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沒招了?買房可10年免費乘地鐵,中國各地再出奇

房產營銷領域再出新鮮事。

最近,南寧軌道地產集團有限責任公司(以下簡稱「南寧軌道地產」)在其官方公眾號「南寧軌道薈」上發布了買房可以10年免費坐地鐵的消息。

南寧軌道地產稱,凡在2022年11月11日~12月31日期間,成交軌道地產任一項目住宅房源的客戶,100%享受免費坐地鐵10年的福利。

微信公眾號「南寧軌道薈」截圖

這樣的宣傳迅速引發廣泛關注。不少網友在看熱鬧的同時也提出質疑,地鐵作為公共服務工具,用在房產營銷方面是否合適?

公共服務被營銷?

此次事件重要的爭議點在於:南寧軌道地產為購房者提供10年免費乘坐地鐵的權益,是否合適?

南寧地鐵。圖/視覺中國

天眼查數據顯示,南寧軌道地產由南寧軌道交通集團有限責任公司(以下簡稱「南寧軌道交通」)全資持股,而後者正是負責南寧地鐵營運的公司,由南寧國資委100%控股。

廣東法制盛邦律師事務所高級合伙人、最高人民檢察院民事行政案件諮詢專家陳亮告訴中國新聞周刊,南寧軌道地產和南寧軌道交通,是兩個獨立的法人單位,如果地產公司向地鐵公司支付購房業主10年地鐵票價的費用,那麼這就屬於單純的商業促銷行為,無可厚非。

陳亮說,如果南寧軌道地產沒有向南寧軌道交通支付相應費用,而是利用公司之間的關聯性作為便利條件為購房業主買單,就存在合法性的問題。

「因為南寧軌道地產推出促銷的目的是營利性的,但軌道交通本身是公共服務,由財政也就是全體納稅人的錢出資興建,目的是平等地為公眾提供公共服務。單純對購房業主實行地鐵免費政策,不但違反了公平提供公共服務的原則,還相當於用全體納稅人的錢為購房業主免費乘坐地鐵買單。」陳亮分析。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,如果地鐵公司想做房產促銷,不如把「免費乘地鐵」改為「贈送10年等額地鐵票的購房補貼」。

「當前《廣告法》明確,廣告發布不能損害社會公共利益。如果按南寧軌道地產的說法,買房了就可以免費乘坐,那換句話說,買房的人和不買房的人,在地鐵票價計費方面就有差異價了,這顯然是不可行的。」嚴躍進向中國新聞周刊表示。

「花式營銷」背後

免費乘坐10年地鐵,大概可以折算成多少優惠?

如果按每天通勤四趟,乘坐地鐵共計需要花費20元來計算,一年260個工作日需花費5200元,10年的地鐵票價花費總計約52000元。

但由於免費乘坐地鐵的時間長達10年,即使想取得這幾萬元的優惠,實際上也伴隨著風險。

廣東佰仕傑律師事務所合伙人何麗國律師對中國新聞周刊表示,免費乘地鐵的做法,是一種營銷手段,實際上給予了購房者優惠。

他說,由於涉及地鐵免費乘坐的內容,如果後續地鐵票價變化或地鐵有其他計價的政策,也很有可能和此類承諾的優惠政策有衝突,或引起一些糾紛。

何麗國認為,南寧軌道地產是南寧軌道交通全資子公司,其公開宣傳承諾在一定期限內購房可以免費乘車,對自身有約束力。一旦南寧軌道地產違反相應承諾,應當承擔違約責任。

不過,在不少行業分析師看來,地產商「花式營銷」背後,充當噱頭只是一方面,在市場下行情況下提供優惠,變相降價,才是此類活動的核心。

嚴躍進分析,此類花式營銷的做法其實今年很多,屬於房地產去庫存中的新現象。

今年以來,各地開發商為了促銷,可謂「八仙過海,各顯神通」。河南開發商推出「小麥換房」「大蒜換房」,江蘇、浙江的開發商則推出了「西瓜換房」「水蜜桃換房」,變相降價促銷都是其核心含義。

具體到南寧,國家統計局數據顯示,自2021年7月開始,南寧市的二手房價格開始下跌,截至今年10月,南寧二手房價格已經連續下跌18個月。

安居客數據顯示,10月,南寧的二手房均價為1.1萬元/平方米,已經較2021年7月的高點1.16萬元/平方米下跌5.17%,跌回2019年的水平。

中指研究院數據則顯示,2022年1~10月南寧累計成交商品房647.2萬平方米,同比下降29.7%。具體到2022年10月,南寧商品房成交9716套,成交面積48.5萬平方米,環比降幅為41.7%,同比下降22.5%。

多家地鐵公司入局房地產

值得一提的是,最近兩年,越來越多城市的地鐵公司開始從事地產業務。

自成立以來,南寧軌道地產已推出4個TOD(以公共運輸為導向的城市空間開發模式)系列產品,其依託地鐵出行的15分鐘生活圈,先後開發建設了福建園、明秀小區等約30個住宅小區。

南寧地鐵四號線那洪立交站雙層下沉廣場。圖/圖蟲創意

南寧之外,越來越多地鐵公司成為土拍市場的常客。深圳地鐵、廣州地鐵、廈門軌交、杭鐵集團、瀋陽地鐵、合肥軌交、蘇州軌交、南京地鐵等都躋身今年土拍市場的前100強。而在2020年的全國土拍排名榜上,位居前100名的只有深圳地鐵一家。

克而瑞統計的1~8月中國房地產企業新增貨值(即新買下地塊用於規劃建造房屋建築面積銷售的金額)榜單上,廣州地鐵以698.2億元新增貨值位居第8,超過了龍湖集團和中國金茂;深圳地鐵則以173.1億元在新增貨值榜單上排名第35。

通常情況下,城市地鐵公司無法依靠票價來覆蓋營運成本。比如2020年,廣州、北京和深圳地鐵的票款收入僅有59億、41億和36億元,但營運成本則分別高達113億、184億和133億元。

在這個時候,地方政府的補助就成為地鐵公司能夠正常營運的重要保障。

最近幾年,地鐵公司投入地產的熱情高漲,可能與深圳地鐵此前推行站城一體化「珠玉在前」密切相關。

具體而言,站城一體化開發就是既在地鐵站周邊興建購物中心、辦公大樓、酒店或住宅等建築,又對與地鐵聯通的獨立地下空間進行開發,獲得升值效益,反哺地鐵的建設和營運。

深圳地鐵2020年208億元總營收中,站城一體化開發占比超過70%,2021年深圳地鐵實現營收164億元,地鐵收入僅占24%。

不過,與前幾年地產市場行情高漲不同的是,今年以來,各地樓市不同程度地出現下行的局面。

「如果房地產市場持續下行,即使地鐵房相對好賣,但是行情整體下行的背景下,也存在大面積滯銷的可能性。如果這樣,地產業務一定會嚴重拖累地鐵公司。」有業內人士擔憂。

責任編輯: 方尋  來源:中國新聞周刊 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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