01
學區房價格失守
作為中國商品房價值體系頂端的王者，優質學區房，價格正在瘋狂擠泡沫。
近日，每日經濟新聞披露：
陸家嘴的世紀大道區域，各家仲介門前掛牌的學區房價格已經悄悄走下神壇，儘管看上去部分房源單價仍在10萬元以上，但實際成交價已經跌破了預期。
此前梅園新村片區的房源，最高單價超過20萬元/平方米，直衝28萬元/平方米左右的湯臣一品。
近期一套成交的房子，最終成交價格670萬元，單價不到96000元/平方米，從歷史成交來看，的確接近2017年前後的成交價格。
這樣的案例已經不勝枚舉。
2021年，浦東新區頂流學校明珠小學的「老破小」朱家灘小區單價已經飆升至130952元/平方米，「秒殺」隔壁世茂濱江豪宅，而單周價格漲幅更是高達39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。高點時期，達到均價15萬元。
今年一季度成交均價跌至10萬元左右。而目前，門店的掛牌價跌至10萬元以內，同樣對口明珠的泉東小區，掛牌單價只有9萬元出頭。
此外，同樣地處浦東新區、憑藉「福外+建西」雙學區成為頂流學校的梅園片區，最高峰單價賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的。現在小戶型只能賣到13萬-15萬元/平方米了。
這降幅，妥妥的破防。
這樣的事情，不僅發生在上海，也發生在深圳、廣州、北京、杭州、廈門等一眾熱點城市。
以深圳來說，四大名校的學區房，均在跳水。深圳中學的學區房，最高跌幅達到了29.1%，最低跌幅則為4.4%。
深圳高級中學學區房，跌幅基本都在四分之一左右。
深圳實驗學校的學區房，其中長城花園的價格較高點時期跌去了43.08%，不過目前的價格仍接近10萬。
杭州方面，去年8月份錢江晚報就披露過：
學軍小學本部學區房（降幅18.01%）、學軍小學紫金港校區學區房（降幅17.67%）、天長小學本部學區房（降幅17.11%）、保俶塔實驗學校本部學區房（降幅16.46%）、安吉路小學實驗學校本部學區房（降幅15.2%）。
其他城市的學區房價格下跌案例，一搜便是。
02
頂尖學區房為何跌幅最大
頂尖學區房價格為何跌幅最大？因為它的泡沫最大。
頂尖學區房價格為何泡沫最大，需求與資金助推的結果。
改革開放以來，為了大力推進農民進城，加快城市化速度，國家將教育、醫療、公共運輸等公共資源集中到了城市，然後又將房子與教育捆綁。
民眾想要獲得好的醫療資源和教育資源，就必須來城市，而要讓自己的孩子能夠上公立學校，就必須買房。
轟轟烈烈的四十多年城市化，從某種角度來看，是資源的城市化，和普通民眾買房的城市化。當房子與教育資源捆綁的時候，它早就不是純粹的房子，而是資源，資源便可以金融化。
在這種制度之下，學位越好的房子，越受追捧，有錢的家長都想讓自己的孩子能夠上更好的學校。資本也看到了這個利潤點，所以炒作資本也不斷湧入。頂流學區房變成了天價學區房。
但是，所有的一切，都建立在需求上。無論是炒作、投資還是保值，前提都是需要普通民眾在孩子上學的推動下接盤，從而形成閉環。
一旦這種需求鬆動，高昂的價格便難以堅守。現如今，就是這麼個局面，一線城市的天價學區房，正在進入大跳水階段。
一言以蔽之，頂尖學區房價格大跳水，根本原因還是需求縮水所致，這裡的需求包括教育需求、投資需求。
而導致這種需求縮水的原因，主要有三個：
第一，房地產整體行情冷卻。
2021年下半年至今，房地產市場持續下行。
2022年，全國房地產銷售規模出現歷史最大調整，由「雙18」調整至「雙13」，即銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元分別調整至13億平方米、13萬億元左右。
財新網披露，業界普遍預計，按照截至目前的市場情況來看，2023年度銷售規模或將進一步降至「雙12」。
從目前的成交數據來看，國家統計局披露的最新數據顯示：
1至10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。其中，10月份單月，全國商品房銷售面積為7773萬平方米，環比下滑28.4%；商品房銷售金額8091億元，環比下滑26%。
來源：國家統計局
8月末展開的新一輪全面救市，沒有改變成交縮量的方向，甚至連調整幅度都沒有縮小。
12萬億的市場規模，可能還不是底，此前市場普遍預測，未來我們的房地產市場成交額進一步下降，同時在老舊住宅更新需求平衡之下，未來市場的成交額可能會長期維持在10萬億規模左右。
房地產整體行情縮水，泡沫巨大的頂流學區房首當其衝，自然無法置身事外。
第二，學區房遊戲規則改變。
這兩年，學區房的一個新的遊戲規則在越來越多的城市推進，就是教師輪崗制度。
本號之前也多次寫到過。
目前已經有北京、上海、深圳、南京、常州、徐州、煙臺、大連、無錫、合肥、西安、三亞等城市或者城市的某個區正式官宣，開啟教師輪崗。
其中的典型代表是北京。
早在2021年，北京率先在東城和密雲兩個區試點，當年年底就擴展到了6個區。2022年7月份，北京更是直接梭哈，全市16個區全面開展教師輪崗。
教師輪崗制度，是懸在天價學區房頭頂上達摩克利斯之劍，是一個長期威脅。
但高價學區房的最大利空，則是接下來要說的第三點，新生兒人口轉向。
03
人口轉向才是學區房最大的利空
中國的新生兒人口，早就在2016年就見頂，令很多人沒想到的是，之後的下降速度。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
去年出生人口跌破了千萬，只有956萬，相比於2016年的高點，下跌了46.4%。
上海的新生兒人口走勢，與全國大體一致。
製圖：城市財經；數據：上海市統計局
隨著新生兒人口跌破千萬，去年的出生人數低於死亡人數，最終導致全國人口首次負成長，減少了85萬人。
新生兒人口不斷減少的效應，目前已經顯現，正在衝擊幼兒園和小學的學生數量和學校數量。
幼兒園方面：
教育部數據顯示，2022年，全國共有幼兒園28.92萬所。這一數量相較於2021年減少了5600多所。這是過去15年以來，全國幼兒園數量首次負成長。
小學方面：
教育部數據顯示，2022年全國共有普通小學14.91萬所，比上年減少5162所，下降3.35%。另有小學教學點7.69萬個，比上年減少6690個。小學階段招生1701.39萬人，比上年減少81.19萬人，下降4.55%；在校生1.07億人，比上年減少47.88萬人，下降0.44%。
學校數量、在校生數量、招生數量都在減少。
可見，新生兒人口減少已經引發了幼兒園和小學關停潮上演。未來初中、高中乃至大學數量也都會隨著時間推移，被次第影響。
孩子數量少了，學區房的需求自然下降，沒有了雞娃的家長接盤，頂流學區房的炒作就無法形成閉環，價格焉能不下行。
最關鍵的是，這個利空，會隨著時間推移，持續發揮作用。
