當我們進入這個衰退期時，也許你可以在投資中尋找現金流
在過去的兩年裡，多戶住宅一直是一項很好的投資。雖然新冠最初的衝擊讓人擔憂，如租客哪裡來，無法支付租金的情況下怎麼辦，但這些擔憂在2020年底前基本得到了緩解。大量有意購買房產的新居民湧入了中小城市，存量房很快就用完了，而且，隨著房價的持續上漲，許多新居民發現自己買不起房，所以他們搬到了租賃社區。
雖然租金在2022年繼續增長，但債務成本上升讓許多投資者停頓了下來。截至9月，美國的通貨膨脹率同比上漲8.2%。美聯儲主席傑羅姆‧鮑威爾開始把降低通脹率作為自己和美聯儲的工作目標，這導致了今年的六次加息，以及今後的更多加息。這些加息攪亂了房地產市場。
每一個新聞網站頭條，你都會看到房地產崩潰即將來臨，房地產投資者和賣家陷入困境的文章。然而這只是部分事實。一些投資者陷入困境，而另一些投資者則處於抵禦風暴的有利地位。這一切都取決於他們購買的房產是否能帶來利潤，以及他們歸還投資者的資金是否有最後期限。這裡我將為你分析一下，有那些類型的房地產投資者和交易結構。
誰有問題誰沒有問題？
目前，你聽到陷入困境的賣家和投資者，主要是建築商和炒房者。這是因為在一個建築項目或翻新項目中，投資者必須在改造或建築完成後出售房屋。通常情況下，他們擁有建築或硬錢（hard money）貸款，這兩種貸款的利率都是浮動的。當債務成本很高時，就不會像租房那樣持續盈利，這樣他們需要從他們的資產負債表中移除房產。
在過去兩年裡，出售房屋獲利可觀，房價每月都在大幅增長。但現在隨著利率的上升和住房市場的停滯，房屋建築商和炒房者為了避免虧本，挽救他們生意，不得不折價出售這些房屋。隨著利率的上升，房屋負債變得更加難以負擔，情況會變得更糟。
在未來12~24個月內，我們會看到下一個還沒有浮現的房地產問題。這些將是多戶建築的銀團問題。簡單講，銀團就是向其他人籌集資金來購買房地產。大多數公寓樓是通過這種方式購買的。許多銀團公司陷入了困境。他們購買物業唯一目的是讓房產隨時間增值。這本質上就是炒房，但規模比一般炒房者要大得多。這些房產的資金利潤率很低，他們的投資者通常期望在三到五年內退出。一旦三到五年後，投資者想收回他們的錢時，你就會開始看到一些動盪。因為在此期間，房產的價值可能低於他們買入的價格，因此將沒有利潤，甚至會虧本。
炒家、建築商、短期銀團這三類人在未來幾個月或幾年內都會遇到麻煩。然而，房地產市場中的另一些角色會有好機會。目前，潛在購房者需要500萬套房屋，供應的缺乏和利率上升使租房成為很多人更好的選擇。無力購買的情況將增加租賃需求。
對產生現金流的房產進行長期投資的房地產投資者和財團，將能夠抵禦這場風暴。這是因為他們有固定的債務和當前租金價格產生的現金流。這就是為什麼在MC公司，我們總是為了現金流而做長期投資，不被房產的估值所迷惑。「低買高賣」的模式一直是一種有風險的投資方式，因為這涉及到很多風險，如價值波動的風險和利率波動的風險。可租賃的房屋數量與供求關係相關，嚴峻的住房市場和通貨膨脹會使住宅更加供不應求。
當我們進入這個衰退期時，我建議你繼續在你的投資中尋找現金流。不要被下降的價格或更高的利率所迷惑，這些只是阻礙做出合理投資決定的花邊新聞。在任何交易之前，一定要算好帳並確保數字的有效性。
作者簡介：
肯‧麥克羅伊（Ken McElroy）在他的整個職業生涯中一直活躍在房地產領域。他與合伙人創立的MC房地產投資公司，受理了超過10億美元的房地產交易。他通過播客、YouTube、暢銷專著和公開演講等形式，與公眾分享他的財務自由理念。
原文：Investing During a Recession刊登於英文《大紀元時報》。
本文所表達的是作者的觀點，不一定反映《大紀元時報》的立場。
