圖片來源：攝圖網（圖文無關）
還記得前年，錢江晚報曾經連續報導過杭州城西的景城花園和恩濟花園兩個小區業主「趕走」物業、自行管理小區的故事嗎？
最近，杭州的小區業主「自管」又出現了新模式——位於蕭山聞堰的江南摩卡小區，以業委會成員名義成立物業公司，對小區進行管理，目前已將近3年，口碑很不錯，引來了很多別的小區業委會取經學習。
炒掉物業公司自己管沒想到獲得了好口碑
江南摩卡說大不大，說小不小，整個小區由多層、小高層和高層組成，共1206戶人家。小區自2007年交付後，已經先後換過三家物業公司。
小區業委會主任朱曙俊說，2016年12月，因為業主不滿第三任物業公司的不作為，該物業公司被提前解聘。
由於新的物業公司還在接洽，中間出現了真空期，為了小區正常的物管工作不中斷，業委會勸說原物業的一些工作人員留下來繼續服務。「原物業公司進駐我們小區共有30人，除了物業經理和保全主管走了，其餘28個員工都留下來了，由業委會管理。」
與此同時，業委會聯繫了綠城、萬科、龍湖等大品牌物業公司。一圈接觸下來，發現在物業費方面很難談攏。「江南摩卡這麼多年來，物業費一直沒漲過，多層是1.1元/平方米/月，高層是1.8/平方米/月，且含能耗費。但是對於大牌物業公司來說，我們小區規模不夠大，這樣的物業費不足以支撐他們的營運。當時有一家大牌物業說，物業費低於3.2元/平方米/月免談；另一家物業的報價，要求在物業費提升0.8元/平方米/月的基礎上，再將小區經營性收入的30%劃歸他們。」朱曙俊說。
如此大幅度的物業費漲價，江南摩卡業主自然接受不了。而且在這段時間，業委會將留駐下來的原物業人員組織得井井有條，小區的整體面貌煥然一新。有小區業主說，「你們這3個月管理得挺好，不一定非要請大牌物業嘛。」
2017年3月，業主大會表決是進行業主自管還是選擇大牌物業，最終90%的業主同意自行管理。
業委會牽頭成立公司零酬金管理小區物業
小區正式實行自管，原先代管時期的一些做法就不適應了。物業人員的工資、社保等支出，都需要通過公司形式正規走帳，但是根據現有的物業相關法律法規條款，業主大會和業委會是不能成立物業公司的。
經過徵求小區業主們的意見和表決，最後決定以江南摩卡業委會主任個人的名義，註冊一家物業公司，以酬金制合同的方式與小區簽訂物業服務合同，約定酬金為0，即物業公司在為小區物業服務中不盈利，不分紅，也不承擔虧損。
專業的事要專業的人來做。湘悅物業成立後，除了原先留下來的物業人員，又陸續招聘了保全、保潔等人員，並聘請職業經理人來負責營運，業委會不參與具體事務。目前江南摩卡小區物業團隊人員達48人，這些人員的薪水由小區物業費支出，兩者基本持平。
小區公共經營性收入則用來給小區做各種提升改造。「小區自管前，每年經營性收入只有20多萬元，自管後通過盤點『家底』，把停車位、商鋪、儲藏室等出租，現在一年經營性收入有100多萬元。」朱曙俊說，自管近3年來，已經先後投入了500多萬元對小區的消防設備、路面、外牆、綠化等進行提升，並完成了監控、道閘、門禁人臉識別入戶的改造，「我們應該是蕭山第一個完成智慧小區改造的樓盤。」朱曙俊對此挺驕傲，「這500多萬元投入中，除了最初自管時因為資金沒到位，動用了102萬小區物業維修基金的利息，其餘全部是由經營性收入支出的。」
當初小區剛開始自管時，有些業主對這種模式心存疑慮。經過近3年實踐，小區環境改善有目共睹，多數業主對此持肯定態度。
吸引了眾多業委會前來學習還託管了其他小區
記者在江南摩卡小區里看到，綠樹蔥鬱，道路整潔，停車有序，雖然是交付10多年的老盤，房子外立面看上去還蠻新的。一位帶著小孩在小區廣場玩耍的黃女士說，自己在這裡住了6年多，以前小區裡的樹半死不活，路面坑坑窪窪，小區自管後路面改成瀝青，草坪樹木都重新整飭，「變化還是挺大的。」
小區自管後的最重要變化，是來自小區二手房價的提升。在聞堰一帶，同時期的商品房小區中，綠城西子開發的鬱金香岸原本房價一直要比江南摩卡高出2000～3000元/平方米，經過自管後的改造，如今江南摩卡的二手房成交價已經與鬱金香岸基本持平。
江南摩卡小區的自管經歷，讓周邊一些小區很受鼓舞，也有不少杭州甚至全國各地的業委會成員來取經學習。
去年，位於濱江區的溫興風情苑小區，業委會「罷黜」了原先的物業。風情苑小區的物業費跟江南摩卡接近。這樣的條件想要引入大牌物業不太現實，業主們又受夠了小物業公司的不規範，因此小區「自管」的呼聲比較高。小區業委會主任考察了江南摩卡後，覺得可以借鑑學習，遂邀請朱曙俊幫忙組建物業團隊。就這樣，朱曙俊開始了對外輸出管理的經歷。
去年9月，風情苑小區的物業團隊組建完畢，正式上崗。跟江南摩卡小區一樣，風情苑小區的物業團隊也採取酬金制模式，即小區設立公共帳戶，物業團隊的所有收入都進入這個帳戶，帳戶里的每一筆支出都需要經過業委會同意後方能使用，物業人員的配比和待遇，參照小區物業費的承受能力來確定。
「風情苑小區的物業費基本上也是開支員工薪水和各項物業服務支出後差不多持平。」朱曙俊說，跟江南摩卡小區的唯一區別是，因為是對外輸出管理經驗，風情苑小區支付小區物業費的3%，作為朱曙俊的顧問指導費和酬金，「酬金大概是7萬多元。」
此外，江南摩卡隔壁的三江花園小區，業主發起聯名簽名，提出解聘原物業、授權江南摩卡的湘悅物業託管的臨時大會，最終順利通過。湘悅物業臨時受命託管，目前已經2個多月。
