最近，北京樓市最大的新聞莫過於距離天安門僅5公里，距離天壇公園僅2公里的二環外小區--西羅園，最新的成交價跌到：
3.6萬一平。
西羅園小區位於豐臺區，處於二環外三環內的核心位置，小區在八九十年代建成，是名副其實的老破小。
前幾天上架了一套南北三居室，滿五唯一，面積106.76平，掛牌價399萬，折合單價約3.73萬。
據仲介反饋，這套房子吸引了很多客戶看房，沒多久就賣掉了，最終成交價為390萬，折合單價3.65萬。
目前該小區同戶型三居室的掛牌價還在670萬，這個成交價直接把小區房價砸出一個深坑，與21年高點相比：
價格更是下跌了40%｡
當然，這套成交房源帶有明顯的硬傷，屬於老破小，學區一般，樓層比較矮，客廳還有遮擋，影響採光。
但不管怎麼說，這畢竟是交通四通八達，此前掛牌均價一直保持在5-6萬一平的二環核心地段。
西羅園的案例也給廣大購房者一個警醒：
買房時，千萬不要貪圖一時便宜，去選擇帶有明顯硬傷的房源，不要幻想未來能有「低買高賣」的可能。
相反，在樓市下行期里，硬傷房源的價格下跌是無底線的，高低樓層的價差會成倍放大。
如今不僅是老破小的價格出現嚴重踩踏，就連號稱能穿越周期的豪宅產品，也出現了砸盤現象。
北京豪宅的盡頭，是萬柳書院。
不管是地段、價格、學區、還是豪宅知名度，萬柳書院都妥妥處在北京豪宅的金字塔尖。
2月24日，京東拍賣成交了兩套萬柳書院的法拍房。
兩套房源起拍價分別約2900萬和2990萬，最終成交總價分別為5315萬和5365萬，折合單價約20萬一平。
萬柳書院價格的巔峰出現在2022年5月。
當時法拍了一套299平的大平層戶型，最終以總價1.09億元，單價36.4萬一平的「天價」拍出，轟動全網。
相比兩年前36萬元一平的成交高點，萬柳書院的房產價值大幅縮水，本次拍賣成交價格只有20萬一平：
幾近腰斬。
在已是跌跌不休的市場裡，誰能想到官軍也來火上澆油，加入了砸盤行列。
昨天，朝陽住建委又在北京產權交易所掛拍了18套位於朝陽新北苑中國鐵建國際城小區的房源。
為什麼說又呢？
因為在去年9月，朝陽住建委就掛拍過154套該小區一居和兩居的房源，這批房源當時的起拍均價約8.8萬一平。
不知道是因為當時定價偏高，還是非市場主流需求的小戶型，最終只成功拍出了30套。
而現在掛拍的18套房源，則是更受市場歡迎的主流三居戶型，面積約117平，總價約920～940萬，折合單價約7.8～8萬元。
雖然戶型更好，更受市場歡迎，但此次的起拍均價與去年相比，價格還便宜了10%。
從中國鐵建國際城二手房的歷史成交數據看，去年底該小區同戶型的成交價在1000～1100萬左右。
本次法拍房的總價只有920-940萬，隨著這批房源入市，勢必會分流新北苑的購買力，重挫板塊價格預期，從而拖拽著板塊整體的價格往下走。
現在最糟心的就是新北苑的業主，以及去年參與競拍的購房者了，原以為這麼便宜的法拍價格是抄底，沒想到：
抄在了半山腰。
更讓人瑟瑟發抖的是，據說官方手裡還握有三四百套的房源，等待拍賣。
北京2月份最新的網簽數據已經出爐了，整個2月份新房共網簽1560套，二手房共網簽6332套。
由於環比上月和同比去年都不是過年，咱們就不比了吧。但這個成交數據雖然不是歷年過年裡最差的，也算墊底了。
鏈家2月份的實時簽約數據大概是2700套，以鏈家50%的市占率換算，全市總簽約5400套左右。
當月實時簽約數據的多寡，很大程度上反應了次月網簽數據的好壞，可想而之3月的網簽不容樂觀。
從掛牌量、成交量、成交價、客戶諮詢量和帶看量等指標來綜合判斷，目前還沒有明顯的小陽春跡象。
但市場整體已經接近二次崩潰的邊緣，如果3月份仲介的實時簽約數據和市場熱度還沒有大幅起色，基本可以判定：
小陽春真要變小陽痿了。
