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華人房地產商自述:活在真實版的大富翁遊戲裡

在美國買賣地產和房產,你永遠不知道你的買家看中了什麼。

在美國,擁有一處房產並不是財富的象徵,很可能是負擔的開始,你要為它繳納房屋稅、保險費、高額的人工維修費用等等。

受中共肺炎疫情影響,美國經濟受到了嚴重的打擊,但住宅房地產市場卻是一個例外,在房地產經紀人和投資者黃永明看來,這是因為美國的土地買賣方式眾多,每個人對土地的需要並不全然受到宏觀經濟狀況的影響。

三年前,黃永明赴美生活,在德克薩斯考取了房地產經紀人的執照,在他的觀察中,由於美國主要實行土地私有制,土地買賣的方式和中國截然不同,購買土地的理由也千差萬別。

在他的客戶中,有人買地自住,趁年輕買下自己喜歡的一片地,留到以後退休時居住;有人買地狩獵,有人買地是為了挖掘地下的寶藏……你永遠不知道買家看中的是這片土地上的什麼價值。

全現在採訪了黃永明,請他聊了聊華人眼中的美國房地產市場,以下是黃永明的自述:

我是一個狂熱的美劇愛好者,2015年,美劇在中國的播出要先審後播,推遲6個月才能夠播放。當時我就想,這怎麼行,我要直接去美國看。

兩年後,我從北京飛往休斯敦,沒有一個親戚朋友,我意識到這是一個在陌生社會重新開始的機會,怎麼在陌生的制度里生存下來,並建立起你的財務安全?忽然覺得很有意思,它可能比美劇還要精彩。

我的職業是房地產投資,在美國的德克薩斯州拿到了房地產經紀人的執照,生活在休斯頓。在這邊註冊了兩家公司,一家是房地產投資,另外一家公司做投資培訓。

提到房地產投資,人們的第一反應甚至說唯一的反應就是買了房,然後等它升值。但是美國的方式就很不一樣。因為美國70%的土地私有,買賣方式和中國千差萬別。更重要的是,我並不需要特別雄厚的資本就能從事這項投資。你甚至可以花幾千美元去買一塊地,僅僅是用來拴你家裡的幾匹馬。

我主要做的是tax lien(房屋稅留置權)的投資,這跟美國的房屋稅制度有關。在美國,個人或企業持有房產或土地每年都需要繳納房地產稅。這筆稅根據土地的位置和大小各有不同,常常有人因為各種各樣的原因,沒辦法或不願意交出這筆錢。那麼政府就會標記拖欠稅務的房產,將房屋的tax lien(房屋稅留置權)拍賣出去。

欠稅的原因有很多。比如個人債務過高,交不出這筆錢。美國的家庭負債率很高,去年底達到了每月平均家庭負債14.5萬美元。

美國家庭債務變化情況圖源:路透社

但更多的情況並不是由缺錢導致的,通信上的原因也很常見,但政府不會因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少稅,什麼時間該交了。如果信件在送達的過程當中出了問題,業主不管是公司還是個人,因為各種原因沒收到信,可能就耽誤了稅務繳納。

曾經有一家連鎖藥店的大型停車場因為欠稅被拍賣了,這家公司面臨的處境就很尷尬。在美國,大型的藥店沒有停車場是開不下去的,於是他必須花更多的錢把停車場租回來,後來他們公司去尋找未繳稅的原因,才發現是通信地址導致的誤會,但沒有任何其它的辦法。

美國市場是合同至上的。我們還經常遇到的情況是,這塊地的所有者全部都過世了導致沒能繳稅。有時是業主過世了,繼承人不願意去交這個稅,或者是沒有能力去交稅,或者是他們不知道他們自己繼承了這塊地。

有一次,我們拍到了一塊由公司持有的地,這個公司的兩個合伙人都過世了,但是在他們過世之前沒有把公司解散。就造成了這個地仍然是由公司持有的,又沒有實際的管理人有權繳納房屋稅。只好等到期拍賣。

還有的情況是業主年紀大了,忘記按時繳稅,或者離婚後夫妻雙方搬離原住地,又沒人想起給一起住過的房子繳稅,房子的留置權就被政府拍賣了。

我們做的事情就是作為投資者參與拍賣,但你拍得的所有權並不是房屋的直接產權,而是債務的所有權。tax lien被拍賣後,業主可以在一定時間內贖回,不同的州對贖回的規定不一樣,大約是6個月到3年不等。那麼我從中可以獲得一定的利息。但是超過了規定可以贖回的時間,業主還是沒能將它贖回,那麼我就可以非常低的成本拿到房屋的產權。通過這種方式,我們通常能以市場價的5%~25%拿到一處房產或地產的產權,再以市場價或者略低於市場價的價格賣給合適的買方。

那我怎麼去找要買方呢?最重要也是最簡單的一種方式就是發電子郵件,我們會直接給這些給一個區域的業主大量寄信,告訴他們說我們有什麼樣的土地或房產,業主姓名和通信地址屬於公開信息,你可以完全合法的手段去獲取。

美國對於土地的需求五花八門,最多的一類就是建築商,其次是用來自住。2020年11月一棟待售的美國房屋。

許多人會在自己年輕的時候,在某個喜歡的地方買下一塊地,等到退休的時候在上面建房居住。通常他們看中的,都是一些遠離城市的空地。

加上很多年輕人住在很擁擠的大都市裡,比如洛杉磯、舊金山、西雅圖、紐約等等這些地方,一家人住在很小的公寓裡,他們通常都會有一個搬家的夢想,要到什麼地方去買塊大一點的地,在上面蓋自己的房子。

還有一種是批發出售,全球知名富豪比爾蓋茨(Bill Gates)在美國各州收購農田,至今總共面積已達242000英畝,是美國最大的私人農業用地所有者。在美國,土地本身也是家族財富傳承的手段。房子是有壽命的,但是土地誰也破壞不了,所以可以一代代傳承下去。

美國一處農場圖源:

在美國,另一個熱門的房地產業務是買賣自助倉儲用地,自助倉儲在中國暫時沒有很大的市場,但是它在美國的數量比麥當勞的門店的數量都要多。因為美國人購買和存放的東西特別多,家裡面根本放不下,尤其是在一個消費社會,人們買的東西越來越多,電子產品更新換代越來越快,一個手機買回家沒多久就感覺舊了。

由於土地所有者擁有地下的一切財富。在美國買賣地產和房產,你永遠不知道你的買家在想什麼,再加上美國是一個移民國家,人們的文化千差萬別,價值觀千差萬別。

我記得有個同事在亞利桑那州拍下了一塊20英畝的地,這塊地上有一條季節性的河流經過。到了特定的季節會河水泛濫,所以這塊土地沒有住宅價值,因此價格也特別低,800美元就買到了。

當這塊地掛牌出售的時候,一位賣家以9600的美金拍下了。我們反覆跟買家確認,真的要買嗎?對方才說,自己是來尋寶的,根據他的研究,在這條季節性河流附近有寶石。後來和這個買家斷了聯繫,也不知道他現在淘到了寶石沒有。

除了土地的快速翻賣帶來的投資收入,我還在慢慢建立自己的被動收入。在美國的話,錢放在銀行帳戶放在銀行裡面是虧的,所以大家的錢都放在退休投資帳戶,或者是基金、股票、債券、房地產等等。我的方式是做房地產的賣方融資,比如,我手裡有一塊地,你想買,但是你因為各種原因貸不到款,那麼就可以簽訂一個分期付款的合同。比方說這塊地賣8萬美元,你付我20%的首付,剩下的64,000,分10期還給我。這樣我既是賣家,也承擔了銀行的功能。

最後的投資回報就是,我以25,000左右低價購買了這塊地,我以80,000的價格賣給需要的人,對方付我16,000,然後再付我一年的月供,成本就已經收回來了。順利的話,到明年,我的被動收入就可以支撐我在美國的生活了。

剛到美國的時候,我從事的是自己的老本行,出版和編輯,但我很快就注意到了房地產,因為它和我們的房地產制度截然不同。在美國,如果你買房是自己住房需要,是一種純支出的行為,是有很多的成本的。比如房屋稅、房屋保險費、高額的人工維修費用、水電費用等等。每個月固定有至少幾百美元的支出。

很多美國人就會選擇把房子租出去一部分來覆蓋自住的成本。所以很多人說在北京買一套房子的價格可以在美國住別墅了,儘管確實如此,但這樣的生活很難維持,因為房子越大,房屋稅也越重,養護成本也很高,每個月澆草地就得600美元。

另外一方面,房地產它確實也是在美國去建立財富,獲得被動收入的方式之一。

為了成功轉行,每一天我都會讓自己至少解決一個問題,在本子上記下來,在美國三年多,我基本上除了吃飯睡覺以外都在都在琢磨房地產的問題。我攢下了幾個本子,我把那個本子叫做365天的勝利。

儘管大多數時候,我都在家工作,沒有太多的娛樂和社交,但我沒有特別多的負面情緒,有的時候只是念頭一閃,覺得還挺累的,但是這個念頭可能也就是一閃就過去了,然後又重新投入工作中。

我感覺自己就在一個真實版的大富翁遊戲裡,儘管沒有什麼奇蹟發生,讓我一夜暴富,但走的每一步都獲得了一點回報。

責任編輯: 夏雨荷   來源:澎湃新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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