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中國恆大「賤賣」港物業套現解財務危機 分析:只能「暫時止渴」

中國恆大身陷財務危機逾1年,財困問題令市場憂慮。最新恆大被揭已標售位於香港灣仔的「中國恆大中心」全幢商廈,並於周四(28日)截標。

中國恆大身陷財務危機逾1年,財困問題令市場憂慮。最新恆大被揭已標售位於香港灣仔的「中國恆大中心」全幢商廈,並於周四(28日)截標。港資長江實業集團同時公布,確認已入標競購項目。惟項目市場估值由去年逾百億,跌至約90億港元。同日,有美媒引述消息指,恆大債權人要求解釋數十億美元現金遭扣押的原因。另由恆大牽頭爆發的內房危機仍持續升溫,中國內地政府據報要求銀行提供1萬億貸款,助發展商完成「爛尾樓」,惟有分析指,對此舉能如願解決困局感到不樂觀。

90億港元出售「中國恆大中心」全幢商廈

恆大今次出售套現的全幢「中國恆大中心」,周四(28日)截標。李嘉誠家族旗艦長江實業集團同日中午確認,已入標競購項目。

項目原本去年曾傳出被國企越秀地產擬以約100億港元洽購,惟因考慮到恆大未償還負債會為交易帶來潛在不穩定因素,收購方案遭越秀董事會反對而最終未成事。現時項目估值較去年越秀的洽購作價跌近15%,達約90億港元,按總樓面34.5萬平方尺計,尺價約2.6萬港元。

據資料顯示,項目前身為「灣仔美國萬通大廈」,由中國恆大於2015年11月斥125億港元向華潤置地購得,尺價高達3.6萬元,冠絕當時全港商廈紀錄,主要用作自用辦公大樓,部分單位出租,出租率逾8成。大廈位處香港灣仔告士打道38號及謝斐道25號,接近軍器廠街交界,為該區甲級商廈之一,項目於1985年落成,樓高28層,地下室提供約55個車位。

喜訊傳出同時又迎來壞消息。恆大上周五(22日)公開披露,恆大物業134億元人民幣存款被銀行強制執行的初步調查結果,指「恆大物業質押相關的貸款通過協力廠商(扣除費用後)回流至中國恆大,用作其一般營運」。美媒《華爾街日報》最新引述知情人士報導,恆大的一批境外債權人,要求獲得有關當地銀行扣押該公司資金的額外資訊,以解釋恆大如何在投資者不知情的情況下抵押有關資金。

分析:今次恆大是「賤賣」資產來挽救財困

香港有線電視前助理總監兼財經資訊台台長顏寶剛向本台分析稱,今次出售的灣仔恆大中心位置優越和條件理想,認同今次恆大是「賤賣」資產來挽救財困。

顏寶剛說:連長實這向來計算精明的發展商都願意洽購項目,其實都反映現時估值都跌至吸引水平。恆大債務一直無改善,現有傳有境外債權人要求恆大解釋如何還債,而現時(恆大)在內地處理方式是拆售資產,要求大股東許家印揼水入公司,現似乎「拆骨」是無可避免。恆大當年買入項目時是疫情前,估值一定會高些,現跌至這水平,我們相信恆大都無可選擇,可以說是「賤賣」資產,否則難以還債。

「爛尾樓」內房危機持續惡化橫跨中國25個省分

由恆大債務問題牽頭爆發的「爛尾樓」內房危機持續惡化,橫跨中國25個省分,涉及286個項目陷入爛尾樓斷供風波,恆大已占約3成。周四(28日)日中午英國《金融時報》引述知情人士稱,中國人民銀行初步將向國有商業銀行發放約2,000億人民幣的低息貸款,年利率約為1.75%。銀行再將使用人行的貸款連同自有資金,向房地產項目提供再融資。當地政府希望銀行能夠將其初始資金放大至多四倍,總共籌集約1萬億人民幣,助發展商完成「爛尾樓」。

顏寶剛認為,情況反映小業主的「集體停貸」令中國內地政府感到有壓力,但最終能否如願解決困局仍令人質疑。

顏寶剛說:因為「爛尾樓」質素良莠不齊,即使有錢亦未必能完成項目。加上有發展商開始表明無法再參與項目,最重要是市民的買樓信心難以再挽回。最極端情況要用豬、西瓜贖樓,情況並不理想。有報告指出「停貸」風險涉18,000億的按揭金額,如有3成斷供,銀行體系已難以承受。

中國金融學者司令亦向本台指出,對今次傳出的人行將向國有商業銀行發放貸規模,少得「令人吃驚」。

司令說:人行向國有銀行釋放的資金規模,令我感到吃驚,僅僅約2,000億元人民幣。因為我預期是接近6,000億元人民幣,只有達到5,000億以上的量,國有商業銀行才能在自身基礎上再放大倍數,去解決當前「爛尾樓」資金鍊的陸續蔓延。人行的資金是最終來自國庫和財政部門,這情況就說明中國金融系統、銀行系統的資金,現在是嚴重不足,宏觀調控能力有限。這又能解釋恆大問題,當局也愛莫能助了。只能向地方有實力的財團,如今次的長江實業集團,來引入資金來暫時止渴。

中國「爛尾樓」風暴對香港又有何影響?顏寶剛認為,不排除香港部分在中國業務市場占比大的銀行,如東亞銀行、滙豐銀行等,無可避免受內地「爛尾樓」貸款問題影響,但相信影響不會太大。

顏認為更值得留意是,隨著聯儲局議息逼近,金管局多次承接港元沽盤,使銀行體系結餘由2至5月的3,380億港元,縮減至目前約1,600億港元,形容速度「非常快」,如情況持續,將迫使港銀加息,以促資金回流,恐屆時將嚴重打擊樓市和各行業。

 

責任編輯: 楚天  來源:RFA 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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