了每一個周期,我可以負責任的告訴你,2015-2018年這一輪是歷史上最為瘋狂的一次。

四大一線城市2015年僅僅放鬆一年就不得不馬上收緊,因為買房的熱情遠遠超出官方想像。

2017年,限價風潮席捲全國,這個開創性的發明正好打中了開發商的七寸,但沒想到一二手的嚴重倒掛,給本就熱鬧的市場火上澆油。南京、成都、杭州、武漢、鄭州等基本上所有強二線都開始萬人搖號,排隊搶房。上到99下到剛會走,全民投資,全民炒房。

上海目前住房總量有780萬套,其中490萬套是自住住房,290萬套是租賃住房。也就是說,上海整個房產市場中37%的住房是用來投資的,是被多套房的人士佔用的。

為什麼剛需買房越來越難,高房價只是表象,而深層次的原因是,買房人中85%都不是剛需,剛需的競爭者根本不是其它剛需,而是鋪天蓋地的投資客,剛需們是在用15%的微弱力量與強大的85%在對抗。

最近貝殼研究院有個統計數據,在上海二手住宅市場中,60%屬於賣一套買一套的置換客。如果你常常接觸這個市場,就會知道這個數據非常的合理,現在上海北京等二手房成熟的市場中,置換客佔比已經越來越大,一步到位買到終極居所根本不可能。

而且,更加詭異的一點就是每一輪上漲周期中,買賣房產的似乎都是同一波人,他們已經深諳此道,絕不會放過每一次紅利和身價翻倍的機會。

所以,最近幾年我有個非常明顯的感覺,就是大城市的房子正在經歷內部循環,變成了有房人之間的圈內遊戲,肥水不流外人田,純剛需想要進場變得異常艱難。

社會就是如此殘酷,沒房子的你,拿什麼去買房。

未來,真正意義上的剛需只有兩種人:一種是城鎮化進城的農民,一種就是通過搶人大戰落戶大城市的大學生。

農民退出宅基地,拿著補償進城買房,還算有原始積累,鳳凰男鳳凰女一窮二白落戶大城市,才是漫漫艱辛路的開始。

03

偽剛需

投資客從來不願意承認自己是在投資。後台諮詢我問題的人中80%都聲稱自己是剛需,或者剛需加投資。但其實,他們很多都是在買第二套或者第三套房子了。

有人說過,6套以下都是剛需,自己一套,一孩一套,二孩一套,父母一套,岳父母一套,度假一套。我也承認,作為北漂、滬漂、深漂,生二孩和接外地父母定居北上廣,的確需要買很多的房子才夠住。

但是你想過沒有,假如從2008年到2018年10年間房價根本沒漲,你是否還會拼了老命的買那麼多房子呢?假如房價10年不漲,你按揭買一套都是多餘,別說6套了。

什麼是剛需,就是當你明明知道未來房價會下跌,但仍然會買,這才是剛需。當房子只有居住屬性時,人均建面60平就是頂級剛需,而房子具備金融屬性時,人均6套依然會被人為包裝成剛需。

現階段,國內所有出台限購政策的城市,基本都是允許購買兩套房。這就是癥結所在。

真正的房住不炒,應該是一個家庭只允許擁有一套房。允許兩套,說明我們對土地財政還是有所依賴。

04

剛需的阻礙

過去,我們的套路是一會兒限購一會兒取消,一會兒認房一會兒認貸,一會兒鼓勵你為國去庫存,一會兒又把你打成炒房派。

這輪調控周期中,除了北京和上海,其它所有城市都是裝裝樣子的形式主義,沒等房價實質性下跌就急不可待的鬆綁。

這一次,小陽春剛一嶄露頭角,高層就槍打出頭鳥,重申房住不炒。不出意外的話,新一輪的調控政策已在路上,現階段,多看多觀望,少說少衝動,才是上上策。

現在流行“因城施策、一城一策”,但是千萬別再高估地方的自控力,要謹防各地拿著“一城一策”的雞毛當成鬆綁的令箭,再次人為創造大量的偽剛需。

因為,偽剛需的存在,是剛需最大的阻礙。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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