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養老院暴雷頻發,2.6億人將如何安度晚年?

中國的養老院三年來以「孤島」之勢抵禦一波又一波的疫情衝擊,其安危關係著最為脆弱的老齡人口的命運。然而為外界所忽略的是,三年來它們也在同時經受著另一重毀滅式打擊,它的名字叫「暴雷」。

暴雷是指養老院陷入資金危機而驟然倒閉。這對那些已經入住或等待入住的老人而言,意味著晚年希望的破滅、終身積蓄的破產,有時也會導致最悲劇性的結局——在絕望中結束自己的生命。

2021年1月,62歲的湖南人曹迎林在沉默中跳入資江,他生前將17萬積蓄投入「納諾」老年公寓以預定「床位」。

深圳「XX樹」項目暴雷後,患有結腸癌的老人在妻子離家報案時自殺身亡。兩位老人為項目儲值20萬,成為「至尊卡會員」……

養老院暴雷集事件集中於疫情三年。2020年湖南省內十餘家養老院接連暴雷,此後事態蔓延廣東、浙江、四川等多地。最近的一次,是在今年9月,湖北鄂州數百名老人被當地最大的石竹生態頤養院的宣傳吸引,投入萬元計的床位預定金,期待著入住前的「返利」和入住後的「折扣」,但他們再也沒有拿回預定金。

暴雷事件背後是非法集資,無論是「返利」、「折扣」還是「會員費」,極具誘惑性的名目遮掩著巨額資金的真實流向——短債長投、挪用其他項目或投向理財。有民間統計揭示截至2021年,全國總計發生逾6000起養老院非法集資案。以「養老院」和「非法集資」為關鍵詞在中國裁判文書網上檢索,共有427篇文書,其中2020年裁判的數目最多,為116份。

應對亂象,各地監管紛紛收緊。《湖北省養老機構會員費管理辦法(試行)》規定,自今年9月起,預收的單個會員費不得超過本機構月均服務收費的12倍;2022年10月實施的《河南省養老服務條例》措施更緊,最多只能一次性預收3個月的會費,押金數額最多為一個月的月費。

八點健聞獲悉,北京、廣東、安徽、江西、貴州多地也出台了類似規定。養老行業司空見慣的「會員制」將要玩不轉了。

中國養老院興建熱潮已逾十年,形形色色的投資人、所有者和營運方接踵入場,房產商、險資和大型國企的身影頻現。「養老」的招牌之下,不乏房地產商的變相攻城略地或盤活、金融玩家屢見不鮮的資金拆借或挪用。如今,隨著疫情三年帶來的全國性經濟下行,面對各地監管的持續收緊,中國養老機構正面臨前所未有的危局。

這一回,這個承載著中國老齡化社會未來命運與走向的行業,該如何渡過?

疫情三年頻頻暴雷,借養老玩金融失靈

時間回到2017年。做養老產業投資的楊萬林,已經看出了養老院暴雷的端倪。

彼時疫情還遙無蹤影,養老產業也在政府的扶持下吸納著各行各業人士的參與:除了為突破瓶頸期、獲得土地減免的房地產商,還有通過《保險資金投資不動產暫行辦法》加入的保險公司,和為響應政府號召而踏足養老的國有企業。

魚龍混雜的行業里,不乏有人找楊萬林合作。接觸了幾次,他發現,有些人不是在實實在在想做養老,「他們是在玩。」

這群人利用國家相關扶持政策,加上自己玩得純熟的商業技巧,在市場上忽悠、煽動不明真相的公眾購買他們所謂的產品或者服務。他們被楊萬林稱為「弄潮兒」,並非褒義。

最典型的例子,是深圳一家養老機構的「XX樹」項目。楊萬林曾在地鐵口見過他們的工作人員,「拿著精美的冊子招徠行人。」據報導,該項目會帶著老人們去參觀漂亮的樣品屋,噓寒問暖,提供免費午餐,再讓他們儲值「服務卡」,預定床位。同時告訴老人們,這是「限時特價」,後續還會漲價。被吸引的老人們交的錢,從5萬到75萬不等。

後進項目「爛尾」,老人們建立了維權微信群,索要退款未果,轉而選擇報案,有的老人還沒等到結果就離開了人世。

在楊萬林來看,這類養老機構「初心就是想圈錢」。相較於養老服務,它們所提供的更像一個投入本金、回報利息的金融產品,專門針對風險意識不足的老年人。這種模式就像「擊鼓傳花」,一旦停止就會「暴雷」:「最早投資的一批(老人),該給的利息、回報都給了,再通過不斷售賣服務去補足後續的利息和回報。補不動的時候就跑路,基本上都是套路。」

別的玩法也未必能安全「著陸」——「會員制」也是養老院暴雷的重災區。有的養老機構以鎖定床位為誘餌、收取一次性會員費或床位預定費等,金額在數十萬甚至上百萬。有的機構把入住門檻設定為相關保險產品,比如有一個高端養老社區,需要購買200萬「年金險」才有資格入住。廣州某機構想出的名目是,針對失能失智老人收取所謂「一次性設備使用費」,金額從5萬到40萬不等,最高達200萬左右。

其實,養老產業完全可以讓金融工具「為我所用」:中信證券的一份行研報告指出,養老機構或可通過會員制、床卡類金融產品、分時度假、信託、資產證券化等許多方式實現養老服務產品金融化,從而最大化企業利潤,同時也降低了後期營運和營銷工作的難度。但是,這一系列玩法顯然有章可循,「操作不規範就會帶來經營風險乃至法律風險」,楊萬林說。

2021年中,江西新余市的東鑫曜陽老年公寓發生「暴雷」。辦案人員發現,項目公司通過老年公寓吸取大量資金用於房地產和酒店項目,甚至遠赴西南省份搞房地產。結果並沒有做起來,所有的項目都虧了錢,約有2000多位老人受到損失。

宜春市百樂休閒福利服務中心旗下的養老機構則出現「超賣」。有會員發現,該機構不僅在資金鍊斷裂後繼續簽合同,且實際床位數僅為購買床位的老人數的五分之一。2021年中,法院以涉嫌非法吸收公眾存款逮捕了有關人士。

今年11月28日,民政部下發了關於加強養老機構非法集資防範化解工作的意見。由此不難反推,養老機構扎堆「玩金融」,暴雷頻頻。

那些「玩金融」的養老機構,有不少是在效仿泰康集團。在保險行業人士王健看來,這完全是對泰康模式的誤解。他對八點健聞解析:首先,泰康集團實力雄厚,資產超過2萬億,多個板塊均對養老業務提供支撐。其次,泰康更多是以養老社區的床位促進壽險保單的銷售,而後者帶來了豐厚的保費現金流。因此押金對他們來說只是錦上添花,預收政策的變化只是拉長了投資回收期,不會活不下去。

對此,楊萬林乾脆地概括:養老社區只是其保險業務的底層資產——養老機構是保險產品的「展示面」,在養老社區的所有投入,最終都會增加保險的銷售。

此外,泰康非常老到地進行了規避風險的安排。王健看過他們給到壽險客戶的入住確認函,只承諾屆時會安排房源保證入住,但並沒有與具體的養老社區房產相對應。如果客戶意願入住的養老社區滿員了,可以安排到同等檔次的其它地方——「相當於泰康售賣的只是一個若干年後行權的期權」,王健說。

同時,泰康要求需要入住的客戶提前18個月通知。王健指出,這是留了足夠的時間以籌措房源。通過上述安排,泰康完全規避了養老社區「超賣」的風險,操作時間上也遊刃有餘。

早已退局的老「玩家」和產業的搖擺向前

把辦養老變成玩金融,並不是養老產業里最初的遊戲。

1999年,中國60周歲以上老年人口占總人口的10%,按照國際通行標準,中國人口年齡結構已進入老年化階段。進入新世紀後,人口老齡化速度持續加快,截至2021年底,全國60歲及以上老年人口達2.67億,占總人口的18.9%;65歲及以上老年人口達2億以上,占總人口的14.2%。國人的養老需求凸顯。

2011-2013年,在老年人口突破兩億之際,國家出台了一系列與養老服務產業有關的政策與文件,包括《中國老齡事業發展「十二五」規劃》、《國務院關於加快發展養老服務業的若干意見》、以及《國務院關於促進健康服務業發展的若干意見》等。

政策層面的關注和推動,使養老問題衝出單個家庭,匯聚成一股「需求潮」,嗅覺敏銳的資本快速響應,各路「玩家」紛紛湧入。有需求,有供給,市場就此形成,養老產業雛形初顯。

風生水起的2012年被稱為中國的「養老元年」。聞風而動的先行者中,最多的便是保險系、房企系、和央企系公司。

保監會2010年發布的《保險資金投資不動產暫行辦法》,拓寬了保險資金投資範圍,以中國人壽、新華人壽、太平洋、平安養老等為首的壽險公司積極參與房地產開發,聯動保險產品鎖定客戶,掀起了養老地產建設的高潮。

房企系則是另一個極端:為了應對宏觀調控,它們需要重新調整發展重心。以萬科、華潤、首創、保利等為代表的龍頭企業,率先轉向潛力巨大的老年地產市場。

「中字頭」的國有企業同時承擔著一部分社會責任。在國家號召發展養老產業時,他們也成為不可小覷的力量。中國石化、中國水電、中國石油等聽上去與養老「八竿子打不著」的企業紛紛規劃立項,重金投入養老地產項目。

儘管入局的原因不同,但這些「老玩家」們的玩法大同小異:用「養老」的概念作為包裝,獲取各種政策支持和稅費優惠,大搞房地產項目。當時市場上的這類項目包括高端養老社區、異地養老社區、旅遊養老項目等,最為著名的有北京的「太陽城」國際老年公寓、上海的「親和源」老年公寓等。

行業的勃興也觸發了資本市場的活躍。2015-2016年,資本對養老項目的投資熱度達到空前高潮,炙手可熱的上海「親和源」老年公寓和北京匯晨分別被宜華健康、光大控股收購。《中國養老服務行業資本投資及收併購的全景回顧、趨勢研判》一文中提到,共有22家養老公司先後被資本投資或收/併購,占比超過50%。上海中金瑞華(佰仁堂)利用這兩年的窗口期,實現了10000+床位的快速擴張,這在世界養老發展史上也「極為罕見」。

這場「狂歡」在2017年快速退潮。2017-2020年,資本對養老產業的出手,漸漸從規模擴張轉型到投後管理。通俗來說,資本從關注「養老床位」轉向關注「客戶流量」,擁有更多高質量、粘性強的老年客戶的機構更加得到青睞。

資本是冷血的,但同時也是風向標,上述轉變宣告假養老之名進行房地產開發的時代終結。國人「未富先老」、高齡老人失能失智需要專業照護等因素,讓大量定位高端或位置偏遠、缺乏配套裝務的養老房產空置,入住率無法快速上漲。而中銀國際的分析報告指出,養老機構達到80%的入住率才能實現收支平衡。

養老房地產的潰退也讓決策層意識到,養老行業的社會福利性質很強,需要更多政府扶持與參與。然而,有些陷入困境的養老機構等不及優惠政策,不得不騰挪資金以維持運轉;還有一些則和楊萬林此前的觀察相一致,從一開始就沒打算深耕行業,而只想打著養老的旗號玩金融。

行業起起落落,是誰還在經營養老產業?

2010年,吳天新抵押了自己的房子,租了上海的一處房產,帶領十幾個員工,白手起家做養老。在那之前,他曾涉足汽車等多個行業,因為看好養老產業未來的發展,他毅然踏入這個當時還是公辦機構占主流的領域。

吳天新的團隊中無人接觸過養老行業,更沒人懂護理,他們從給老人洗澡、做飯開始做起。兩三年後,擁有500個床位的養老院入住率達到100%;又經過近十年的發展,吳天新創立的品牌醫養機構實現了連鎖經營,擁有3家養老院和3家護理院,在疫情之前基本都是滿員的狀態。

十多年大浪淘沙,養老產業留下的多是像吳天新一樣踏踏實實的經營者或投資人。不同於投機者追求「快速變現」,這些人是在用「長期主義」的心態做實業。

毋庸諱言,養老行業前期投入大,回收時間長,租賃來的業務用房無法抵押、融資困難,對人力資本的要求也很高。那麼,養老還是一門好生意嗎?

留在「決賽圈」的項目,可以按照經營主體大致歸為三類:第一類是國企辦養老,雖然也在虧損,但是現金流充足,營運團隊壓力不大;第二類是政府出物業投硬體、社會資本負責營運的「公建(辦)民營」,前期投入少,有公信力背書;第三類是社會資本辦養老,由於前期投入大、回收時間長、成本不斷上升等因素,幾乎「肯定虧損」。

「大多數項目最多達到社會平均投資收益率水平」,楊萬林介紹,養老機構最主要的成本有兩塊:其一是物業成本,包括房租和設備的折舊和維護;第二塊是營運成本,其中最大的支出是快速上漲的人工成本。作為一個以服務品質為本的行業,這些剛性成本很難鬆動。

「養老機構活得好不好,取決於其經營管理水平。」因為工作需要,王健考察過200多個養老項目。他給八點健聞講述了一個生動的案例:某高端養老院擁有一個室內恆溫游泳池,為了在保溫的同時降低能耗成本,每天晚上老人們游完泳後,院長會安排人把泳池罩住,以減少熱量損耗。「如果不注意細節,從早到晚地加熱泳池,一個月在燃氣費上花20萬都是有可能的。」

「節流」的路難走,那麼就攻「開源」。吳明英是吳天新的女兒,近幾年被父親動員回家「子承父業」。她同樣認為養老院的成本很難壓低,「最主要的還是提高入住率」。

吳明英表示,自己始終不擅長玩金融,就是做實業,抱著必勝的信念去做每一家。她認為自家品牌與眾不同的地方在於,創始人是從一線開始做起來的。「和我父親一起創業的老員工們非常吃苦耐勞,全身心撲在事業上,非常投入。現在我們要考慮這種精神如何傳承的問題。」

楊萬林認為,如今存活下來的養老機構還有一個共同點:定位於不同程度失能失智的剛需人群,為他們提供照護服務。尤其在上海,由於有長護險試點以及針對老人護理的政府補貼,老年人個人花很少的錢就能得到很好的護理,因此相關機構的入住率高。養老行業的明星企業「福壽康」就主要得益於這種營收模式,其利潤絕大部分來自於長護險,雖然仍是微利營運,但保證了穩定發展。

另外,受到經濟、政策、以及人口老齡化程度影響,在不同的城市或區域,經營養老項目面臨的挑戰不同。華南某大型健康產業集團負責人徐兵告訴八點健聞,由於深圳的老齡化率低(註:第七次人口普查數據顯示,深圳60歲及以上人口比例為5.36%,同期上海的數據為23.38%,是深圳的4.4倍),因此這裡的養老項目資金回收周期比上海要長,平均入住率只有30%左右,普遍面臨較大的營運壓力。

有一個理由支撐著眼下深耕養老行業的經營者們:目前整體的養老需求可能還沒有充分釋放,再過15-20年,等60後到了要住養老院的時候,社會上的老人將更多,整個群體的意識越來越強,消費能力也比較高,這是大勢所趨。但如行業人士所言,「如果等到那時候想再入局,就沒有機會了。」

責任編輯: 李冬琪  來源:八點健聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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