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中產死於不動產,這個時代的悲涼縮影

在全球超級動盪之下,在灰色大周期明確襲來之後,今年的人民幣資產價格一片血雨腥風——最為血腥殘酷的,不是股市,而是樓市(或推而廣之的不動產)。已然明確的未來時勢,將對中產和中高產構成巨大衝擊,這還僅是壓垮中產的一個關鍵因子——這對絕大多數中產和中高產而言,至少意味著未來預期現金流的大幅減少。普遍性的房產占比過高和普遍性的高槓桿,這將成為未來壓垮中產的另外兩個關鍵因子。

一部中國經濟史,註定會記住2023。

2023,將成為中國樓市的大祭之年。

在全球超級動盪之下,在灰色大周期明確襲來之後,今年的人民幣資產價格一片血雨腥風——最為血腥殘酷的,不是股市,而是樓市(或推而廣之的不動產)。

從1994年房改至今,在長達近30年的周期中,中國房價曾經三次整體跌幅高達15%-20%,一是2008年,二是2014年,三是今年。

前兩次(2008年和2014年)整體15%-20%的跌幅,在貨幣政策和購房政策的支撐之下,基本上一年至多一年半就能回補甚至超過此前的整體跌幅,在此後若干年看,那兩次其實都是絕佳的撈金抄底區間。

但是,今年呢?

今年整體高達15%-20%的跌幅,會不會又是一次絕佳的撈金抄底窪地呢?

絕無可能!

今年將成中國樓市的超級拐點。

中產死於不動產,這個時代的悲涼縮影

過去30年,中國樓市整體是震盪向上的;未來5-8年,中國樓市整體大概率應該是震盪向下的。

在貨幣政策罕見寬鬆之當下,在樓市政策對購房者無比友好之當下,我為什麼還做出如此悲觀的判斷?   

關於這個,最早去年我就做過具體分享,這是因為中國樓市的定價邏輯變了,而且是徹底變了。

• 過去若干年,我們的樓市定價模型,一直遵循成長股邏輯。

所謂的成長股邏輯,就是即便靜態收益率再低(樓市靜態收益率,則指年租金報酬率),但是,基於城市化加速帶來的大中城市預期人口增量,市場一直在給予樓市超高估值。

當然,除了這一核心因素之外,還有其他因素,比如,過去若干年地方政府絕佳的一級土地市場操盤能力(飢餓式營銷),比如,城市要素資源的人為割裂(大城市與中小城市、城市與鄉村之間的教育、醫療資源差距)。

另外,從人文視角而言,東亞和極少部分東南亞國家的國民,在經濟發展的一定區間內,幾乎都無法超越「土地和房屋情結」,比如,30多年前的日本,過去10多年的中國,還有當下的越南等。

• 現在的樓市定價模型,已經從成長股邏輯急速轉變為價值股邏輯。

所謂的價值股邏輯,就是將持有收益作為核心考量標準,市場不再看預期的催化劑了。

因為,預期的催化劑,現在已經幾乎不存在了——之於人口增量而言,現在,一是城市化已經進入尾聲(這裡面當然存在一個所謂的存量博弈命題,今天不展開講,今天只講整體),二是老年化和少子化的加速到來,未來的接盤俠變少了。

之於居民槓桿率而言,現在,我們的居民槓桿率已經高達63%,這已經達到30多年前日本資產大潰敗前期的水平——也就是說,之於絕大多數居民而言,再想買房,也已經心有餘而力不足了。   

在樓市定價模型徹底改變之後,未來的房價,整體將通過持續的震盪向下,最終將樓市的持有收益率(年租金回報)到達2%-2.5%的區間。

邏輯一旦變化,一切皆變化,且趨勢難以阻擋。

所以,我們現在預判房價的中期走勢(以5年為區間),大家至少應該以2%的年持有收益率,去測算你手裡的房子,到底還有多大的水分,到底還有多大的震盪蒸發空間。

在樓市進入超級拐點之後,之於不同階層而言,中產和部分中高產應該是最慘的。

以一線和二線主要城市為例,真正意義上的中產,其淨資產應該在500-1000萬之間,今天的中高產,其淨資產應該在1000-3000萬之間。

這部分人群的絕大多數,其過去階層的攀升和財富的增長,其實主要源於三個群體:一是因房子獲益的,買房子早的,且買了多套房子的,二是科技大廠和地產巨頭的中高級別雇員,每年工資和激勵收入100-300萬的,三是小企業主,每年淨利潤能有100-300萬,且能持續七八年的。

但是,在這一輪灰色大周期明確到來之後,上述三個中產和中高產的主流群體,其絕大多數,事實都會遭到巨大衝擊。  

已然明確的未來時勢,將對中產和中高產構成巨大衝擊,這還僅是壓垮中產的一個關鍵因子——這對絕大多數中產和中高產而言,至少意味著未來預期現金流的大幅減少。

普遍性的房產占比過高和普遍性的高槓桿,這將成為未來壓垮中產的另外兩個關鍵因子。

現在,我們居民財富的房產占比,平均已經接近70%,這本身就是一個奇葩的超高占比。

這一平均值,如果投射到整個中產階層,事實占比應該更高,至少對於一線和二線重點城市是這樣的——因為一線和二線重點城市,一套稍微像點樣子的房子,至少也要800-1000萬。

這一平均值,如果投射到整個中高產階層,事實占比也應該接近全國居民房產占比的平均值,也就是同樣接近70%,在一線和二線重點城市,多數中高產階層的財富大頭,事實也都堆砌在房子上。

至於普遍性的高槓桿,今天我們的居民槓桿率平均值已經高達63%,這對於中產而言,至少在一線和二線主要城市,其事實的槓桿率應該是超過平均值的(重點是貸款買房導致的),對於中高產而言,在一線和二線主要城市,其事實的槓桿率即便低於63%的全民平均值,至少也會高達50%。所以,如果未來數年房價持續下滑,中產死於不動產,應該會成為這個時代的悲涼縮影之一。   

事實上,今年,已經有部分中產死於不動產,部分中產和少部分中高產因為斷供,已經導致了一線和二線主要城市的法拍房數量迅速攀升。

責任編輯: 楚天  來源:燕財局 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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