01.降價也賣不動
近日,澎湃新聞、每日經濟新聞與財聯社等多家權威媒體披露,青島市住建局發布了《關於開展「手拉手」特價房活動的函》,表示:
針對醫看護作者、教師、現役退役軍人、模範先進、公安幹警、大型企業人才等群體,開展特價房活動。
該消息經記者求證,已經獲得了青島市官方的確認。
根據澎湃新聞披露,這份文件並不是近日才發布,落款時間是9月27日。
特價房針對的人群是醫看護作者、教師、現役退役軍人、模範先進、公安幹警、大型企業人才等群體。
這類人群有一個共同特徵,那就是購買力相對來說會比普通民眾要強一些。從這個角度來看,可以推斷出一個比較有趣的結論:
當下地方城市對於市場的購買力已經心知肚明,所以都儘可能去挖掘仍有一些購買力的家庭來購房。青島特價房針對的人群,其意自明。
比如無錫、南京、揚州等40多個城市推出的多孩家庭可以多一張房票,二孩以上有房家庭,能生兩個娃和三個娃還有房的,必然是有一定購買力的家庭,給這些家庭多一張房票在地方城市看來,或許更有助於去庫存,比調動農民買房效果會更好。
比如長沙、成都等城市推出的以租房換房,也即有多套房的家庭,可以把多餘的房子交給市政府代理出租,並以此可以獲得一張房票。意圖也在於調動購買力強的家庭幫助去庫存。
然而,事實卻是,效果遠不如預期。
比如青島這次的活動,根據青島房協公布的數據顯示,不到一周的時間,賣出了10套。顯然,降價的特價房也賣不動。
02.庫存第一城,躺平了
其實這個結果,完全可以預料。畢竟青島的房價已經盤跌好久了,但成交量始終沒有什麼大起色。
早在2021年年初,中新經緯就披露過一組2020年全國房價跌幅比較大的城市排名,青島跌幅位居第二。
2020年年末,青島房價相較於2018年7月高點,就已經跌去了22.8%,跌幅僅次於廊坊。
此外,根據國家統計局披露的8月份數據顯示,被納入統計的70個大中城市中,有37個房價較2020年下跌,也即有37個城市二手房價格至少回到了三四年前。
其中山東兩大主要城市濟南、青島均在其中。
製圖:城市財經;數據:國家統計局
在房價持續調整的背景下,青島9月份新房成交面積環比下跌16%,同比下跌26%,前三季度累計成交面積較去年同期下跌了四分之一。
青島房價持續盤跌,房子賣不動,有當下宏觀環境的整體因素,也有青島自己的獨特因素。
共同因素方面,購買力遲遲無法恢復。購買力下降,是當下所有城市頻繁托底,卻無濟於事的一致原因。
本號多次強調過,想要扭轉當下的樓市局面,恢復購買力是當務之急。然而,購買力恢復的前提是經濟增速恢復、就業率恢復,從目前的大環境來看,這並非能夠一蹴而就。
在不確定性的當下,有不少人面臨著收入縮水、工作搖擺等局面,買不起房的人越來越多,承擔得起首付的人,也不敢貸款買房。
這一趨勢,可以從央行披露的數據中得到佐證:
前三季度與房貸直接相關的住戶貸款增加3.41萬億元,其中,短期貸款增加1.09萬億元,中長期貸款增加2.32萬億元。**同去年前三季度相比,無論是總量,還是短期、長期貸款均走低,分別減少2.94萬億、0.54萬億、2.4萬億,降幅達到46%、33、51%。**
此外,央行披露的《2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示:居民購房意願二季度為16.9%,三季度些許上漲,為17.1%,但依舊處在歷史低位。
說完了共同因素,再說青島自身的獨特因素,超大規模的房屋庫存。
根據克而瑞披露的數據顯示,青島的狹義商品房庫存(已建好尚未賣出)已經連續十幾個月位居全國第一。最新的10月份數據是,青島商品房狹義庫存逼近2500萬平方米,依舊位列第一。
武漢第二,瀋陽10月份的商品房狹義庫存量也衝破了2000萬平方米,位居第三。
同時,青島的廣義商品房庫存(包含已建好尚未賣出、已開工尚未預售、尚未開工)逼近1億平方米,位居全國第一。
此外,根據青島市自然資源廳與規劃局披露的數據顯示,青島目前存量住宅項目1606個,存量住宅用地4736.99公頃,其中待售房屋土地面積1748.99公頃。
存量住宅用地項目最多的是西海岸新區,存量住宅用地項目共628個;城陽區是374個;即墨區206個;市北區167個;李滄區162個;嶗山區49個;高新區20個。
在購買力下降、房屋庫存嚴重高企的背景下,青島房價持續盤跌,降價也賣不動,放開限購也賣不動。
9月中旬,青島已經進一步放鬆了限購,只保留了市南區、市北區(原四方區域除外),其他區域全部放開了。但9月份的數據顯示,還是賣不動。
包括青島在內的諸多城市,現在似乎已經黔驢技窮,只能是不斷發布一些讓人審美疲勞的措施,聊以自慰罷了。
以蘇州、濟南為代表的幾個城市,已經開啟了地方城市回購房產活動,但這考驗著一個城市的財力,能夠堅持多久,能有多大規模,都是個大大的問號。
03.現在該如何買房
現在該如何買房?本號的觀點如下:
隨著人口紅利的終結,以及城市化進入後半程,房地產已經進入了黑鐵時代,這就意味著房地產即便在後期購買力復甦的背景下,成交量回暖,也回不到過去的巔峰時代。
依靠炒房致富的時代結束了。這一點,在本號周一發布的分析文章已經強調,勤勞致富才是當下中央推崇的主題。
這意味著,包括很多中心城市在內,房價會進入較長時間的慢調整中,鈍刀子割肉模式會正式開啟。目前,深圳、廣州、杭州、武漢的中心區也都在調整當中。
在這種背景下,就甭想著買房投資這回事了。
至於買來自住,更緩則緩。
如果因為結婚或者孩子上學,著急購房,且對自己的未來充滿信心,買也無所謂,畢竟是自住,不要太計較短期的得失就行,否則就心累了。