文：李歐
矽谷地產商表示，中國富豪對矽谷房地產情有獨鍾。（示意圖）（Shutterstock）
舊金山 灣區在發生遠程工作潮、大量的人口流失之後，尤其舊金山市區更有嚴重的治安、流浪漢等問題，現在的矽谷房地產市場有受到明顯的打擊嗎？從去年以來的房市調整中，現在矽谷房市 出現哪些變化？我們今天又邀請到當地的德立昂 地產（Deleon Realty）的房地產經紀人Audrey Sun來和大家分享她的最新觀察！
問：今年第一季到第二季，矽谷房市 發生了哪些轉變？
Audrey：去年年初房市非常火，是因為利率還沒有上漲，現在賣房速度慢了一點，但是房價還沒有低很多，那是由於灣區的房源非常非常少。你想想看，如果屋主是三年前、五年前買的房子，那時候利息才3%，現在他如果要賣房，再買新的房子要負擔7%的利息，所以很多屋主如果沒有賣房需求，他就留著不賣。所以灣區幾個主要的城市，上市房比往年少了非常多。
看今年5月份和7月份的可售獨立房源，比如Palo Alto在5月份有64棟，7月份只有60棟，其實往年這個時候，Palo Alto大約會有近100個房源數，但現在減少了將近一半；Mountain View的房市也非常火，谷歌的總部就在這裡，5月份只有28棟，往年都會有七八十棟，7月份只剩16棟，所以現在Mountain View的房價賣得很高，就是因為沒有房子。
問：房價漲，除了供給很少，還有其它原因嗎？
Audrey：相信大家都知道矽谷很多公司，都有裁員的消息，但是據我們知道，這些裁掉的都不是高級的管理階層，裁的都是比較年輕的工程師，所以我們現在有剛需買房的客戶還是很多。
不過，我現在發現有些買家，去年可能想買三四百萬的房子，可能今年只能看270萬、280萬的房子，往下買一點，但是買家還是很多。然後一般買房都會出財產證明，他們的證書都顯示滿滿的錢。所以，我覺得現在矽谷的買家還是有很強的資金。
問：除了當地買家，是不是還有來自中國的買家？
Audrey：因為現在中國解封，來自大陸的買家也是越來越多。我們剛賣了一片2.5英畝的土地，上面沒有房子，賣出2,500萬美元，這個土地已經上市兩年多了，正好一個客人從中國過來買了這塊地，想自己蓋房子。這些中國客戶，要麼買全新的房子，他們比較喜歡新房，或者是買一塊地自己建，現在就比較多。
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問：現在中國客戶都買這麼高價位嗎？
Audrey：已經在灣區生活五年、十年的中國客戶還是會買二手房，只是剛剛從中國來的人，會比較喜歡全新房或是自建房產。
問：所以我們看到很多加州人口外流、裁員，這些都沒有影響到矽谷的房價？
Audrey：沒有。Palo Alto是影響了一點，那是因為Palo Alto的房價實在太高了。Mountain View就在隔壁，但是房價就是差了一截，現在差距慢慢縮小，Palo Alto往下降，Mountain View往上升。
問：請介紹幾個城市的房市變化。
Audrey：Palo Alto的房價，從去年到現在大約跌了8%－10%。Menlo Park大約跌了2%－3%，沒有跌太多，要看你在哪個小區買，有好區、不好的區；Mountain View完全沒有跌價，還漲了許多；Sunnyvale房市也非常火，房源很少，價位大約在三百萬左右；Los Altos跟Menlo Park的價位差不多，要買一個不錯的房子大概也要四五百萬，它的房源現在也只要35棟；至於Atherton，一般都是大房子，至少一英畝的土地，房價也沒有跌太多，最近很多千萬房產都賣出去了。
問：現在利率很高，現金買房的人多嗎？
Audrey：還是貸款多，上個月我們賣一個Mountain View的房子，有23報價，只有兩個是全現金。其實這些客戶可以貸款6.5%的利率，等明年利率可能降到5%，還可以去做Refinance，所以很多人都不是太擔心。
問：現在中國的買家比例大概是多少？
Audrey：中國的買家分兩種，一種是剛從中國過來的，給家人買房住；還有一種，是已經在這裡工作許多年的。在Palo Alto大概占七成，Mountain View大概五成，Los Altos就以白人為主，Menlo Park也是屬於白人多的城市，但是Atherton現在中國人越來越多了，如果高價房（一千萬以上）有3個報價，可能其中一位就是中國人。
問：這些中國買家買房有哪些需求？
Audrey：通常像我們常說的，房子不沖路、前門沒有樓梯直衝上去等等，一些風水的方面，然後很多人喜歡一樓有房間，給家人住；如果是買更大的房子，有保母房也是一個要求；高價房會要求兩個廚房，一個是做飯的，一個是擺飾用的。
很多有錢的中國人還喜歡在同一個地點買三四棟房子，給家人一同居住，像是在Palo Alto、Atherton都有這樣的客戶。
問：針對現在到年底的房市，給買家和賣家一些建議。
Audrey：做為一個買家，一定要選一個很有能力的買家經紀，而且現在要拿到最好的價位，就是能找到未上市（Off Markert）的房產，有些賣方因為不想要花錢打廣告，選擇不上到市場上。這樣對買家是一個非常好的機會，不需要去和別人搶，上市房可能有20個報價，但未上市的，可能只有你一個人。所以，買家需要一個能幹的買方經紀，去幫你找這些未上市的房產。
做為賣家，你需要包裝你的房子，這在灣區還是非常重要的。賣方需要知道如何布置、修繕，這樣房產才會賣得高。有些買家願意付較高的價格，是因為他們可以什麼都不用操心，就馬上可以搬進新家。所以一個賣家你需要一個團隊，就像德立昂地產，我們有設計師、技師去幫你把房子做得很漂亮，把它包裝好，對賣家來說很重要。
雖然現在利息高這麼多，但是房價卻沒有跌，證明灣區房產很保值，是值得去投資的，現在想買還是可以去投資。
問：最後一個問題，現在舊金山 治安很不好、無家可歸者很多，這方面對灣區其它地區有沒有影響？
Audrey：沒有特別大的影響，像是Oakland也是治安不太好，那是在東北邊的地區。但是東灣的Fremont，很多中國人喜歡住在那邊，那裡的價位也很好，兩百萬到三百萬之間，算是灣區的低價位房，但是那裡的學區很不錯，跟Palo Alto相比也不差，只是離舊金山、聖荷西遠了一點，需要過橋，所以Fremont是一個不錯的城市。
