這個9月新政以來的第四周
我們看過外環外售樓處門口排起的長隊，也看過說降就降的新房認籌
我們也聽過仲介在朋友圈高喊某天二手成交套數破800，很快又聽到數據顯示這樣的熱度並沒持續
而這也給上海房東此刻心態蒙上一層面紗
房子有人看麼，有人坐下來談價格麼
房東們是跳價還是調價，是觀望的起還是一降再降
從沒如此好奇上海房東們此刻是怎麼想的
這個周末我們通過電話、面對面、仲介介紹等方式跟上海50多位房東簡單聊了聊
01
讓我最沒想到的是那些動遷戶們
2016年剛來上海那年一位寶山朋友家裡正在等拆遷
前幾天良久未聯繫的他發來一條微信
新政影響是真的大，炸出了良久未聯繫的好友，也炸出了他們對自己需求的拷問
按道理說他們是最不著急的
手裡不止一套，賣不出繼續出租不就好
但這些只是我們對這類房東最寬泛空洞的理解
但凡我們跟其中任何一位去聊都會發現他們這些看上去可賣可不賣的房子
其實都身負使命
有的房東手握兩套小房子，但需要置換的房子是可以讓一家六口人住的地方
有的是以前國企單位分的房子，自己搬走了，但兒子婚房就指望這套老房子了
比較反向操作的是周六跑的一家嘉定南翔地鐵站旁電梯小高層，一對丁克夫婦想賣掉才裝修好的房子，再賣掉父母一套小房子，然後置換附近一套大房子和父母一起住
聽過最讓人...的房子是四老姊妹共有的一套房，弟弟躺在醫院裡等著這套房變現
不管是怎樣的房子，這些房子背後的需求可能都比我們以為的要複雜的多
也有分量的多
但這類房子流入市場都會遇到一個問題
房東們拿出來的都是小戶型或者只有小戶型，但市場最不缺的就是小戶型
置換需求當道的市場背景里，小戶型能收穫的客群本來就不多
同時期在建小戶型的井噴供應，讓這些小戶型再出手的時候大多不缺陪跑
靜安寺延平路某小區以前從來沒有掛牌的，今年一下出來四五套
最近一套成交是9月上旬成交的一套36平小戶型，成交價264萬，均價7.3萬
各位可以對比上兩套鏈家成交均價，7.3萬的價格是2021年以來最低價
動遷戶房東本質上代表的是上海那些手裡不止一套房的房東
這類房東在我們常識理解里是最不愁的，但其實問題和難題要比各位想的具體的多
房子小承擔的使命還不小，放入市場還得面臨激烈競爭
房東們如果看中了自己想置換的房子，那就只有降價
如果你再付過定金，那就只有降價✖2
賣掉一套已經不容易，手上有兩套的更是艱難
02
不過更難的還是「唯一」住房的房東
這個周末我在市區和郊區分別看了幾套滿五唯一的房子
周日看到的老破小就是市中心40平，爺孫兩人合住，陽台改成孫子臥室，放著桌機
多套房房東的情況是我沒想到，而手裡只有一套自住房的客戶，無論是外地人還是本地人都比比皆是
我見過最極端的一套房子，一進去原本客廳的位置被改成了主臥，然後一家五口人擠在一套六七十平兩房裡
而這類房子最後大抵宿命就是
被挑剔、被壓價、被pass
因為這些房子多少都有點硬傷
市區的沿街靠馬路、郊區的沒配套、小戶型的沒社區、大戶型的戶型差...房東住久了習慣，客戶看了都是問題
你說那種樣樣好的房子有沒有，當然有，市場上最先走掉的就是這種房子
但這種房子100套里能有5套就不錯
剩下大概率只有熬
用時間和價格熬
靜安寺一套掛牌1400萬的房子，一個月內降價200萬，結果客戶出價1000萬，最後1020萬成交
更誇張一套是掛牌500萬剛改總價段房子，同小區同戶型上一套兩個月前的成交價是470萬，但這套最後成交價
...347萬
這個價格剛開始大家還不知道，最後是鏈家拉網簽數據發現的
有點誇張還有點荒誕，買房抱著撿皮夾子心態進來，賣家指著變現換大房子
一個夠魄力、另一個夠著急，那價格就會被極限拉扯，沒什麼道理可言，就降到有賣家為止
那你說新政完全沒反應麼
也是有的，很多調價記錄里，9月1日之後有些房東會調高價格
360萬的房子掛370萬，仲介帶著350萬的客戶來談價格，房東拒絕出現
兩個禮拜後房東鬆口了說350萬可以，但這時候你掛340萬都沒人來看
而之前350萬的客戶已經在同小區同戶型330萬房東成交走了
錯過一個價格，只能以更低價格掛牌
這就像魔咒一樣困住了一戶又一戶房東
對市場沒有冷靜預期，心態永遠落在市場後面
其實越是窗口期，越是要抓住機會，不光是市場，還要趕在你的鄰居前面
03
最佛系的當屬純學區房房東，但。。。
在我們採訪的這麼多房東里，有種房東是最佛系的就是純學區房房東
他們也是不止一套房，這個房子可能在市區也可能在郊區
但學區旁會買套小戶型讓孩子上學，理論上孩子上完學就可以拿出來賣了，但不少家長擔心審查嚴格，一般都等學區用完再掛出來
而且等待的時間說不定可以帶來溢價
示意圖
所以最佛系的房東應該就是用完學區的純學區房房東
但這類房東也在一步步踩空
首先這兩年在經歷了學區新政洗刷之後已經褪色
不能說學區房不行了，但沒以前吃香是真的
這點各位可以參考七寶房價，大概率你碰到的房子，跌幅都超過全市平均水平
再來，眼下這個
時機也不太好
六七八月原本的學區需求也消失殆盡
這種背景下，當你期待新政後行情的話那也要失望了
新政後的需求釋放並沒有我們想像的猛烈，也沒我們想像的能持續那麼久
當需求過境，行情又托不起來的時候，這類房東能做的更多是
等。。。
平進平出已經是不錯，更多時候你加上稅費算是要倒貼的
像靜安寺新海小區某40平學區，五年前買進371萬
五年後的今天已經從兩月前的391萬降到350萬
如果加上稅費，應該是倒貼還得再倒貼
04
每一套房子背後都有一個故事
現在天黑的越來越早，踩盤完天已經黑了
天橋下車水馬龍，這個城市霓虹里閉上眼都是故事
在我看過的不下百套房子裡，聽過的故事更是成百上千
有的家人躺醫院需要房子變現、有的繼承家產親戚之間搶奪財產...
也有帶著新婚的喜悅跳著看房、也有懷孕女生在樓梯房樓下徘徊的
每一套房背後都是故事，每位房東都有自己獨有的畫像
但所有畫像最真實的一筆就是降價
此時此刻在我看過所有房源里，沒有一套不在降價
無論是靜安寺這樣的核心板塊，還是南翔這樣的外環抗跌板塊，無非是每次十幾萬甚至幾十萬的降，還是每次五萬、七萬的降
而當我跟房東們面對面的時候，對面的情緒多少有點微妙
微妙里有點著急，價格低了是肉眼可見的吃虧，價格高了就成全了同小區在掛其他房源
微妙里也有不知所措，好不容易等來的新政調高了掛牌價，很快又默默調回去
過兩天只能調一個更低的價格繼續等待
