在美國買賣地產和房產，你永遠不知道你的買家看中了什麼。
在美國，擁有一處房產並不是財富的象徵，很可能是負擔的開始，你要為它繳納房屋稅、保險費、高額的人工維修費用等等。
受中共肺炎疫情影響，美國經濟受到了嚴重的打擊，但住宅房地產市場卻是一個例外，在房地產經紀人和投資者黃永明看來，這是因為美國的土地買賣方式眾多，每個人對土地的需要並不全然受到宏觀經濟狀況的影響。
三年前，黃永明赴美生活，在德克薩斯考取了房地產經紀人的執照，在他的觀察中，由於美國主要實行土地私有制，土地買賣的方式和中國截然不同，購買土地的理由也千差萬別。
在他的客戶中，有人買地自住，趁年輕買下自己喜歡的一片地，留到以後退休時居住；有人買地狩獵，有人買地是為了挖掘地下的寶藏……你永遠不知道買家看中的是這片土地上的什麼價值。
全現在採訪了黃永明，請他聊了聊華人眼中的美國房地產市場，以下是黃永明的自述：
我是一個狂熱的美劇愛好者，2015年，美劇在中國的播出要先審後播，推遲6個月才能夠播放。當時我就想，這怎麼行，我要直接去美國看。
兩年後，我從北京飛往休斯敦，沒有一個親戚朋友，我意識到這是一個在陌生社會重新開始的機會，怎麼在陌生的制度里生存下來，並建立起你的財務安全？忽然覺得很有意思，它可能比美劇還要精彩。
我的職業是房地產投資，在美國的德克薩斯州拿到了房地產經紀人的執照，生活在休斯頓。在這邊註冊了兩家公司，一家是房地產投資，另外一家公司做投資培訓。
提到房地產投資，人們的第一反應甚至說唯一的反應就是買了房，然後等它升值。但是美國的方式就很不一樣。因為美國70%的土地私有，買賣方式和中國千差萬別。更重要的是，我並不需要特別雄厚的資本就能從事這項投資。你甚至可以花幾千美元去買一塊地，僅僅是用來拴你家裡的幾匹馬。
我主要做的是tax lien（房屋稅留置權）的投資，這跟美國的房屋稅制度有關。在美國，個人或企業持有房產或土地每年都需要繳納房地產稅。這筆稅根據土地的位置和大小各有不同，常常有人因為各種各樣的原因，沒辦法或不願意交出這筆錢。那麼政府就會標記拖欠稅務的房產，將房屋的tax lien（房屋稅留置權）拍賣出去。
欠稅的原因有很多。比如個人債務過高，交不出這筆錢。美國的家庭負債率很高，去年底達到了每月平均家庭負債14.5萬美元。
美國家庭債務變化情況圖源：路透社
但更多的情況並不是由缺錢導致的，通信上的原因也很常見，但政府不會因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少稅，什麼時間該交了。如果信件在送達的過程當中出了問題，業主不管是公司還是個人，因為各種原因沒收到信，可能就耽誤了稅務繳納。
曾經有一家連鎖藥店的大型停車場因為欠稅被拍賣了，這家公司面臨的處境就很尷尬。在美國，大型的藥店沒有停車場是開不下去的，於是他必須花更多的錢把停車場租回來，後來他們公司去尋找未繳稅的原因，才發現是通信地址導致的誤會，但沒有任何其它的辦法。
美國市場是合同至上的。我們還經常遇到的情況是，這塊地的所有者全部都過世了導致沒能繳稅。有時是業主過世了，繼承人不願意去交這個稅，或者是沒有能力去交稅，或者是他們不知道他們自己繼承了這塊地。
有一次，我們拍到了一塊由公司持有的地，這個公司的兩個合伙人都過世了，但是在他們過世之前沒有把公司解散。就造成了這個地仍然是由公司持有的，又沒有實際的管理人有權繳納房屋稅。只好等到期拍賣。
還有的情況是業主年紀大了，忘記按時繳稅，或者離婚後夫妻雙方搬離原住地，又沒人想起給一起住過的房子繳稅，房子的留置權就被政府拍賣了。
我們做的事情就是作為投資者參與拍賣，但你拍得的所有權並不是房屋的直接產權，而是債務的所有權。tax lien被拍賣後，業主可以在一定時間內贖回，不同的州對贖回的規定不一樣，大約是6個月到3年不等。那麼我從中可以獲得一定的利息。但是超過了規定可以贖回的時間，業主還是沒能將它贖回，那麼我就可以非常低的成本拿到房屋的產權。通過這種方式，我們通常能以市場價的5%~25%拿到一處房產或地產的產權，再以市場價或者略低於市場價的價格賣給合適的買方。
那我怎麼去找要買方呢？最重要也是最簡單的一種方式就是發電子郵件，我們會直接給這些給一個區域的業主大量寄信，告訴他們說我們有什麼樣的土地或房產，業主姓名和通信地址屬於公開信息，你可以完全合法的手段去獲取。
美國對於土地的需求五花八門，最多的一類就是建築商，其次是用來自住。2020年11月一棟待售的美國房屋。
許多人會在自己年輕的時候，在某個喜歡的地方買下一塊地，等到退休的時候在上面建房居住。通常他們看中的，都是一些遠離城市的空地。
加上很多年輕人住在很擁擠的大都市裡，比如洛杉磯、舊金山、西雅圖、紐約等等這些地方，一家人住在很小的公寓裡，他們通常都會有一個搬家的夢想，要到什麼地方去買塊大一點的地，在上面蓋自己的房子。
還有一種是批發出售，全球知名富豪比爾蓋茨（Bill Gates）在美國各州收購農田，至今總共面積已達242000英畝，是美國最大的私人農業用地所有者。在美國，土地本身也是家族財富傳承的手段。房子是有壽命的，但是土地誰也破壞不了，所以可以一代代傳承下去。
美國一處農場圖源：
在美國，另一個熱門的房地產業務是買賣自助倉儲用地，自助倉儲在中國暫時沒有很大的市場，但是它在美國的數量比麥當勞的門店的數量都要多。因為美國人購買和存放的東西特別多，家裡面根本放不下，尤其是在一個消費社會，人們買的東西越來越多，電子產品更新換代越來越快，一個手機買回家沒多久就感覺舊了。
由於土地所有者擁有地下的一切財富。在美國買賣地產和房產，你永遠不知道你的買家在想什麼，再加上美國是一個移民國家，人們的文化千差萬別，價值觀千差萬別。
我記得有個同事在亞利桑那州拍下了一塊20英畝的地，這塊地上有一條季節性的河流經過。到了特定的季節會河水泛濫，所以這塊土地沒有住宅價值，因此價格也特別低，800美元就買到了。
當這塊地掛牌出售的時候，一位賣家以9600的美金拍下了。我們反覆跟買家確認，真的要買嗎？對方才說，自己是來尋寶的，根據他的研究，在這條季節性河流附近有寶石。後來和這個買家斷了聯繫，也不知道他現在淘到了寶石沒有。
除了土地的快速翻賣帶來的投資收入，我還在慢慢建立自己的被動收入。在美國的話，錢放在銀行帳戶放在銀行裡面是虧的，所以大家的錢都放在退休投資帳戶，或者是基金、股票、債券、房地產等等。我的方式是做房地產的賣方融資，比如，我手裡有一塊地，你想買，但是你因為各種原因貸不到款，那麼就可以簽訂一個分期付款的合同。比方說這塊地賣8萬美元，你付我20%的首付，剩下的64,000，分10期還給我。這樣我既是賣家，也承擔了銀行的功能。
最後的投資回報就是，我以25,000左右低價購買了這塊地，我以80,000的價格賣給需要的人，對方付我16,000，然後再付我一年的月供，成本就已經收回來了。順利的話，到明年，我的被動收入就可以支撐我在美國的生活了。
剛到美國的時候，我從事的是自己的老本行，出版和編輯，但我很快就注意到了房地產，因為它和我們的房地產制度截然不同。在美國，如果你買房是自己住房需要，是一種純支出的行為，是有很多的成本的。比如房屋稅、房屋保險費、高額的人工維修費用、水電費用等等。每個月固定有至少幾百美元的支出。
很多美國人就會選擇把房子租出去一部分來覆蓋自住的成本。所以很多人說在北京買一套房子的價格可以在美國住別墅了，儘管確實如此，但這樣的生活很難維持，因為房子越大，房屋稅也越重，養護成本也很高，每個月澆草地就得600美元。
另外一方面，房地產它確實也是在美國去建立財富，獲得被動收入的方式之一。
為了成功轉行，每一天我都會讓自己至少解決一個問題，在本子上記下來，在美國三年多，我基本上除了吃飯睡覺以外都在都在琢磨房地產的問題。我攢下了幾個本子，我把那個本子叫做365天的勝利。
儘管大多數時候，我都在家工作，沒有太多的娛樂和社交，但我沒有特別多的負面情緒，有的時候只是念頭一閃，覺得還挺累的，但是這個念頭可能也就是一閃就過去了，然後又重新投入工作中。
我感覺自己就在一個真實版的大富翁遊戲裡，儘管沒有什麼奇蹟發生，讓我一夜暴富，但走的每一步都獲得了一點回報。
