瑞士一家大型銀行發出警告，全球信貸泡沫已經造成全球房地產泡沫。本周瑞銀(UBS)發布了2022年全球房地產泡沫指數(Real Estate Bubble Index)，多倫多位居榜首，溫哥華仍在前十名之中。瑞銀指出，加拿大全境普遍存在房產泡沫。最近的價格上漲來自信貸的快速擴張，而這種情況無法長期持續。隨著經濟放緩，支撐市場的最後一個支柱將出現減弱的跡象。
全球房地產價格正以歷史上最快的速度增長。瑞銀分析師發現，過去一年，瑞銀追蹤的25個泡沫風險市場的房價平均上漲了10%，這是自2007年上一次全球房地產泡沫以來最強勁的增長。
抵押貸款激增伴隨而來，使這一問題更加令人擔憂。在瑞銀追蹤的城市中，已經第二年觀察到看這種情況，幾乎所有市場都出現了類似情況，飆升的信貸增長是房地產泡沫的典型表現。
瑞銀表示：「中東、美國、加拿大和澳大利亞的貸款熱潮尤為強勁。自新冠疫情爆發以來，我們觀察到在許多被分析的經濟體中，家庭債務總額相對於經濟產出的比例有所上升。」
瑞銀沒有說明房地產市場是否會出現回調，但著重強調了一個擔憂。隨著利率攀升，經濟放緩，房屋銷售下降，未來將只有一樣東西支撐著市場，那就是勞動力。
不管在哪個國家，全球勞動力突然在全世界都短缺了。瑞銀寫道：「因此，強勁的勞動力市場仍是多數城市自住住房市場的最後支柱。」
瑞銀補充表示：「隨著經濟狀況的惡化，這種情況也有可能出現動搖。事實上，我們正目睹全球自住住房熱潮終於迎來了壓力，而且在大多數高估值城市，價格出現了重大調整。」
(圖源：betterdwelling)
其中加拿大的房地產泡沫主導了榜單，有兩個城市躋身前十，只有德國能與之匹敵。多倫多房價持續上漲，成為世界上最大的房地產泡沫之首，溫哥華在去年的報告中排名第六。
根據瑞銀在《2022年全球房地產泡沫指數》中得出的數據，多倫多今年的泡沫風險已擴大至2.24分，高於2021年的2.02分和2022年的1.96分。按照瑞銀的衡量標準，任何高於1.5的分數都存在泡沫風險。
前幾年法蘭克福和慕尼黑占據了第一的位置，但在過去25年裡，由於長期的庫存短缺和人口增長，多倫多的房價上漲了兩倍多，成為了榜單的第一名。而與多倫多面臨很多相同的問題的溫哥華也表現出了顯著的泡沫風險，得分為1.70。
(圖源：UBS)
瑞銀在報告解釋道：「過去幾年裡，指數一直在發出警告。隨著抵押貸款利率下降，2019年開始的最近一輪房地產狂潮一直持續到了2021年。溫哥華和多倫多的房價上漲速度加快，達到5年來的最高水平，目前房價分別比一年前上漲了14%和17%。儘管租賃市場很火爆，租金漲幅是5年平均水平的兩倍多，但還是跟不上自住市場的步伐。」
報告進一步解釋說，加拿大央行最近的加息加劇了本已緊張的住房負擔能力，是「壓垮駱駝的最後一根稻草」。「在重新協商抵押貸款期間，新的購房者和業主不僅需要支付更高的利率，而且還需要提供更多的收入，從而符合抵押貸款的資格，因而價格調整已經在進行中。」
瑞銀警告說，房產短缺的說法在過去可能適用，但現在的情況並非如此。瑞銀表示：「房地產熱潮已更多地成為一種全國性現象，因此很難由建築短缺驅動。」
最近BMO在接受採訪時做出了類似的評估。BMO資深經濟學家表示，強勁的基本面支撐著市場，直到最近的低利率繁榮到來。房價飆升的幅度遠遠超出了任何基本面支撐的程度，加拿大央行現在預計將出現大幅回調，以平衡這一過剩的情況。
(圖源：UBS)
但報告同時表示，多倫多並不是所調查的25個房地產市場中房價最昂貴的。
報告中的負擔能力指標之一是一名熟練的服務業工作者需要用多少年才能在市中心附近購買一套650平方英尺的公寓。多倫多位於榜單的後半部分，一名服務業工作者需要工作7年才能購買一套中等規模的公寓。相比之下，在香港需要近25年，在巴黎需要15年。
另一個衡量標準是公寓必須出租多少年才能還清抵押貸款。同樣，多倫多也處於中等水平，擁有一套公寓需要26年的租金收入。但在其他幾個沒有列入泡沫風險名單的城市，要想擁有一套公寓，需要的時間要長得多。
