繼中國地產巨頭恆大在去年債務暴雷之後，近日又傳出另一龍頭開發商碧桂園無法支付到期債券。這消息引發新一輪的中國地產股震盪和中外投資人對中國地產行業前景的擔憂。
中國政府不久之前剛剛出台刺激政策，把激活萎靡經濟的重望，寄托在房地產行業的快速復甦之上。在這個當口，碧桂園不合時宜的債務違約無疑是雪上加霜。
中國經濟雖然體量巨大，僅次於美國，但它最大的弱點是自主能力和可持續性極低。中美貿易戰之前，這些致命弊端被巨大市場這個美麗面紗掩蓋了。現在，面紗被揭開，世界漸漸看到了被掩蓋的真相。
但是，身在其中、受影響最大的普通中國家庭，對中國過去的和正在發生的重大事件，反而顯得漠不關心。本文以恆大和碧桂園債務違約為例，分析中國大陸普通家庭正在面臨的風險。
從表面上看，恆大和碧桂園即使破產，受到影響的也只是這兩個開發商的最後一批購房者。因此，中國大陸普通家庭的絕大多數都不會覺得自己將要受到影響。但是，中國整體經濟與家庭財富早已與房地產連為一體，而中國的房地產業內部以及它與上下游產業和金融業之間存在著一榮俱榮、一損俱損的嵌合關係。在目前和未來很長一段時間的經濟低迷期，地產業局部的困境將引發多米諾骨牌效應，從而放大成為全行業和跨行業的廣泛危機。
中國房地產業30年的野蠻發展，離不開大眾熾熱的購房需求的支持。中國家庭對購房情有獨鍾，除了傳統觀念，寄希望於房產升值以抵消貨幣貶值和增加資產收入是更主要的動因。
在這種普遍的社會心態下，購買住房就成了中國家庭資產保值和快速積累財富的萬能藥方。在當前經濟萎靡時期，這種信念又多了一類信眾，那就是看到希望正在消失、準備押上全部家當孤注一擲的絕望者。
但是，即使在過去樓市上行期間，這個藥方也不是對所有的購房者都屢試不爽，更何況在連開發商都自顧不暇的現在。
為了看清中國樓市投資者的未來歸宿，有必要對樓市的需求端和供給端做一個量化分析。
中國樓市現況分析
首先，中國樓市旺盛不衰的背後是大眾永不滿足的需求。幾乎所有的人都被「買到房就是賺」這句口號打動了。活躍的購房者的組成結構，也從最初的僅僅為了避免通脹損失而把多餘的資金投入樓市的中產家庭，逐漸演變成為了搭上房價上漲一夜致富快車而借貸炒房的投機一族。購房者中真正為了自住的占比恐怕不到1/3。
這種近乎狂熱的購房浪潮帶來的直接後果就是，中國出現了大量的空置房。以2013年的數據為例（中國在2013-2014年以後不再系統發布住房統計數據），比較中國和世界其他國家和地區的住房空置率。富庶的歐美國家的住房空置率在10%以下，老齡化社會如日本和台灣的空置率較高，大約在15%左右。而在剛剛步入小康的中國，住房空置率已超過20%，也就是每5套住房中就有一套無人居住。請注意，這裡所說的空置房，是指已經售出但無人居住的住房。如果把已經建成但還沒有出售的住房計算在內，則空置率會更高。
再來分析一下這些空置住房的持有人的構成。根據2014年的統計，雖然富有家庭所擁有的住房中有接近四成處於空置狀態，但是最低收入家庭所擁有的住房同樣有空置，並且空置比例達到2成。這組數據顯示出一個值得警惕的傾向，那就是：中國的住房購買者中有很大比例不是出於居住需求而買房。更直白的表述是：很大一部分購房者是出於投機目的囤積住房，包括處於經濟底層的家庭。
需要強調的是，以上這些空置數據只包含已經售出的住房，並且僅僅是2013-2014年的數據。從2010年開始，中國每年有至少10億平方米的竣工住房進入市場，轉而成為有產家庭手中的存量房。這意味著，在上面這些空置房的基礎上，又增加了至少70億平方米的住房。如果以最搶手的60-90米住房類型計算，相當於在上面的空置率之上，又有1億個單元的新增住房成為了存量房甚至空置房。如果中國把數據公開，今天的住房空置率恐怕會更加觸目驚心。
在貨幣貶值和通貨膨脹的壓力下，普通民眾急於選擇資產保值的方法；在競爭越發激烈、生存環境日益惡化的當下，大家急於發現並運用能夠輕鬆快速致富的手段。這些都是可以用同理心理解的。
但是中國樓市能幫助普通家庭達到上述目的嗎？
答案就藏在高空置率背後。
空置率高企的後果
當一小部分人大量擁有稀缺物品時，他們可以通過販售這類物品獲得豐厚利潤。這很容易理解。但是當這類物品數量泛濫，而且大多數人都持有一定數量的庫存並隨時準備套現的時候，還有多少人能輕易獲利呢？雖然道理同樣簡單，但是大多數中國的中產家庭並沒有真正看明白。
