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中國樓市「橋頭堡」寫字樓租金降4成!

最近,央視做了一組報道,說在寸土寸金的深圳,寫字樓的租金價格最近下降的很多,數據顯示,截至2018年底,深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月237元,同比回落0.6%。第一太平戴維斯發布的數據也顯示,今年一季度,深圳甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%,同比下跌4.1%,跌到了每平方米每月225.8元。

最近,央視做了一組報道,說在寸土寸金的深圳寫字樓租金價格最近下降的很多,數據顯示,截至2018年底,深圳甲級寫字樓平均租金為每平方米每月237元,同比回落0.6%。第一太平戴維斯發布的數據也顯示,今年一季度,深圳甲級寫字樓市場平均租金環比下跌1.7%,同比下跌4.1%,跌到了每平方米每月225.8元。

單看數據似乎還好,但是其實問題要嚴重的多,2019年上半年,深圳甲級寫字樓空置率的不斷上升,也使得租金增速承壓,不少業主打起了價格戰。目前來看的話,2019年上半年整體的租金價格一直在下行,較2018年有一個相對明顯的降幅,整體來說在20%到30%,部分項目下跌達到40%,甚至更高。有的業主和中介表示,很多房子自打年初空置以來,就再也租不出去了。接受央視採訪的幾個業主坦言,最後降價超過了25%,這才成功租出去。

寫字樓出租對於業主來說壓力很大,因為每年他們也要交物業費管理費,如果寫字樓租不出去,業主就會不斷的賠錢。但是根據專業機構高力國際統計數據顯示,深圳甲級寫字樓目前的空置率高達23%,部分地區空置率已經高於50%,很多負責寫字樓租賃的中介,都出現了紛紛倒閉關店的現象。那麼這到底是為什麼呢?

原因主要有這麼幾個。

1、經濟減速,直接反應在了商用寫字樓的出租上,不光深圳,北京和上海的寫字樓最近也都不好租。很多中小企業都沒挺過去年,所以紛紛關門倒閉,或者直接退出了,讓寫字樓空置的情況越來越多。

2、互聯網金融持續的收縮,原來在這種甲級寫字樓大肆擴張的互金行業,最近兩年受到了強監管,現在門檻准入並且要求良性退出,所以大量的互金公司倒閉退出甚至爆雷,而寫字樓的業主和物業也紛紛抵制互金行業入駐,不少大廈已經明確表示寧可空著也不租給互聯網金融公司,主要是因為之前有公司跑路的現象發生,給大廈和業主惹了不少的麻煩,這一大塊客戶被擋在門外,所以寫字樓一下就空出來了許多地方。深圳北京上海都是互金曾經大幅擴張的地方。

3、互聯網衝擊和其他城市搶人,以前要做貿易生意或者互聯網生意就得到特大城市去,因為那裡才有相應的人才,現在互聯網技術越來越發達,再加上各個地方也都越來越開放,吸引大學生過去落地生根,所以這種必要性就下降了,而北上廣深的租金太貴,即使公司總部不遷出這些地方,也會把人力密集型的部門遷出,比如騰訊、華為這樣的公司都在其他的地方建設技術中心,有些互聯網公司也把技術開發放到了重慶和成都,有些貿易公司則把工廠建在了東莞,深圳只保留一個辦公室而已。

4、新形勢的孵化器和共享辦公場地出現,最近幾年各種租工位的新型寫字樓出現,原來創業公司你最次也得租個幾十平米的小格子間,現在你只需要租幾個工位就可以了,而且wifi,列印設備,會議室,甚至前台,餐廳,財務,娛樂設施,休閑設施全部都可以共享,還不用出裝修費,這大大降低了創業的成本,算下來只是同等地段費用的一半或者三分之一。

所以綜合來看,目前深圳的高租金,其實已經開始阻礙城市發展,已經開始將一些產業和經濟向外擠出,而租金大幅下降,本身就是市場糾錯的一種自愈機制。再加上科技發展,新的商業模式出現,必然會對租金造成衝擊,或者乾脆說,前幾年的高租金本身就是不合理的,是因為那些互金公司的大肆擴張,才推高了租金,現如今只是將租金拉回到了正常水平。

對於個人投資來說,盡量不要再去投資這種寫字樓了,現在租金回報率太低,基本只有3-4%,如果未來降價成趨勢的話,可能也就只有2-3%,所以回報相當不划算,不要相信什麼開發商包租的鬼話,通常他只是幫你租個1-2年,然後就會倒閉,到時候你連起訴他都找不到法人。不光是寫字樓,商鋪也是如此,在新零售O2O的衝擊下,現在線下的銷售場景已經大幅下降了,幾乎沒有什麼服務是非得線下去完成的了,而商鋪租金還沒有充分反映這種變化,未來租金也會越來越低。以前是一鋪養三代,現在可能三代養一鋪,你到時候不斷的要交各種稅費,但是卻完全租不出去。

現在很多地方都開始讓商住轉公共租賃的政策落地,之所以能這麼干就是因為寫字樓也好商鋪也罷已經嚴重過剩了,一方面供給在提升,另一方面需求在下降,所以未來必然會出現租金持續下降的局面。這個投資大家要格外小心。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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