沒有想不到，只有做不到。
以前是工業設備以舊換新，汽車、家電以舊換新，現在居然連商品房的以舊換新都來了。
4月3日，無錫市梁溪城市發展集團有限公司發布商品房「以舊換新」公告。
什麼意思呢？比如你在無錫梁溪區有一套舊房子，但是現在想換個新的、大一點的房子，政府就跟你說，你先去鎖定一套指定小區的新房，鎖定以後政府先收購你這套老舊房子，然後舊房子可以抵最多60%的新房購房款。
你干不干？
這樣的政策本質就是在釋放中產階層的改善性需求。
因為他們主要資產就是房子，得先把自己老房子給賣了，拿到現金，才好去買新住房。
但現在的樓市環境房子不好賣，這類需求因此就被卡住了。
於是政府就想出這麼一套「以舊換新」模式，直接讓城投和國企來收你的舊房子。
而這套模式設計的巧妙之處就在於：
居民必須先去鎖定新房，城投才會收你的舊房子，相當於是把資金都鎖在樓市內，防止直接給居民錢，居民拿去做其他事了。
而城投收了舊房子，也不是擺在那裡，一是可以拿來改造一下弄成保障房、保租房，通過租金的方式回本，二是如果是老舊平房，那城投就可以等待政府規劃拆遷，從中賺個拆遷差價。
一切看著都非常完美。
但要實施起來問題也是極多的，核心就一個問題：
居民願不願意？以及到底怎麼評估我的舊房子？
從此次無錫發布的政策細則和政策問答中，我們也可以來評判一下：
1）把房子賣給城投和政府前，公貸和商業銀行的房貸必須結清。問題是，有這個錢我幹嘛不拿這錢直接去買新房，還需要以舊換新？
2）舊房子最多只能抵扣新房房款的60%，剩下的錢必須自己補足，沒錢就只能貸款。
3）這個就是60%抵扣封頂，多了不退。
什麼意思？比如你舊房子值300萬，你想買的新房子如果是500萬，ok，正好抵扣300萬。但如果你舊房子值300萬，但買的新房子是400萬，那舊房子只能抵扣400萬的60%，也就是240萬，多出來的60萬就不退了，也不會以現金或者其他方式補償。
最近不光是無錫，自今年以來，徐州、淄博、南京、濟南、寧波等至少10城推出了商品房「以舊換新」活動，我研究了一下，大同小異。
各地模式設計地都非常地好，但是所有模式的核心都是在於：調動居民置換房產的積極性。
不要搞到最後，搞成了廈門房票那樣，事沒辦成、房拆不成、房票變成投機、各方皆不高興的鬧劇。
