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綠城沁園罕見退款1800多萬 成本難保?蝴蝶效應杭州地產拐點將至

近日,據界面報道,杭州市拱墅區綠城建發·沁園二期的46位洋房業主,接到了銷售的退款通知,業主稱每平方米退2000多元。網友紛紛表示,竟有這種好事。據報道,退款或是相關單位的指導行為。銷售顧問稱,是沁園項目原來在房管局的備案價搞錯了,就退二三十萬元,不會退很多。

時間財經致電該項目銷售電話,對方不予置否,對同類型還處於待售階段的後續樓房售價,銷售稱“等房管局定價”。杭州房管局物業監管處則未接聽電話。有傳聞,此次綠城建發·沁園退款是金茂與相關單位溝通的結果,時間財經致電金茂置業(杭州)有限公司截至發稿時間未獲得回應。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對時間財經表示,對於已購房退房款的事情在市場上比較罕見。此事件的發生是被同行舉報導致的行業潛規則,相關部門只能被迫強制性退款。這一方面反映出限價在當地比較嚴格,未來突破較為困難;另一方面有了此案例的存在之後,可能會引起更多的房企效仿,蝴蝶效應隨之而來。

據稱有杭州開發商表示,“以後漲價就不要想了,能出貨的趕緊出貨”。論壇里網友也議論著“吃到肚子里也讓你吐出來”“踐踏出貨”。

有意思的是,8月末,杭州星橋的某樓盤2.7萬人參與搖號創下杭州搖號新紀錄,152人搶1套的刺激消息還餘音未消。還有樓盤在醞釀的衝破“3萬人搖”。杭州的自媒體也在統計著,杭州的十二三個“萬人搖”。

對此,杭州某中介平台店長告訴時間財經,杭州現在除了紅盤、一手二手到掛比較嚴重的區域和地段非常好的樓盤,其他樓盤普遍賣的一般。最關鍵的信息是,目前二手房掛牌量在增加,此前進場的大批投資客,現在把房子拿出來賣了,庫存量較大,“現在消費者選擇空間多,價格就要下來了。”

共退款1833萬難保本

其實早在7月,杭州樓市曾傳出沁園二期高層退差價的消息,要把二期高層漲價的4500元/平方米退給業主。直到8月9日沁園領出最後一批高層預售證,均價仍然維持在54000元/平方米,傳言才打破。

此次“洋房”被退款,據稱是因為樓房共8層,並不滿足洋房為6層及以下的規定,應該稱之小高層,但沁園在按洋房的價格在賣。杭州的樓盤通常是高層和洋房的價格比為1:1.2。據公開數據顯示,沁園的高層均價54000元/平方米,小高層均價63600元/平方米,高層:小高層=1:1.17。

對於退款金額,目前多出來源表示每平米退款約兩千。時間財經查閱透明售房網發現,目前沁園被退款的5、6棟小高層的一房一價已經更改,改後均價約61200元/平方米,比之前63600元/平方米的均價低了約2400元/平方米。

根據沁園5、6號樓銷售公示顯示,46套小高層可售總面積約7638.87平方米,每平米平均退2400元,沁園這次總共要退款約1833萬元。據一房一價顯示,其中最大的戶型為304.6平方米,即可拿到約73萬元退款。

沁園的小高層除了退款的5、6號樓外,還有1-4號樓待售,該4棟樓建築面積約1.6萬平方米,若比照5、6號樓的均價61200元/平方米計算,該4棟樓又將縮水3840萬元。因此,沁園此次6棟小高層總貨值將縮水5673萬元。

對此,有網友在論壇表示是好事,也有網友稱“講道理,現在好多九層十層的房子都是按洋房批的,都得退錢了?”還有網友調侃,“金茂不想在杭州好好混了”。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英稱,對於相關業主來說,短期內是利好的,但後期項目質量是否按照合同交付有待觀察。

畢竟,綠城建發在2017年初拿下申花板塊的這塊地時,成交樓麵價為40766元/平方米。此前新京報援引杭州業內人士暗示,作為高價地,沁園初次開盤49500元/平方米的售價均價顯然是賠本的,假如加推不漲價,後期開發商事實上很難收回成本。可見退款之後,綠城沁園能否保本還是個問題。

金茂被牽扯其中,也早有傳聞。恩怨源於年初,綠城沁園二期開盤,銷售均價為54000元/平方米,較去年年底首次開盤每平方米漲價了4500元。當時作為杭州年後的第一個漲價樓盤,業內都認為綠城沁園的開盤是一個風向標,杭州限價的大門從此被踹開。

可見的是,隨後開盤的融信萬科古翠隱秀和融信遠洋厘望都按照5.4萬元/平方米的高層均價獲批。5月,沁園又拿到了此次涉事的5、6幢“洋房”預售證,主力戶型160-180平方米,均價為6.36萬元/平方米,裝修標準6000元/平方米。

然而,與沁園同屬杭州申花板塊的首開金茂府,5月領出一批疊排房源預售證,單價區間6.2-7.3萬元/平方米,裝修標準6000元/平方米。共69套,戶型建築面積段約198-213平方米。可見綠城建發·沁園的“洋房”均價高出金茂府疊排的最低價。

7月,金茂府領出的高層預售證,單價竟仍然被限制在4.8萬元/平方米,與其8個月前的開盤均價持平。遠低於2月份領證的綠城沁園。為此,一度傳出“金茂舉報批複預售證的相關部門”,隨後金茂否定該傳聞。值得一提的是,金茂此前的拿地均價3.3萬元/平方米,遠低於綠城的4.8萬元/平方米。

杭州房價曾全國領先

不同於今年早些時候的“萬人搖號”再現,二手房成交量攀升等熱鬧場面,在多次限價、限售的約束下,杭州房地產也呈“入秋”之勢。

9月10日,杭州集中出讓11宗地,其中包含六宗涉宅用地和五宗商地,六宗涉宅用地均為限價房,總成交價106.02億元。此次土地出讓普遍表示出杭州的土地市場也在降溫,尤其是被金隅拿下的筧橋地塊,位置就在璟宸府邊上,但表面地價比璟宸府便宜了7000元/平方米左右。即使將10%的公租房配建要求摺合成地價,筧橋地塊的實際樓麵價特在2.7萬元/平方米,仍比璟宸府的樓麵價便宜約4000元/平方米。

諸葛找房提供的數據顯示,8月杭州市新房成交量僅9133套,自今年3月以來,月成交套數首次跌破萬套。

與此同時,透明售房網數據顯示8月杭州市區新增住宅供應10422套,創下今年以來的單月供應新高,這也是到目前為止,今年唯一一次單月供應量破萬套。

這說明房企的推盤節奏加快了。譬如融創臻藍府,一個月內兩次領出預售證。明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強告訴時間財經,目前全國性的“金九”大概率會成色不足,就看誰能收割得快了,杭州市場也不例外。

二手房市場也呈現同樣的情況。錢江晚報引用我愛我家數據研究院提供的數據顯示,8月杭州有一半區域的二手房成交量下滑10%至20%。成交量下滑的同時,二手房的掛牌量卻在持續上漲。到8月底,杭州二手房掛牌量已經突破8.9萬套。浙江中原地產首席分析師荊海燕公開表示,隨著二手房掛牌量的持續增高,二手房價格下調是必然的,但不會出現去年下半年那種斷崖式的情況。

對於杭州的樓市,浙報傳媒地產研究院院長丁建剛曾公開表示,杭州市區8289平方千米,是深圳的4倍多,杭州常住人口不到一千萬,屬於既不缺地也不缺房子,房價在很大程度上不取決於供需關係,而是取決於貨幣量和人們的預期。

艾振強認為,杭州在傳統二線裡面或者說現在所謂新一線裡面,確實非常強,但也有些被吹得過頭。

值得注意的是,《2010年中國城市房價排行榜》曾顯示,杭州市房價躍居榜首,新房均價達25840元/平方米,創歷史最高,北京市則以22310元/平方米位於第二。“那時杭州房價比深圳還高,最後就比較慘了,跌下來多年趴地板上。”

艾振強稱,亞運會一方面基於杭州更好的期許,同時,相關部門為了亞運會建設的資金花銷,在土地出讓方便較為積極。數據顯示,杭州多年土地出讓金排名全國第一,今年上半年杭州土地出讓金額高達1375億元,雖然次於2018年同期的1420億元,但仍然領跑全國土地市場。土地的供應其實可以平衡需求,抑制房價。

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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