2023年,中國樓市沒等來「開門紅」,多家機構數據顯示1月的房地產市場仍處探底。
克而瑞報告稱,1月單月百強房企銷售操盤金額同比降低32.5%,環比降幅達到48.6%;短期內市場的供求和成交不會出現明顯轉暖跡象,整體銷售將保持低位運行。中指研究院數據也顯示,1月單月百強房企銷售總額同比降幅達31.7%,權益銷售額同比降幅也達到了35.2%。
雖然1月為房企銷售的傳統淡季,今年又恰逢中國傳統新年假期,市場活躍度難免下滑。但超三成的百強房企銷售降幅,還是給樓市潑了一盆冷水。今年樓市的復甦之路,仍道阻且長。
可以預見的是,1月以來樓市調控政策持續寬鬆,「因城施策」進一步打開,多措並舉希冀市場修復仍將是今年不變的主題。
僅新年假期過後的首周,從中央到地方,提振住房消費的新政密集出台;截止1月底,已有30城首套房貸利率低於4.1%,其中部分城市房貸利率已重回「3」時代。「降貸潮」之下,樓市亟待企穩。
百強房企銷售仍在底部
中國國家統計局的數據顯示,去年的房地產行業銷售規模(全國商品房銷售額)已直接回落到5年前,僅實現13.33萬億元、同比降幅達26.7%。
多數頭部房企的規模優勢仍在繼續,在行業洗牌後,房企們在行業中所處的位次卻已生變。據中指院監測,1月百強房企的銷售額均值為177.9億元,TOP30房企的均值僅為61億元。
就排名而言,保利發展1月實現全口徑銷售額295億元;萬科和碧桂園緊跟其後,分別實現278億元、270億元。其中,保利發展的銷售規模較去年同期增加了16億元,是為數不多的1月銷售正增長的房企。
值得關注的是,在1月的銷售額TOP10房企中出現了新面孔——「浙系區域龍頭房企」濱江集團,其以120.7億元扥銷售額位列第9名。同期,廈門本地龍頭房企建發集團也以110.4億元的銷售規模,繼續保持在行業第10名的位置。
濱江集團和建發集團的「進擊」,也再說明了即使在行業下行周期,對於那些區域優質房企來說,也仍存結構性的機會。
洗牌之後,百強房企陣營也在進一步分化。如中指院披露,百億銷售規模以上的第一陣營房企在1月僅剩13家,同比減少2家;50億元-100億元的第二陣營房企更是大幅減少了13家,1月已僅剩9家。
根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據,1月樓市的整體價格也仍在底部。其中,百城新建住宅銷售均價環比下跌0.02%,同比下降0.03%;百城二手住宅銷售均價也環比下跌0.11%,同比下跌0.81%。這意味著,新房價格已連續下跌7個月、二手房已連跌9個月。
成交的平淡,必然會影響到房企對市場的預期和信心。尤其在近年來,房企們越發重視「以銷定投」原則的當下。由此,1月的百強房企投資力度亦呈下行態勢;當月的新增貨值榜單中,也未見頭部重點房企的身影,而是綠城中國、廣州潤川房地產開發、中關村發展這三家房企占據榜單前三。
新年期間市場熱度提升但成交低迷
市場對1月百強房企的平淡銷售表現並不意外,事實上,在1月中最為重要的7天新年假期里,樓市的熱度雖然有所上升,但成交並未反彈,「小陽春」未現。中指院監測數據顯示,節日假期廣州、上海、深圳、合肥等11個代表性城市新房成交規模同比下降約21%,僅恢復至疫情前(2019年)的75%。
多位身處一線的置業顧問在交流中告訴媒體,一線城市由於疫情管控放開,外出旅行、探親人群數量大幅增加,一定程度上使得新年假期的找房熱度下降。
在新年熱度相對較高的普遍是購房政策寬鬆、房貸利率較低的城市,節日假期再疊加返鄉置業人群,這類重點的省會城市及近年崛起的「強二線」城市的市場活躍度明顯上升。那麼,為何在成交數據上並無體現呢?置業顧問們提醒道,網簽作為購房流程的最後一個環節,並不能完整地代表實時的、全面的成交情況,仍需觀察後續客流的轉化情況。
二手房方面,新年假期的整體表現則呈現出「北熱南冷」的特徵。58同城、安居客數據披露,全國70城二手房新年期間日均需求熱度相比1月出現明顯上漲,合計上漲城市為56個;僅有9個二線城市和5個三線城市出現下跌,京滬廣深四個一線城市全面上漲。
來自開發商層面的因素,也在影響新年假期樓市的表現。不少房企營銷條線相關負責人在交流中也指出,考慮到假期影響,加之市場也仍處於下行調整階段,多數房企在1月並未加推,還是以順銷為主,折扣力度也基本延續前期優惠。