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咦,人們為什麼不買房了?

過去二十年裡,只要有錢,買房一直是老百姓的第一選擇。不過就當前來看,情況似乎發生了變化,房子不再是老百姓的心頭好,房產銷售低迷也已成為國內穩增長的主要拖累項。

在此背景下,今年以來房地產銷售刺激政策頻出,但受「買漲不買跌」的慣性影響,很多剛需、改善性人群反倒犯起了嘀咕,不知道當下應該買房還是再等一等。

量價齊跌觀望氛圍濃厚

從數據上看,當前的房地產銷售已出現量價齊跌的局面。

2022年1-5月,全國商品房累計銷售面積同比下滑23.6%,四五月份降幅明顯擴大。高頻數據顯示,2022年4月1日-6月15日,30大中城市合計成交面積同比下滑47.3%。需要注意的是,相比受疫情影響城市,基本未受疫情影響的城市商品房銷售降幅也不遑多讓,因此,疫情並非住房銷售快速下滑的主因。

從70大中城市二手住宅價格數據看,一線城市仍保持正增長,三線和二線城市房價均已出現同比下跌。2022年5月,一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別為:1.7%、-1.7%、-3.2%。

受量價齊跌影響,房地產銷售額出現快速下滑。2022年5月,全國百強房企實現全口徑銷售金額約5192億元,同比下降59.9%,降幅較上月擴大0.7個百分點,繼續創近年來新低;單月銷售金額超百億的開發商僅14家。

事實上,為穩住地產預期,2022年以來,從地方到中央,地產放鬆力度不斷強化。全國層面看,5年期LPR累計下調0.2%,首套房貸款利率下限調整為5年期LPR減20個基點至4.25%,明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等;地方層面則綜合採取多种放鬆手段,包括但不限於放鬆限購、限貸、限售,提高公積金額度,降低首付比例、購房補貼,多孩家庭購房支持,人才購房政策等,且城市能級逐步從三四線向一二線城市擴展。但從政策效果上看,商品房銷售數據並未明顯改善。

對於投資購房群體,持續受房住不炒政策壓制,缺乏購房動力。截至目前,儘管多地放鬆地產政策,但房住不炒仍是底線,政策面既希望地產銷售復甦以帶動消費回暖、對沖經濟下行,又不希望、不支持房價重回快速上漲態勢。既然房價不會快速上漲,投資購房群體就缺乏購房動力。

對於剛需、改善性需求而言,限購、限貸、降低首付比例和房貸利率都有效果,但受疫情期間居民收入增幅放緩和房價下跌預期影響,剛需群體的觀望情緒濃厚。

人們為什麼不買房了?

對剛需群體而言,買房雖是剛需也是可延期需求。當大家對收入前景偏悲觀時,會傾向於少貸款、多儲蓄,用租房替代購房,以避免房貸壓力;或者當大家預預售屋價有一波下跌時,也會傾向於等一等,希望低價撿漏。

就當前來看,這兩大因素兼而有之。

1、房價收入比拉大,購房壓力大增

隨著房價的逐年走高,剛需群體開始遭遇首付款和還貸支出兩重挑戰。

十年前,剛需群體買房的主要障礙是首付款,只要能夠湊夠首付,還貸壓力基本可控。以總房價100萬、30%首付、房貸30年、利率5%為例,每月還本付息3757元,雖有壓力,但在可承受範圍之內。因此,只要湊夠首付,就能買房上車,然後坐等房價上漲、財富增值。至於首付怎麼湊,主流的辦法就是所謂的「六個錢包」,集夫妻背後兩個家族之力買房。

時至今日,由於過去十年房價增速高於居民收入增速,剛需群體既很難湊夠首付,也難以負擔每月的房貸壓力。

假定十年前100萬的房子漲價至300萬,其他條件不變,首付款從30萬變成90萬,每月還貸支出從3757元漲至11273元,購房壓力大增。

此時,剛需群體既便耗盡家族財富湊夠首付款,每月還貸壓力也是一筆巨大支出,幾乎耗盡可支配現金收入。勉力維持之下,還貸剛性會極大地削弱家庭抗風險能力,任何預期之外的現金支出增加或現金流入下降都可能導致房貸斷供。疫情期間因失業導致房貸斷供的案例頻上熱搜,便是例證。

面對這種潛在壓力,越來越多的剛需群體不敢買房,不願將家庭至於巨大的剛性還貸壓力之下,尤其是疫情尚未結束,工作穩定性和收入預期仍有較大不確定性。

2、博弈房價下降,想要再等一等

也有不少家庭具備購房實力,能夠承擔還貸壓力,但在二三線城市房價已出現出現微降的情況下,更多地人願意再等一等,等房價再降一降。

對於願意等待的購房人來說,最大的底氣來自「房住不炒」。房住不炒限制住了房價快速上漲的可能性,既然房價不可能大幅上漲,等一等就沒有太大的機會成本,大不了平價去買,說不定還能降一降呢。央行調研問卷顯示,截止今年1季度末,僅16.3%的受訪者預預售屋價會上漲,房價信心滑落至近年來低點。

此外,的確有一些中長期因素為房價下行預期提供支撐。

一是人口老齡化提速。人口數量和結構變動是左右房價走勢的核心因素。2021年末,中國60歲及以上人口數量達2.67億人,占比18.9%,較十年前提升5.2個百分點。人人都會老去,老齡化歸因於少子化,即不是老年人占比多了,而是年輕人占比少了。年輕人是購房主力軍,年輕人占比下降會導致購房需求出現趨勢性萎縮。

二是城鎮化減速。過去幾十年,城鎮化率的快速提升導致人口流動加速,城市作為整體的人口淨流入區域,房價迎來了趨勢性上漲。截至2021年末,中國城鎮化率達到64.72%,快速提升期接近尾聲,對房價的拉動效果減弱。

三是房屋稅預期打擊多套房持有需求。雖然相關部門明確表態,當前不是推出房屋稅的好時機,但著眼於未來,房屋稅遲早會來已成為大眾共識。結合歐美已開發國家1%-2%左右的房屋稅率來看,房屋稅的出台會有效抑制民眾的二套房持有需求,從根本上壓制房價。

面對上述因素制約,時間似乎站在願意等一等的購房人這邊。既然如此,大家就樂意等一等,削弱了短期刺激政策的效果。

責任編輯: 劉詩雨  來源:薛洪言 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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