今年年初，萬科董事會主席郁亮的內部講話，精準預測了房地產行業的走勢與地產老闆的生存現狀。
郁亮說，這會是破釜沉舟、背水一戰的一年。為此，郁亮提出要省吃儉用、減少浪費、營造節衣縮食的戰時氛圍。為做表率，郁亮提出，今年不再坐頭等艙。
房地產行業進入黑鐵時代，地產老闆的日子並不好過。
胡潤富豪榜上，今年房地產行業打破了「所在行業落榜者最多」「上榜人數占比下降最多」「財富下降數額最多者所在行業」等3項紀錄。共有41位地產老闆，「消失」在富豪榜上。房地產的造富神話，至此終結。
為救公司於危難之際，不少遠離一線多年的房企創始人重出江湖。在談判桌上，房企創始人的籌碼遠高於職業經理人，其能調度的資源也非後者所能比擬。
在明星職業經理人朱榮斌離職後，陽光城董事局主席林騰蛟重新接回權杖。時代周報記者獲悉，為增加投資者信心，林騰蛟曾在洽談債券兌付方案時，承諾為展期後的債券回售本息提供全額連帶擔保責任。房企創始人個人背書，或能最大程度地為公司獲得喘息空間。
「甩手掌柜」重回一線，林騰蛟並不是孤例。今年以來，弘陽地產董事會主席曾煥沙和華夏幸福董事長王文學等房企創始人，均奔走於一線，為公司尋找以空間換時間的機會。
當然，房地產行業退潮時，不乏激流勇退者。據時代周報記者不完全統計，今年以來，已有近60名房企董事長離職。
今年6月，禹洲集團創始人林龍安辭任董事會主席，而接棒林龍安的不是別人，正是他的妻子郭英蘭。10月底，龍湖集團創始人吳亞軍宣布退休，40歲的「80後」職業經理人陳序平升任董事長。從此，龍湖開啟「仕官生」當家的時代。此外，不少地產老闆選擇將權杖交給子女，守業責任得以傳承。
這一年，地產老闆的進退之間，房企內部的權力格局發生巨變。無論是選擇回歸的房企創始人，還是決定放權的地產老闆，都是大時代之下積極求變的管理樣本。
地產富豪跌落
人生一夢，白雲蒼狗。地產造富神話結束，富豪榜上的老闆們，改了口音，換了面孔。
《2022胡潤百富榜》顯示，今年有293位企業家因為財富縮水落榜。其中，涉足房地產行業的最多，占比約14%，即有41名地產老闆消失在富豪榜。
房地產行業第二次沒有一位企業家進入前十。排名第四李嘉誠家族的長江實業和排名第七何享健家族的美的，主業並不是房地產，而是投資、家電製造。
上一次發生這樣的情況，是2021年。在樓市火熱的2017年，TOP5富豪中，地產老闆們就占據三席。
舊日的好光景一去不復返，上榜的地產老闆人數占比持續下跌，從二十年前的50%減少到十年前20%、五年前15%、今年10%。過去，地產老闆叱吒風雲能頂「半邊天」，現如今，叫得出名號的不過寥寥。
還停留在富豪榜的地產巨富們，表現欠佳，排名大幅下滑。
蟬聯中國女首富的碧桂園楊惠妍，財富比去年下降1100億元，是今年榜單上財富下降最多者。世茂許榮茂家族，財富則縮水700億元。
經歷又一輪大洗牌，除了楊惠妍家底殷實，排名下滑36位至第47名，許榮茂家族、融創孫宏斌等榜單常客，排名都已經跌出百名開外。
許榮茂家族財富規模約380億元，排在富豪榜第129名，比去年下降89名。二十年前，許榮茂曾憑藉65億元身家，排在富豪榜第二名，距離首富之位僅一步之遙。
去年年底，受激進擴張及行業調整影響，世茂陷入流動性危機。Wind數據顯示，許榮茂實際控制的三家上市公司世茂股份（600823.SH）、世茂服務（00873.HK）、世茂集團（00813.HK），今年至今的股價跌幅分別為25.3%、46.49%、13.33%，世茂集團仍處於停牌狀態。
因此，這位盛極一時的「城市地標締造者」不得不將一系列地標項目擺上貨架，包括海拔負88米的上海深坑酒店、規劃高度近700米的世茂深港國際中心等。
房地產行業出清之際，不少地產老闆身價下降。龍光集團紀海鵬家族、榮盛發展耿建明夫婦、合景泰富孫健岷等，在胡潤百富榜上排名均下滑超百位。
屬於房企老闆們的造富神話，正在謝幕。
房企老闆歸來
有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。權力更迭路上，人來人往，川流不息。
「長時間的糾結、博弈及掙扎，離職確是無奈……難忘過去幾年，猶如一場大酒，豪情壯志，至酣至暢。醒來痛如刀絞，仍無怨無悔，無愧無懼。」今年年初，原陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌在陽光城集團總部群里發表小作文，正式作別陽光城。
2017年6月，朱榮斌加入陽光城，「如果可以再造一家千億企業，我還想追求更多的成就感。」2019年開始，行業大環境推動企業降槓桿的過程中，陽光城的規模與利潤逐漸失衡。當時，朱榮斌在業績會上坦言，自己感到如臨深淵、如履薄冰，「像在鋼絲繩上跳雙人舞」。
2020年年末，市場就曾傳出朱榮斌的離職消息。一年多後，朱榮斌還是做出了選擇。
職業經理人退場，老闆們重返戰場。
陽光城遭遇股債雙殺後，林騰蛟連夜從福州返回上海，親自上陣，指揮經營工作。
回歸之後，林騰蛟保持與投資人溝通，主動押上個人身家，承諾為展期後的回售本息提供全額連帶擔保責任，並且處置個人資產，拋售其持有的興業銀行股份回籠現金，緩解陽光城的現金流壓力。
高薪挖來的明星經理人吳向東離職後，華夏幸福實控人王文學也回到一線，「勒緊腰帶過苦日子」，「重走一遍艱苦創業路」。
2021年12月發布涉及「帶、展、兌、抵、接」等內容的債務重組計劃後，「願賭服輸」的王文學再出發。他提出，以產業新城業務重構為抓手，重塑企業發展戰略。7月，華夏幸福宣布全面轉型成為產業新城服務商。
重回一線掌權的地產老闆，還有曾煥沙。
2020年，曾煥沙為衝擊千億規模費心引入的「明星經理人天團」，先後出走。今年6月，袁春宣告辭任執行董事、行政總裁及董事會薪酬委員會成員，曾煥沙親自接替出任行政總裁。由此，弘陽地產「明星經理人天團」時代宣告結束，正式回歸家族管理。
令人唏噓的是，當我們以為地產圈的運行邏輯逐漸走向更為成熟、更加商業化的職業經理人模式時，往往事與願違。權利的交接之路充滿不確定性，從創一代傳遞給經理人，最終還是回到了老闆手上。
老闆強勢歸來，地產圈還會有職業經理人的施展空間嗎？
近60位房企董事長離職
「把自己做沒了」，龍湖所推行的職業經理人制度，在吳亞軍選擇退休時行至頂峰。從成立至今，龍湖相當於地產界的「黃埔軍校」，走出不少明星職業經理人。
今年10月底，吳亞軍對外宣布，將正式退休，卸任董事會主席。此後，「80後」仕官生陳序平接任董事會主席。對於辭任的原因，吳亞軍表示，過去3年，其一直在安排能夠接班的人，直到今年才正式宣布。
與往年不同，今年房企管理層變動主要集中在董事會。這一年，也出現了罕見的董事長離高職峰。據時代周報記者梳理，從年初至今，已有近60名董事長離職，包括迪馬股份、深振業A、信達地產、陸家嘴等企業。
職業經理人當家，成為龍湖和萬科等頭部企業的一致選擇。而另一家龍頭房企碧桂園，也選擇在董事會中加重職業經理人的權重，實現「去家族化」。
12月20日，碧桂園公告稱，楊志成、宋軍因工作調動而提出辭任執行董事職務，相關職務由常務副總裁程光煜和副總裁及財務長伍碧君接任。時代周報記者獲悉，楊志成是碧桂園創始人楊國強的侄子；而宋軍則為楊國強的親信，是公司的元老級人物。
對於此次變動，碧桂園方面表示，程光煜、伍碧君長期深度參與公司的日常營運，他們的加入，會為董事會帶來新的活力，且能讓公司核心管理層與集團目標更為一致，強化集團各項管理工作，提升公司應對當前複雜環境的能力，實現企業的均衡與可持續發展。
與碧桂園「去家族化」不同，禹洲集團選擇將接力棒交給自家人。
6月24日，禹洲集團公告稱，創始人林龍安因工作安排調整而辭任董事會主席。林龍安妻子、禹洲集團執行董事郭英蘭「臨危接棒」，獲委任為公司主席。
「郭女士於房地產開發以及財務管理領域擁有逾24年的經驗，曾任廈門市外商投資企業協會的常務理事。此次管理層的變動，對公司的日常營運管理沒有任何重大不利影響。」禹洲集團品牌方人士對時代周報記者表示。
創始人交棒對象多為子女，創始人妻子接任在行業中屬於個例。新城控股董事長王曉松、藍光發展董事長兼總裁楊武、中南建設董事總經理陳昱含等均是接班案例。
而在房地產調控周期，子承父業並非易事。接班後，楊武在藍光發展內部，給員工的薦書，正是余華的《活著》。
