租辦公室，還能送iPhone手機？
在北京國貿工作的徐青，近期感覺上門推銷辦公室出租的人明顯多了，而且降租幅度也著實不小。
很多辦公室月租直降2000元、3000元，一度降了接近20%。但最吸引她的還是宣傳單上一行「簽約成功就送iPhone手機」。
她不禁感嘆，為了讓客戶簽約，房東都這麼拼了嗎？
辦公大樓開「卷」的背後，則是空置率的提升。有數據顯示，北上廣深甲級辦公大樓的空置率都攀升到近三年新高。徐青也察覺到，她所在的辦公大樓有不少公司搬走了，上班高峰期乘電梯都不那麼擠了。
辦公大樓租金為何下降？辦公室出租不是好生意了嗎？
降租兇猛
「辦公租金腰斬送定製裝修，企業降本增效換房正當時！」
最近，一張網傳的北京金融街降租傳單，「租金腰斬」四字刺激眼球。以卓著中心為例，從24元降到11元的每平方米價格（有效租金），堪稱拍賣價。
圖/受訪者提供
中國新聞周刊聯繫到網傳傳單的發布方，相關仲介經理表示：「的確是最低價格，但不能再低了。也是臨近過年才有的低價，要找房的話還需儘快。」
要知道，北京金融街被稱為中國金融管理的「大腦」，曾是北京市第一個大規模定向開發的金融產業功能區，該區域的甲級辦公樓租金、出租率曾為北京最高。
作為一名資深辦公大樓選址經紀人，宋康（化名）對市場冷熱變化感觸頗深，他已經在北京金融街工作五年多，「2018年我剛來金融街做地產仲介的時候，空置率在3%-5%，可以說是一房難求。」
對比如今辦公大樓市場的降價情況，宋康覺得冰火兩重天，「雖然宣傳單上說的是有效租金，但當下幾乎可以算是我從業以來辦公大樓租金最為便宜的時段之一了。」
不止北京，一線城市辦公大樓租金下降已是不爭事實。高力國際數據顯示，2023年第四季度，上海、北京、深圳、廣州等一線城市甲級辦公大樓租金均出現不同程度下降。
其中，北京甲級辦公大樓環比下降3.2%，上海甲級辦公大樓租金環比下降2.5%，廣州甲級辦公大樓租金環比下降2%，深圳甲級辦公大樓租金降幅環比擴大至5%。
拉長時間維度與統計口徑，據中指研究院數據，2023年第四季度全國15個重點城市主要商圈辦公大樓平均租金為4.70元/平方米/天，環比下跌0.34%，跌幅較2022年亦有所擴大，降至近5年的新低。
圖/中指研究院
上海辦公大樓地產仲介石晨（化名）告訴中國新聞周刊，去年4月，他協助一個客戶以4.2元/平方米·天的成交價格簽下了上海陸家嘴世界廣場一套小型辦公室。而12月再問價的時候，樓里的幾個相似戶型的業主表示3.35元/平方米·天即可，甚至還能再低一點。
深圳商業地產仲介林意（化名）也對中國新聞周刊表示，雖說辦公大樓租賃市場沒有淡旺季，但因為時下正是過年之前，部分業主心態會相對著急，也因此優惠條件會放得比較寬，產生租金「內卷」的現象。
在林意看來，相比於單一產權的大業主，願意給出更大租金降幅的更多是小業主。空置意味著沒有收入，物業費、管理費都不是小數目，如果當初置業有貸款的話那麼壓力甚至更大。另一方面也不用像大業主那樣跟同類型租戶解釋價格，「很多標價都可以再談。畢竟讓渡租金價格給租客，總比空置要好。」
供需平衡
一向高大上的辦公大樓，租金為什麼會降得如此厲害？
「價格始終是由供需決定的，」交流中多位受訪對象對中國新聞周刊強調了這一點。
宋康對此深有體會，近年來北京辦公大樓越來越卷，後起之秀像雨後春筍，「無論是麗澤SOHO，亞奧板塊，還是通州運河CBD，都吸引了很多企業遷入。」
這幾年他見證了不少從核心區域搬到非核心區域的企業，「有些企業遷出是因為自持辦公大樓，有些則是為了尋求發展環境提升，但更多是為了降本增效。」
「新增供應為市場注入新活力，為客戶帶來更多選擇，較高的項目品質及較低的定價對客戶具有較高的吸引力，」高力國際深圳研究部負責人亢亞娟對中國新聞周刊表示，老舊項目則因樓齡的客觀因素，硬體設施相對落後，因此承受更大的競爭壓力。
這讓宋康想起他印象深刻的一次帶看，某大型機構從金融街遷入北京麗澤，根本原因正在於「整合需求」。相比之下，麗澤SOHO面積更大、更具科技感；而金融街的可選地段並沒有可以滿足進階需求的使用面積。
不只是北京，一線城市的辦公大樓新供應，均持續處於高位。據高力國際提供給中國新聞周刊的數據，2023年北京、上海、廣州、深圳甲級辦公大樓年度新增供應量分別為64萬平方米、111萬平方米、40萬平方米、82.7萬平方米。
一邊是供應端加速放量，一邊需求端卻在緩慢提振。
安邦智庫（ANBOUND）研究員夏日指出，企業預期和擴張意願、租賃策略和頭部大廠退租，是影響整個需求端的核心因素。
亢亞娟進一步表示，對當下的企業而言，通過置換辦公室而實現降本增效成為租賃決策首要目的，搬遷是主流成交類型。通過搬遷在降低租賃成本的同時，實現辦公品質提升、空間擴大等改善十分普遍。
一個典型現象是，隨著網際網路大廠們降本增效，曾經熱門區域的辦公大樓租金受到很大影響。
以北京為例，2022至2023年，字節跳動、微軟、愛奇藝均不同程度退租了在北京中關村的辦公大樓，僅字節跳動一家就退租超10萬平方米麵積，美團也從望京地區提前退租了3萬平方米。
與之呼應，戴德梁行數據顯示，截至2023年四季度末，北京全市甲級辦公大樓租金跌幅最大的是中關村和望京酒仙橋商圈，租金分別同比下跌8.3%和7.7%。
供需變化之下，一線城市甲級辦公大樓的空置率也持續攀升。
據高力國際數據，截至2023年第四季度，北京市甲級辦公大樓年末空置率達到19.8%，上海市甲級辦公大樓空置率攀升至20.1%，廣州市甲級辦公大樓空置率為16.2%，深圳市甲級辦公大樓空置率高至26.2%，都攀升到了近3年來的高位。
北京建外SOHO某區域工作日下午5點半左右的開燈情況。圖/受訪者提供
「卷」起來，誰受益？
租金降低、空置走高，面對越來越難的生存環境，辦公大樓房東們坐不住了，開始「修煉內功」。
在宋康看來，對於大型辦公大樓而言，難點不在於降租，而在於更「體面」地降租。這時，大中型企業會談一些「權益置換」。
比如冠名權。宋康表示，一般情況下大廈的冠名權不會輕易給出，但2023年有一家企業只租了朝陽區某大廈的其中四層，就談下了1個外牆LOGO位的冠名，「這種情況之前是非常少見的。」
另外還有附加設施，比如大型企業會想要打造自己的員工食堂。這樣定製化的需求，在裝修規劃上費力不少。但為了能吸引合適客戶，現在也變成了「都可以談」；不少房東還會贈送停車位權益，支持健身房生態搭配定製。
不明碼標價的權益，屬於「隱形」降租，以「買贈」的形式提升了辦公大樓的性價比與租賃體驗。
當然，對於小業主來說，降租路子更野。
硬體方面，免費贈送定製裝修，主打「零成本」煥新職場空間，主打省心省錢；還有變相退返的「租金補貼」，幅度可以達到一月租金的30%-60%；怕辦公室搬家麻煩，還可以免費贈送搬家，做一站式服務。
圖/受訪者提供
歲末年初，免租期也成為房東們吸引租客的「殺手鐧」。林意打趣，有不少業主之前都不知道免租期的意思，需要做解釋「就是裝修配置期不收租金的意思」。而當下的免租期可以談到1個月，簽約年限長的話甚至可以達到3-6個月。
簽約送手機的營銷噱頭，更讓租售信息出圈。宣傳單清晰明了：活動期內「成交300㎡以上即送iPhone/華為手機」，也可以兌現。
圖/受訪者提供
各種花式降租之下，宋康感嘆，辦公大樓市場真的從賣方市場走向了買方市場，也有部分乙級辦公樓租戶搬遷升級至甲級辦公樓，金融街也迎來不少新面孔，「熱點區域閒不下，總有新機構會搬進來」。
成交量也開始活躍。石晨表示，以上海辦公大樓市場來看，自己最近三個月的成交量，占了過去一年成交的近一半份額，「最近客戶3天左右就做決策了，尤其是小面積的辦公室出得非常快。」
以北京為例，高力國際數據顯示，2023年的北京辦公樓市場新增需求持續恢復，在第四季度，北京辦公樓市場各資產類別淨吸納量均恢復到正值。
「話說回來，其實相比於其他一線城市，北京的抗跌力還是很強，」宋康補充，金融街作為北京「最貴」之一，部分的低價其實不算很普遍現象。而且區域之間也呈現冷熱不同的情況，尤其像英藍大廈等老牌甲級辦公大樓的租金雖有降低但也很堅挺。
辦公大樓租金下行的另一面，其實已經有人開始「抄底」了。
以北京為例，戴德梁行數據顯示，北京全年共錄得大宗交易成交576億元，同比上升89.1%；2023年，自用型買家成交額占總成交額比達49%，其中9成標的為辦公大樓物業。
