最近，有關#外牆面層均計入建築面積#的話題在社交平台上被廣泛討論。
起因是3月1日起實行的新規——《民用建築通用規範》。新規3.1.1條明確規定：「建築面積應按建築每個自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算。」
這句拗口的專業表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出，以前外牆水平投影面積不被算入建築面積，以後則將算入，因而會大大增加公攤面積。
去年，青島一市民購房後發現，110平方米的房子，公攤面積占到近一半。/中新經緯微博截圖片
由於公攤比例的不透明性，民間呼籲「取消公攤」的聲音已久。連公攤的「鼻祖」中國香港，都於2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就試點取消了公攤。
如今已經是2023年，為何取消公攤一事不僅沒有進展，反而還往回走了呢？
有專家給出了相對積極的解讀。據紅星新聞報導，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：「從建築全生命周期管理角度來說，如果外牆計入房屋面積的話，對這部分的投入就會增加，有利於提升房屋的生命質量。」
此言一出，輿論譁然。網友對此相當不忿：
「房屋的生命質量？原來，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學高度的。」
「質量安全不是開發商應該做到的嗎？消費者自有評判和分辨，如果質量不好，白送都不要。」
一
公攤面積不僅沒取消，反而還擴大了？
仔細對比新舊規定之後不難發現，在此之前，有關部門就已經把外牆面積算進了建築面積里。
2013年12月，住建部發布了《建築工程建築面積計算規範》，其中明確定義：建築物的建築面積應按自然層外牆結構外圍水平面積之和計算。注意關鍵詞——「外牆結構外圍水平面積之和」。
不過，這項《規範》也明確指出了不計入建築面積的項目：包括勒腳、附牆柱、垛、台階、牆面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕牆等。
今年的新規從「外牆結構外圍水平面積之和」改為了「外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積」，進一步劃重點，也就是「結構外圍」改為了「結構外表面」。這個改動意味著，原來不計入建築面積的項目，現在都需要計入建築面積。
而建築面積由使用面積和公攤面積組成，外牆結構外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤里了。這也是輿論將新規解讀為擴大公攤的原因所在。
很多人開始關心，這項新規實施之後，公攤面積能增加多少呢？這可能取決於外牆表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這麼簡單。
據第一財經報導，有建築設計從業者測算，一般來說，真石漆牆面厚度在18-20毫米，一個總建築面積為10萬平方米的剛需小區，建築面積大約增加500平方米，假設有1000戶，則每戶多出0.5平方米。
而如果是幕牆外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬平方米小區，建築面積大約增加3000平方米，假設該樓盤為豪宅小區，戶均面積較大，總計有500戶，則每戶多測算出6平方米。
《香港愛情故事》劇照
不過近日，住建部對媒體回應，《民用建築通用規範》會增加公攤面積的說法是誤讀。
目前這項新規主要是針對建築設計和工程的標準化規定，購房人買房時，房屋所有權狀上的公攤面積則要由房產測繪部門出具測繪報告進行衡量。測繪報告的出具，則要根據各地發布的《房產面積測算規範》進行。
目前來看，各地的《房產面積測算規範》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕牆、垛、勒腳等是否計入建築面積的區別。
也就是說，3月1日《民用建築通用規範》的發布不會影響到公攤面積的增減，除非《房產面積測算規範》發生調整，後者才是關鍵。
二
既然叫「公攤」，至少要公開透明
公攤面積的概念最早出現在香港，歷史並不長。
20世紀50年代，中國香港的房屋以整棟銷售為主，這種方式簡單直接，但價格也高，因此成交量低。隨後，香港便出現了按戶出售的售賣模式。但問題馬上出現，樓梯、走廊等公共空間的建設成本由誰來承擔呢？
位於香港尖沙咀的香檳大廈第一個提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平方米的單價，從而解決了這個問題。此後，更多房產商開始使用這種方式。
發明公攤的香港，如今已經取消了這項制度。/土衛六攝
與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進到當地的房產銷售中。此後，這種模式從深圳輻射到全國其它地區，成為了中國房屋面積計算的主要模式。
但物極必反，各地開始出現開發商以公攤侵害購房者利益的事件。
2006年，長江實業開發的項目「元朗四季豪園」開售。交房後業主發現，原本300多平方米的洋房，實用面積只有不到90平方米，實際得房率僅為29%，而整個項目的得房率最高也只有42%。
類似的事件屢見報端，前文提及的青島樓盤也是如此。
花園有多大、走廊有多寬，購房者尚且可以主觀感受到，但牆有多厚，就很難感受到了。如果將來修改《房產面積測算規範》，也將「結構外表面」算進公攤，開發商能搞的小動作可以更多，比如外牆用很厚的磚，用來防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……
開發商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲。「取消公攤」，幾乎成了民間共識。
《買房子的女人》劇照
早在2011年兩會期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2021年兩會期間，全國政協委員周世虹提交了一份「取消公攤面積」的提案；2022年，全國政協委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。
「發明」公攤的香港，在2013年取消公攤後甚至明文規定，新房銷售必須按照實用面積標註，否則將被罰款100萬至500萬港幣、判處3至7年監禁。針對存量房售賣，政府要求賣家提供以「套內面積」和「建築面積」計價的雙份資料。
有專家說，公攤面積較小、實用率較高，並不意味著居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶、沒有避難層等設計，儘管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。
公攤=公共空間？這樣的等號不負責任
但公攤面積不應該與公共空間面積劃等號。大多數國家都沒有公攤面積這個概念，難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎？
本質上說，人們呼籲取消公攤，一方面是希望房價的計算能透明一些，另一方面則是因為這部分面積還會影響其他費用的計算，比如物業費、北方的供暖費，這些費用的收取都要按照房屋面積來計算。
誠然，公攤面積的取消，短期內難以實現，但既然具有一定的公共屬性，那麼它的範圍、面積都應該明確公開，這樣，公共空間能發揮該有的作用，實用面積也能得到保障。
