逃頂大師潘石屹。
最近網上又有很多人說潘石屹跑了，很多人都沒說到點子上。
潘石屹賣SOHO，雖然是從2014年開始的，但是2017年以前賣的基本上都是上海的物業。
比如2014年賣給攜程的凌空SOHO、2015年賣給郭廣昌的上海外灘、2017年賣掉的虹口SOHO和剩餘的凌空SOHO物業。
堅定地看好北京是潘石屹商業生涯最重要的一件事。
但是逃頂藝術，才是潘石屹的財富密碼。
潘石屹最重要的一次逃頂是在海南。
那是萬通六君子崛起的年代。
萬通六君子中，潘石屹最先認識的是易小迪。
1987年，潘石屹下海來到廣東，兩年後跟著一位老闆到海南開磚廠。
當時易小迪帶人到潘石屹的磚廠檢查工作，結果連一頓飯都沒蹭上。
易小迪所在的單位是海南體改所，1988年，馮侖奉命到海南組建海南體改所，招了易小迪和王啟富，易小迪是人大的研究生，當時還沒畢業，王啟富是一家國營房地產公司的辦公室主任。
當時那家房地產公司的總經理叫王功權，王功權吉大畢業，畢業後被分配到了省裡頭，他是在南下下海的火車上認識了劉軍，兩個人一見如故，約定好誰先找到賺錢機會，就要互相照應。
潘石屹、易小迪、馮侖、王啟富、王功權、劉軍六個人就是後來的萬通六君子。
海南體改所僅僅堅持了一年就解散了。
後來易小迪在海南做起了印刷生意，去潘石屹的磚廠拉單子，兩個人成了好朋友。
而馮侖帶著王功權、劉軍、王啟富投奔了牟其中的南德公司，待了一年，馮侖做到了牟其中的第一副手。
1991年，馮侖從南德辭職又回到了海南，四個人加上易小迪、潘石屹成立了萬通的前身「農高投」。
南方談話之後，海南地皮率先迎來了一波暴漲。
在1991年6月，海口房產售價是每平方米1200元左右。六個人憑藉著對政策的敏銳度，高息借貸1000多萬炒地皮。
到了1992年6月，海南房產售價已經漲到了每平方米3500元。炒賣地皮成為了最快的暴富手段。
到了下半年海南房價漲到了3500元～5000元/平方米，農高投憑藉炒地皮掙到了第一個1000萬。
1992年年底，潘石屹從海口規劃局得知，海口本地人口不到30萬，而人均住房報建面積卻高達50平方米。
不久後六個人就從海南樓市撤退，到北京成立了萬通，成功逃頂。
這年，海口市地價從1993年最高點680萬元/畝一路狂瀉，三年後跌至約100萬元/畝，跌幅達85%，基本上回落到1991年的水平。
「天涯、海角、爛尾樓」，一時間成為海南三大景觀。
在海南逃頂，去北京生根，是潘石屹人生中最重要的選擇之一，決定了他的命運。
1995年萬通分家，六個人平分了萬通65%的股份。
馮侖回憶起當時的情況是這麼說的：
最後潘石屹給公司發了律師函，稱不同意就起訴。
分家後潘石屹拿走了北京的那塊地，建了現代SOHO城，奠定了SOHO的根基。
潘石屹第二次撤回北京是在2012年。
2012年底上海辦公樓的租金上漲了17%，而同期北京的辦公樓租金上漲了74%。
歷來搞房地產的，考慮租金收入屬於不務正業。
數據顯示，2020年中國50個大中城市的租售比為1：611。
如果靠租金收回房價成本，大概需要51年。
但是潘石屹看重租金，屬於沒有辦法。
早在2010年起，北京市出台若干政策，禁止商業散售，並逐漸加碼。
潘石屹拿手的商業散售走不通了。
於是2012年8月，潘石屹宣布SOHO中國從「開發—銷售」向「開發—持有」模式轉型，以獲得長期物業增值，當起了包租公。
而租金漲幅更高的北京，自然成了潘石屹的老窩。
2013年潘石屹開始賣出上海的物業，同年一口氣在北京拿了七塊地。
但是北京辦公樓的租金並沒有如想像中一飛沖天。
2012年北京的辦公樓租金漲幅為74%，而2013年漲幅卻只有10%。
北京的辦公樓租金漲不動了。
2019年11月28日潘石屹說了這麼一句話：中國租金報酬率低得我都不好意思說。
話語之中透露著他對租金回報的失望。
但是塞翁失馬，焉知非福。
潘石屹當地產商最成功的一點是，不借錢。
去年地產行業多了三條紅線：
剔除預收款後的資產負債率上限為70%，淨負債與股本之比的上限為100%，現金與短期債務比的上限為1。
但是SOHO的淨負債率長期保持在20%以下，帳上永遠保持著100億現金。
也正因為如此，潘石屹實際上是中國最有錢的地產商之一。
談起房地產行業，大家總有一個誤解，就是錢都是被地產商賺走了。
總以為房子蓋起來就能掙錢，其實不然。
今年5月，杭州進行了集中土拍，濱江集團拿了5塊土地。
股民問濱江集團董事長戚金興這次能賺多少利潤。
他回復了這麼一段話：
在濱江團隊精幹高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%—2%的淨利潤水平。
地產商賺錢不是比誰規模大，而是比誰最能捂。
這一點沒人比得上李嘉誠，1993年李嘉誠在上海浦東搞了一個別墅小區世紀雅園，2000年造好，出租了10年，到了2010年賣出的時候，小區房價從每平方米1萬元漲到了7萬元。
為什麼李嘉誠不著急賣？因為李嘉誠用的全部都是自有資金。
李嘉誠不著急賣，潘石屹也不著急賣。
潘石屹旗下的項目基本都拿了十年以上，租金沒收多少，還是靠土地增值賺錢。
從北京起家到逃離北京，潘石屹不是清倉跑路，而是落袋為安。
而潘石屹似乎早為這一天做好了充足的準備。
大腦留在國內，肉身已經悄悄飛到了美國。
早在2005年，潘石屹就以「境外換手」的方式，將他名下的全部股份以饋贈方式轉讓給張欣。
這意味著張欣才是SOHO中國實際擁有者，而潘石屹的老婆張欣是一個美國人。
這兩年，潘石屹的身邊人出了不少事，除了一個愛放炮的朋友，還有一個愛放炮的兒子。
北京很大，但早在幾年前就禁止燃放煙花爆竹。
潘石屹很難。
但是沒有什麼能夠真正困住一個永遠留一手的中年男人。
潘石屹的身上沒有賭性，但是他卻從房地產這場賭局中大獲全勝，成功上岸。
潘石屹2014年說過，他一直堅信的商業趨勢有三個，一個是晶片的摩爾定律，一個是通貨膨脹，另外一個是城市化進程。
上海的人口拐點出現在2015年，北京的人口拐點出現在2017年，這些都是樸素的商業智慧。
