昔日網紅豪宅，為何淪落到低價拍賣的境地？
在經歷了上下架的一波三折之後，深圳市南山區寶能城花園的法拍豪宅終於「名花有主」。
9月21日-23日，寶能城首批56套法拍房開拍，最終成交50套，6套流拍。其中，第一天20套房源全部成交，6套底價成交；第二天20套房源3套底價成交，1套流拍；第三天16套房源4套底價成交，5套流拍。
有業內人士表示，總體來看，第一天競拍加價較為保守，主要因為一些買家想底價成交或等待二拍，所以觀望的人比較多，隨後兩天競拍則比較激烈。
作為深圳的網紅豪宅，寶能城位於深圳南山西麗大學城片區，總建面約83萬平方米，這也是寶能目前在深圳開發的唯一大型住宅。
拍賣公告顯示，此次法拍房源每套房屋面積在135-199平方米之間，起拍價格為1298萬-1963萬元，單價約為9.85萬元/平方米。這些房屋全部為毛坯成屋，空置狀態，用途為住宅。
來源：阿里拍賣
價格「倒掛」成為寶能城此次法拍房的最大優勢。寶能城在2015年-2020年共四次開盤，價格從6.96萬元/平方米漲至9.85萬元/平方米。目前，該項目的二手房價格在14萬-16萬元/平方米。
在寶能城拍賣的同時，深圳再次出現「日光碟」。9月21日，深圳蛇口豪宅招商璽家園開盤，推出604套總價1244萬元起的豪宅，總貨值超100億元，並在當晚全部售罄。
除了價格優勢，寶能城法拍房為空置的毛坯新房，且債權司法關係相對乾淨清晰。此次上架的房源拍賣和過戶的稅費被明確為「各自承擔」，但被執行人的稅費需要買家先墊付。
百萬稅費爭議，寶能城「二進宮」
剛剛進入2022年，被多次抵押的寶能城攪動了深圳樓市。最終，歷時半年，寶能城首批法拍房「名花有主」。
值得一提的是，本次參與法拍的56套房產僅是寶能系被申請強制執行的一部分財產。
深圳中院執行裁判書顯示，平安銀行深圳分行與姚振華、寶能系旗下寶能城有限公司、寶能地產股份有限公司、寶能控股（中國）有限公司、深圳六金投資有限公司存在借款合同糾紛。
在訴訟過程中，根據平安銀行申請，深圳中院依法保全查封了抵押房產，即寶能城花園的484套房產，其中包含260套公寓、1個公寓型酒店和223套住宅。
5月27日，阿里拍賣官網公告表示，寶能城484套房產全部拍賣用來償還平安銀行的債務。
當時，在標的物介紹中提及，拍賣成交時，與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅、費、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。
今年6月，該項目15套首批法拍房源在阿里司法拍賣平台上架，但因為「涉案房產需向稅務主管機關諮詢相關稅費」的原因，相關房產隨後被撤回。
兩個月後，8月底，寶能城56套法拍房源再次集中上架阿里法賣平台，按照起拍價計算，貨值超過8億元。
這一次除了規模體量做了調整，此前備受爭議的稅費問題，也明確了由相應主體依法各自承擔，但需要買家先墊付，後期再由法院退回。
最終，經過三天競拍，56套法拍房源共成交50套，總額近7.6億元，兩成房源都是底價成交。另外買家需墊付60%稅費，也就是說本次金額高達12億元。
平安銀行「逼宮」，寶能賣子還債
實際上，從去年開始，寶能集團就開始陷入債務危機。今年年初，更是被推向風口浪尖。
3月17日，廣州市中級人民法院於近日發布的一份送達公告，將寶能集團董事長姚振華送上熱搜，「下落不明」的說法引發業界熱議。
隨後，寶能集團回應稱消息不實，公司已與法院方面溝通協調，相關公告會撤回。另據中國寶能微信公眾號消息，3月21日，姚振華走進寶能汽車深圳工廠進行工作檢查。
雖然「下落不明」的傳聞被擊破，但由於嚴峻的債務危機，姚振華最終還是陷入了被債權人「逼債」的處境。
在今年3月平安銀行2021年的業績會上，平安銀行副行長郭世邦就曾表示，平安銀行房地產出險業務主要是以寶能為主，其中金額最大的54億元的寶能城項目馬上可進入司法拍賣執行環節。
資料顯示，寶能城花園484套房屋權力人為寶能城有限公司。本次法拍與寶能系和其實控人姚振華的債務關係緊密，債權人是平安銀行深圳分行。
實際上，平安銀行與寶能系的債務源於2018年開始的兩次抵押。
房產抵押登記信息顯示，寶能城有限公司和深圳深業物流集團股份有限公司在2018年10月11日、2021年7月29日作為抵押人，抵押給平安銀行深圳分行，被擔保債券數額分別為65億元和35億元。
僅僅過了3天，2021年7月31日，寶能城有限公司和深圳深業物流再次作為抵押人，抵押給前海世紀基金管理有限公司，被擔保主債權數額為49億元。
經歷了三輪抵押後，寶能城被深圳中級人民法院輪候查封，查封期限從2021年10月14日到2024年10月13日。截至目前，暫未有前海世紀與寶能系的司法訴訟公布。
據「第一財經」報導，在上述房產被法院查封後，前海世紀的投資人才得知，在其之前平安銀行享有第一順位和第二順位的質押權。
對於寶能城的拍賣，郭世邦曾表示，寶能為最主要的房地產出險業務，但目前與寶能已達成司法和解，法院已經出具了調解書，如果寶能城銷售順利，2022年預計將形成大額的壓降。
寶能「上岸」還要多久？
2021年以來,姚振華掌管的「寶能系」陷入債務危機，並且屢屢傳出欠薪、裁員、債務逾期等消息。
寶能集團表示，自去年6月份以來遇到的暫時性資金周轉困難，根本原因在於製造業的巨額資金投入，迭加疫情、房地產政策調控、融資集中到期等因素的綜合影響。
作為寶能旗下主要投資平台，鉅盛華披露年報顯示，2021年有息債務總額822.91億元，其中360.44億元將在今年內到期。
截至目前，鉅盛華已發生逾期的債務金額超375億元；融資及對外擔保等訴訟事項的涉訴金額達550.02億元，而當前的貨幣資金僅有61.19億元。
根據報告，鉅盛華逾期債務涉及銀行貸款、信託借款、可轉債、非銀金融機構借款等，其中包括10家銀行、12家信託公司、3家證券公司以及12家非銀金融機構。
其中，10家銀行包括廈門國際銀行、華夏銀行、建設銀行、平安銀行、興業銀行、中信銀行國際（中國）有限公司、寧夏銀行、廣州銀行、農商行上海閘北支行、民生銀行，逾期金額合計102.48億元。平安銀行的逾期金額最高，超過35億元。
對於鉅盛華面臨的風險，寶能方面表示，鉅盛華逾期債務約290億元已經簽訂展期協議或和解協議，和解率超過80%。剩餘部分正在全力推進延期或和解，預計將於2022年3季度完成。
此外，鉅盛華融資及對外擔保等訴訟事項涉訴金額550.02億元，目前已實現和解142.64億元，剩餘407.38億正在和解中，預計2022年可基本完成和解。
不過，鉅盛華的債務只是「寶能系」流動性危機的冰山一角。
截至2021年12月末，寶能集團有息負債合計1918億元，對外擔保餘額308億。目前，寶能集團有被執行人記錄97條，被執行總金額391.4億元。同時，該集團有限高消費記錄38條。
另據統計，截至2022年一季度，至少有63家金融機構起訴寶能，僅涉案本金就高達723.22億元。
對於目前的困境，寶能集團表示，已在全力推進資產處置及回款工作，按照方案實施收購及兌付，但大額資產交易的磋商談判較複雜，決策時間長。
