01
這幾年經常看到「某某產業高質量發展」的好消息，我卻高興不起來。可能因為我是「低質量人群」，不太懂「高質量」的含義，只看到貼上這個標籤的行業，要麼增速大幅放緩，要麼進入收縮周期。很多和我一樣的「低質量人群」裁員的裁員、轉行的轉行。比如網際網路產業、製造業都曾有過這個標籤。如今輪到了房地產，情形也差不多。
國家統計局副局長盛來運10月18日表示，房地產持續高質量發展，還是有很強的支撐的。這一判斷非常準確！
2023年1-9月，百強房企銷售總額為48501.0億元，同比下降10.3%。其中，9月單月銷售額同比下降更是達到24.1%。「金九銀十」是傳統的房市旺季，今年的「金九」沒戲，坐等「銀十」數據出爐。反正從銷售額變化看，完全符合「高質量」的標準。
而且，這種「高質量」的態勢確實會持續。上半年百強房企拿地金額5920億元，同比降幅超一成。要知道2019年上半年，十大房企砸了5586億元，占百強拿地總額的36%。這降幅不是一點點，也不是一半，而是三分之二。以這拿地積極性，保持「高質量」三五年是沒有問題的。
房地產行業還「淘汰」了恆大這樣的巨無霸，另一個巨無霸碧桂園目前的情況也不太樂觀。憑著這一點，房地產比其他「高質量發展」更是高出了一大截。
這樣的「高質量發展」，只要你不尷尬，那尷尬的都是別人。
02
盛局長對「房地產高質量發展」的樂觀源於基本面支持：
從中國的發展階段來講，現在還處在經濟轉型升級和高質量發展的階段，人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化無論從數量還是從質量來看，都有較大的提升空間。這就意味著剛性需求和改善性需求還是較大的。另外，中國實現了全面小康，隨著人們的生活水平提高，住房的改善性需求潛力也非常大。從這些基本面情況來看，中國的房地產實現高質量發展、可持續發展，仍然有堅實的支撐。
這也是老生常談了，其他淪為「高質量發展」的產業都可以套上基本面的樂觀。道理的確是這麼個道理，但是現實有點不給力。
2010年的基本面和2020年的「基本面」有什麼不同？2020年的「基本面」和2023年的「基本面」又有什麼不同?甚至1973年的「基本面」和2023年也沒什麼不同。年年可以說是人口眾多、需求旺盛。甚至1973年的住房需求更旺盛，當時上海人均住房面積4平方米以下，大部分市民的住房條件不如今天的群租房，那住房需求能不旺盛嗎？當年有房地產「高質量發展」嗎？連房地產都沒有。
所以，「基本面好」、「有大量需求」不是「高質量發展」充其量是必要條件，而不是充分條件。基本面的勢能需要通過良好的機制轉化，才能產生持久的動能。就像油箱裡裝滿了汽油，發動機不給力，汽車也跑不起來。
中國房地產就是輛發動機故障的老爺車，要它再跑起來，是要大修的。
03
搞好房地產的首要條件是，改善地方財政狀況。對「土地財政」依賴度過高，是很多地方盲目搞房地產的根本原因。
2022年中國大陸三十一省市，財政自給率超過100%的只有上海一家。達到70%以上的，僅有有六省市。連人均GDP第一大省江蘇的財政自給率也只有68%。一多半的省級行政機構財政自給率不足50%。如此弱勢的地方財政狀況，全世界獨有。
省級以下的財政自給率就更不樂觀了。以地處中部、財政狀況處於中游的河南省為例，2019年157個縣級行政單位，財政自給率達到60%以上的僅有33個，占比21%。有34個縣級行政單位的財政自給率不到20%，財政極其困難。
巨大的地方財政缺口，導致很多地方飢不擇食，把土地財政當成了救命稻草，這就造成了房地產行業的惡性循環——越是不具備產業基礎、人口基礎的地方越是硬上房地產，成了資金黑洞、泡沫製造機。
恆大、碧桂園一直是低線城市房地產擴張的主力，「坑」最大。本來財務狀況比較穩健的融創、萬科等中高端開發商，前幾年也在調控壓力下大舉進軍低線城市，也被深套。企業反映出來的問題，根子是地方財政。大型房地企業出了問題，風險通過供應鏈系統、金融系統的傳導到行業上下游，乃至全國市場。整個行業就不行了。在這個危機醞釀與爆發的過程中，企業當然有經營決策的失誤，但是根本問題出在了地方財政。
04
中國房地產出問題，表面上是房地產企業的資本無序擴張，根源卻是地方財政無序擴張。表面上是房地產過度金融化，實質是地方財政的過度金融化。
因為中國的房地產行業從啟動至今，都是財政需求驅動的。整個交易機制、金融機制都是為了滿足地方財政需求設計的。
這套機制的起點就是土地出讓金。我們的土地出讓金是項目還沒啟動，就早早入袋為安。這並不是國際通行的做法。即便是熱衷玩土地財政的香港，土拍是拍開發權。所以，開發商向港府支付地價20%的開發權費用。等項目交付變現後才繳納地價的餘額。所以，香港房企的規模越大，開發項目的自有資金比例就越高。房企做大了，也就做強了。我們正好相反，越是大型房企越是依賴融資。因為拿地越多，需要調動的資金規模就越大。只要規模做大，企業的自有資金搞開發是絕對不可能的。所以，只能做大，無法做強。
產業鏈上游的地方政府和銀行機構只需要房企做大。
地方政府更歡迎大型開發商。越是低線城市就越歡迎。低線城市不缺地，最好一次出個幾千畝土地，土地出讓金收盆滿缽滿，不是大型開發商很難接得住。
銀行也更青睞大型開發商。土儲越多，抵押物就越充足。抵押物越多，放貸規模就越大，銀行業績就越好看。
既然上游的土地供應方、金融機構都希望房企「越大越好」，把中國房地產行業的競爭導向了「規模為王」。中國頭部房企只有靠「擴大債務-擴大土儲」的滾雪球迅速「貼膘」，才能免遭淘汰。今年房地產行業的日子那麼難，仍有五家中國房企出現在世界五百強的榜單中，而美國僅有兩家房企登榜。這是彎道超車順手甩了老美兩條馬路。
這種高負債的「虛胖」本質上是極端的資金池遊戲。債務堆積的資金池無比龐大，土儲的估值大幅虛高。中國房地產行業金融風險呈指數級增長，並且向上下游傳導蔓延。
05
大型房企為了降低資金成本、提高周轉率，把資金壓力向下游傳遞。層層分包、層層墊資，帳單到期能拖就拖。分包商、供應商hold不住，怎麼辦？你去融資啊，我給你介紹金融資源。再不行，我給你擔保。手牽手，大家一起欠銀行。至於市場終端的購房者，那就是最後的債務接盤俠。恨不得剛打第一根樁就把訂金、按揭都安排上。
所謂「高周轉」就是反覆倒騰銀行里的錢，這沒點本事真的玩不轉。祖師爺是誰？許家印？他不配。必須得是地方政府土地財政操盤手城投平台啊。大大小小房企的高周轉才轉出了三十多萬億債務，和六十多萬億的城投債比，就是個弟弟。中國房地產行業的真正大佬，不是恆大碧桂園，更不是萬科融創，而是這些城投。
城投憑什麼藝高人膽大？就憑他們是地方財政的御用工具。有地方政府的行政強勢背書，金融系統的風控、監管都成了擺設。這些強勢操盤的玩家，把中國房地產行業玩成了「房價鐵三角」。
高度依賴土地財政的地方政府不能讓房價跌；
拿了大量土地資產作為抵押物的銀行業不能讓房價跌；
背負巨額債務的房地產企業更不能讓房價跌。
「房價鐵三角」就這麼煉成了。只有房價永遠漲，這個遊戲才能繼續玩下去。
可是，天下哪有價格永遠漲的道理？大潮一退，債務違約、爛尾樓的雷一串串炸。「房價鐵三角」中，房企直接面對市場，所以是最弱的一角，被「空方」踢爆。
股市的「空軍」是神秘的「海外敵對勢力」，那樓市的「空方」又是誰？是錢包空空、望房心嘆的「剛需族」；是心灰意懶、降價出售的二手房賣家；是有心改善、無力按揭的「改善需求族」。股市不行，一切責任都在「惡意做空」。那房市不行，能責怪千千萬萬的普通人做空嗎？「惡意賣房」說不過去，「惡意不買房」更說不過去。
更荒謬的是，很多地方的房市連做空的沒有，因為本來就是空的。那些低線城市的大盤、超大盤，自始至終就沒有過市場需求。沒有買賣，也就無所謂多空。
06
中國房市的問題存在多年，可以說質量一直都不高。很多問題在產業規模不大時，沒暴露；在產業基礎好的地方，諸如北上廣，問題不大；在經濟高增長時代的「順風局」，還看不出來。
所以，長期存在、持續發酵。積累的種種問題，終於在低線城市的「下沉市場」、經濟增速放緩的「逆風局」，徹底爆發了。中國房地產市場要高質量發展，有良好的基本面支撐是不夠的，必須解決深層的問題。那就是地方財政。
提高地方財政的自給率，才能擺脫土地財政的過度依賴。地方財政規模要高度自律，才能避免財政規模無序擴張的衝動。總之，中國房地產業，地方財政問題是繞不過的坎。沒有上游「高質量」的土地供給方，就不會有高質量的房地產業。
