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房東告租客 不料租客一招房東恐慘賠70萬

因房東和租客對租期的理解出現巨大分歧,雙方協商未果最終鬧上了法庭。3月23日,錢報杭州房產一文,對這一事件進行了獨家報導。(此前報導:萬萬沒想到!杭州房東和租客「互掐」,局面失控:這樣要掏70萬元違約金?!)

這並不是一起普通的租賃糾紛。由於房東已將房子出售且已過戶,如不能趕在4月15日之前交房的話,就得向買家賠付69.9萬元的違約金。

但是租客堅持認為雙方此前口頭達成的半年續租協議有效,要求租住到7月11日。3月18日,這一案件在西湖區人民法院開庭。

法院支持3個月續租期

租客可獲賠1個月房租

那麼,法院到底會支持誰?3月29日,房東收到了西湖區法院的一審判決書。法院審理後認定的主要事實,與此前錢報杭州房產報導的基本無異。

2020年10月12日,租客向房東提出了續租半年的意願,即租住到2021年7月11日,房東也表示同意。

2021年1月5日,房東告知租客不打算續租,要不住到1月底或者年底(春節前)。租客表示之前說好的續租半年現在突然出現變化,需要時間準備。

2021年1月10日,房東告知之前的兩年租期(2019年1月12日至2021年1月11日)已滿,考慮要收回房子。租客表示會努力搬走,但找地方需要時間。

2021年1月13日,房東要求租客續交房租,並收下租客轉帳支付的3個月租金(15900元)。

2021年1月26日,房東希望租客儘快搬走,並退回15900元房租(房東當天已與買家簽訂了賣房合同)。

2021年1月31日,房東告知租客最晚可以住到2月底,否則要產生巨額賠償金(逾期交房賠付給買家)。租客表示不同意,要住到2021年4月11日。在多次協商未果有的情況下,房東擔心租客不能趕在4月15日之前搬走,遂將租客起訴到法院。

租期何時結束,是本案的核心問題。庭審中,房東主張租期2021年2月28日結束,而租客則主張租期2021年7月11日結束。法院認為,租客一次性支付了3個月的房租,房東也沒有在合理期限內提出異議,故租客有權租住到2021年4月11日。也就是說,在這個問題上,法院沒有支持任何一方。

如果租客堅持要求住到2021年4月11日,那麼法院會支持。不過,鑑於房東已將3個月的房租退還給租客,租客須向房東支付續租期間的房租,總共15900元。

錢報記者注意到,判決書里還有這麼一句話,如果租客提前騰空返還涉案房屋,在折抵租金5300元後再按每日176.67元折抵相應租金。這話聽上去有點拗口,直白點說就是,如果租客同意提前搬走,是有權獲賠違約金的(1個月房租也即5300元)。因為房東提前收房,屬於違約行為。

這裡面其實涉及到了一個很重要的法律知識。如果租約還沒到期,並不像大多數房東認為的那樣,賠一個月房租就可以了事。作為守約方的租客,既可以選擇接受違約金賠償,也可以選擇住到租期結束為止。

需要一說的是,2021年3月7日雙方進行過一次談判。租客表示可以提前搬走,但要房東賠他8個半月房租(其理由是出租房基本上都是一年起租,像他這種短租的租客就要產生額外損失)。而房東的心理底線是賠償3個月房租,雙方最終失去了一次和解的機會。

租客不服判決打算上訴

70萬違約金恐在劫難逃

雖說法院並沒有完全支持房東的主張,看似雙方各打了一板,但是得知這一判決結果之後,房東的心情還是不錯的。

為什麼呢?因為法院判決租期到2021年4月11日結束,而與買家約定的交房日期是2021年4月15日,完全趕得上。因此,房東陳先生願意接受這一判決結果。「3月30日,法官通過『掌上法庭』向原被告雙方發送了電子版判決書,我們當即就簽收了。」

不過,這事遠沒有結束。「與我們爽快簽收判決書不同的是,租客直到今天還沒簽收。在我們看來,租客是在有意拖延時間,看樣子是不服判決。」4月1日下午,房東陳先生告訴錢報記者說。

根據法律規定,當事人如不服判決,可在判決書送達之日起15日內提起上訴。租客萬先生至今還沒有簽收判決書,也就視為尚未送達。這裡有必要交代一下萬先生的身份,是一名法律工作者。

陳先生最擔心的事情,還是發生了。是接受法院判決按時搬離,還是不服判決提起上訴?由於一直沒有得到萬先生的明確答覆,4月1日下午,實在沉不住氣的陳先生主動給萬先生打了一個電話,得到了一個對他來說無異於是晴天霹靂的答覆:「我要上訴,依法維護自己的權益。」

陳先生向錢報記者表示,如果租客不肯搬走導致產生69.9萬元的違約金,那麼他只能再打一場官司,要求租客來承擔這筆損失。「到了這一步,我也實在沒辦法了,總不能逼著我去強行驅趕租客吧?」

一旦租客上訴,那麼二審判決下來最快也要幾個月之後了,陳先生肯定無法按時交房,也就是說69.9萬元的違約金賠定了。如果陳先生起訴萬先生要求賠償,那麼這又是一場漫長的官司。而對陳先生頗為不利的是,有律師認為法院未必會支持陳先生的訴訟請求。

雙方能否在最後一刻達成和解?69.9萬元違約金是否虛驚一場?錢報將繼續關注這一事件的最新進展!

此前報導

萬萬沒想到!杭州房東和租客「互掐」,局面失控:這樣要掏70萬元違約金?!

換鎖、斷水、斷電……現實中房東和房客之間的各類鬥智鬥勇的「鬧劇」沒有少演,可是遇上這樣的一起租賃糾紛,錢報記者還是頭一遭。

故事的劇情有點狗血。房東一紙訴狀將租客告上法庭,原以為勝券在握,但萬萬沒想到自己遇上了一個「高手」。才剛剛過招,房東就已經徹底敗下陣來。

敗就敗了,大不了租客繼續住下去。可棘手的問題來了,此時房東已經將房子出售,如果不能及時將房子收回來交給買家,後面的局面就要失控——房東要賠給買家將近70萬元的違約金。

CFP供圖

雙方口頭同意續租

孰料計劃趕不上變化

兩年前,房東陳先生將杭州外東山弄的一套房子出租給了萬先生一家。合同約定房租5300元/月,一季一付,租期兩年,自2019年1月12日至2021年1月11日。

在茫茫人海中相遇,房東和租客原本也算是緣份一場。不過,雙方的緣份隨著一些事情的發生,煙消雲散。

2020年8月,陳先生決定賣房。租期還沒結束就將房子掛出來賣,這是很常見的事情,對此租客也沒有異議,你賣你的,我住我的。那麼,是後來陳先生賣了房之後提前收房?也不是,兩年的合同期滿時,陳先生的這套房子還沒賣掉。

問題在於,2020年10月12日萬先生向陳先生支付最後一個季度房租時,提出了續租的要求。「老陳,我們想續租半年租房合同,你看可不可以?」「可以的。」這是錢報記者看到的當時雙方的微信聊天記錄。

但是後來的事情發生了一些變化。1月5日,陳先生改變了主意,給萬先生發去了一條微信:「由於我們急於賣房,給你們添了不少麻煩。租期馬上到了,我想要不你們租到1月底或者年底(春節前)吧。」

陳先生向錢報記者解釋稱,不打算續租給萬先生一家,主要是考慮到仲介帶客戶看房不方便。對於陳先生的這一變卦,萬先生的回覆是:「現在突然變化,我需要時間準備。」從雙方的語氣來看,還算客氣。

1月10日萬先生稱給點時間,會努力搬走。1月11日合同到期之後,雙方沒有簽訂續約合同。1月13日,陳先生收下了萬先生通過微信轉帳支付的3個月共15900元房租。可能細心的讀者看到這裡會產生一個疑問,既然陳先生只同意續租到1月底或者春節前,可為何還是收下了3個月房租呢?

只能說陳先生過於大意了。如果陳先生只收取1月12日到1月底的房租,可能後來發生的事情會不一樣。「我原本是想等租客找到房子要搬家的時候,再結算一下,把剩下的房租退回去。」陳先生事後解釋說。

1月26日,陳先生終於找到了買家。當天晚上,雙方簽訂了買賣合同,約定交房時間為2021年4月15日。「簽合同的時候距4月15日還有2個多月,足夠租客找好房子搬走。」陳先生當時並沒有覺得4月15日前向買家交房是一個什麼難題,當晚就把這一消息告訴了萬先生,並將15900元房租退回。

陳先生希望萬先生可以出具一份書面的承諾書,承諾2月底之前搬走,但是遭到拒絕。「我們之間的合同是4月中旬到期。你退款也不能解決問題,我沒有地方可以搬。房租不會少你一分錢。」1月31日,萬先生在微信中如是回復陳先生。

此時的陳先生,從萬先生強硬的語氣中已經感受到了事態的嚴重性。2月4日的一次衝突,更讓雙方的矛盾徹底激化。當天晚上,陳先生上門協商,再次要求萬先生2月底搬走。雙方發生了激烈爭執,最後還驚動了110。

房東選擇起訴

要求租客立刻搬走

「我不想採取斷水斷電等不文明的方式趕走租客。」經過2月4日晚上這麼一鬧,陳先生一氣之下,第二天就向西湖區人民法院起訴,要求租客搬走並支付1月12日之後實際租住期間的房租。

法院開庭之前,雙方還談過一次。3月7日,陳先生約萬先生談了一次,原本是希望心平氣和地把這件事協商解決了。陳先生是希望減免萬先生一個月房租,再補償一點搬家費和仲介費。但是萬先生的要求是賠償8個半月房租。

至於萬先生為何會提出賠償8個半月房租,陳先生說萬先生的新房大概在六七月份可以入住,他們原本打算續租半年也是出於這個考慮。如果這時候重新搬家,找不到可以短租3個半月的房子,那麼相關的損失就必須由陳先生來承擔。而且還有一個要求,新找的出租房不能比陳先生的這套差。也就是說,如果接受這個賠償要求的話需要5萬元左右。由於覺得萬先生是獅子大開口,陳先生拒絕了,雙方再次不歡而散。

3月18日上午,西湖區人民法院開庭審理了這一起案件。庭審過程一共80多分鐘,原告一方出庭的是陳先生及其代理律師,被告一方沒有聘請律師,但萬先生自己就是一位法律工作者。錢報記者通過浙江高院庭審直播平台,觀看了庭審全過程。

雙方達成的口頭續租協議,到底有沒有法律效力,雙方展開了激辯。「1月13日,陳先生向我催過房租:『你們繼續租的話,租金還沒給我。』」萬先生向法官表示,陳先生這一催討行為可以視為對先前達成續租半年的口頭協議的繼續。不過,陳先生表示他此時所表達的「續租」的意思,已在1月5日表達得很清楚了,根本不是萬先生所理解的續租半年。

但是萬先生緊緊抓住陳先生的退款時間不放:「你是在1月26日找到了房子的下家之後才把房租退還給我的,而不是收到我房租的第二天或者第三天。」

「退一步講,即便這個口頭協議有效,就算我違約,根據原來的租賃合同,違約金也就是一個月的房租5300元,這個我願意出。而且我今天也拿出誠意,願意拿出3個月的房租來作為賠償。」陳先生說。

「可如果我不要違約金,要求繼續履行合同呢?」萬先生表示不接受。

「我們認為租賃合同已於2021年1月11日到期,到期前原告也已經明確通知了被告,只能租住到1月底或者年底,後又同意被告租住到2月底。雙方並未就續租事宜簽訂書面合同,那麼這份口頭協議實際上就是不固定租賃合同,當事人可以隨時解除合同。原告1月5日就已告知租客,顯然已經盡到了提前告知的義務。」

原告代理律師認為陳先生解除合同,並按照原租賃合同的違約金賠償,是合情合理的。同時她還提醒被告,如果不能在4月15日之前搬走,那麼原告就有可能產生69.9萬元的賠償金損失。這個損失的擴大完全是由被告不肯搬離造成的,理應由被告承擔。

「從原告催促並接受3個月房租來看,續租時間至少是3個月。從被告的意願來看,續租半年的期待是很強烈的,沒有人希望3個月之後再搬一次家。」萬先生向法官提出反訴,要求法院支持租住到7月11日的請求。

「當然我們也願意接受法院的調解,可以搬出去,但是重新找房以及搬家產生的額外損失,必須由陳先生承擔。」萬先生如是表示,同時他認為原告律師提出的69.9萬元損失應由被告承擔的說法是無稽之談。

房東能打贏官司嗎?

可能會輸得一敗塗地

3月18日的這場庭審,沒有當場宣判。不過雙方達成了初步意願,那就是萬先生一家重新找房,產生的相關損失(搬家費、仲介費、未租住一年產生的違約金)由陳先生承擔。

但是當天下午,代理律師告知陳先生,萬先生那邊又發生了變化。「萬先生不同意上午的方案,堅持他原來的要求,即由陳先生支付8個半月的租金以及仲介費和搬家費。如果不同意,萬先生打算堅持住到7月才搬走。」

對陳先生來說,這樣的結果似乎一下子又回到了原點。此外更令他擔憂的是,即便法院判決萬先生一家立刻搬離,但是萬先生完全可以不服判決提起上訴,把時間拖過4月15日。

「一切等法院判決。單方面講述的情況,肯定是帶有很強的情緒的。希望下次可以約個時間面聊,請你轉告陳先生,他這次遇到的是一個專業人士。」錢報記者與萬先生取得聯繫後,對方不願意在電話中多說。

「由於雙方並未簽訂書面合同,我個人傾向於原告代理律師的說法,這是一份不定期租賃合同。我覺得只要原告盡到了合理的提前告知解除合同的義務,法院會支持原告的訴訟請求。」浙江聖銀律師事務所張雙鵬律師認為,如果從這個角度來說,原告打贏這場官司的勝算是很大的。

但是站在另一個角度來說,原告可能要輸得一塌糊塗。

「一審到目前還沒有宣判,即便明天就宣判,還要走送達公示等流程,也肯定是要到4月15日之後了。而且原告的擔憂也完全成立,被告可以上訴,等二審結果出來恐怕又得幾個月。所以說無論判決如何,只要被告硬剛到底,原告都有可能產生69.9萬元的違約金,算是輸定了。」張雙鵬坦言,有時候法律武器並不能解決現實尷尬。如果原告真的因為被告不肯搬離而產生69.9萬元的違約金的話,後期通過訴訟要求被告承擔,法院未必會支持。

法院會如何判決?雙方能否在4月15日之前摒棄前嫌?本報將繼續關注這一事件的最新進展。

責任編輯: 李華   來源:錢江晚報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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