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30城推住房以舊換新 專家民眾皆表悲觀

圖為大陸樓市資料照。

大陸房地產市場持續低迷,為刺激新房和二手房交易,目前已有超30個城市先後推出住房「以舊換新」政策。對此,大陸民眾指,這是最無賴的去庫存辦法。專家和民眾皆對這一政策持悲觀態度。

民眾和專家都不看好住房「以舊換新」

為去庫存,中共各地政府想盡了招數。從放鬆限購到降低房貸利率,從發放購房補貼到推行「房票」,樓市調控「工具箱」幾乎已應出盡出,仍不見成效。

今年一季度,全國房地產開發投資額同比下降9.5%,其中,住宅投資下降10.5%。3月末,商品房待售面積同比增長15.6%。其中,住宅待售面積增長23.9%。

近期,包括鄭州深圳等10多座城市先後推出住房「以舊換新」政策。鄭州計劃在全市完成「賣舊買新、以舊換新」1萬套。江蘇海安也宣布,將在今年內實施商品房「以舊換新」100套。

4月17日深圳「綠景白石洲」項目啟動「以舊換新」。「綠景白石洲」位於深圳核心地段,是幾年前白石洲「城中村」改建的項目之一。

據中指研究院監測,目前已有超30個城市表態支持「以舊換新」,方式則主要包括兩種:一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售,二是開發商或國資平台收購舊房、售房款用於購買指定新房項目。近段時間,明確表態提到第二種方式,即「國資收購」的城市有所增多。

大陸民眾認為,上述說法通俗的表述是,一是對民眾舊房優先推售;二是用舊房加差價來換取指定樓盤的新房,以第二種方式為主。

財經自媒體人「一萬馬力財經」4月23日表示,政府只有穩住了房地產市場才能穩住整體經濟,但是推出住房以舊換新政策,在實際執行過程中有多處堵塞,第一,舊房如何定價,到底值多少錢?第二,怎麼保證在賣房速度和保值售價之間做好平衡?不降價可能就會賣得很慢,但降價太多,業主就吃虧了。第三,國資收購方的資金來源是否有保障?第四,買下的舊房如何有效利用?

他說,在這個交易鏈條上,最大的擁堵點就是賣掉舊房,這涉及到舊房的定價形成機制,市場經濟的功能就是價格發現,一套房子的價格要放到市場上,經過反反覆覆的多方參與的市場博弈才能夠自然形成,而價格一旦形成,就是買方和賣方都共同認可和接受的。這絕對不是幾個「聰明」人能夠一拍腦袋,用計算機摁出來的,你倒是可以摁個數據,但是我怎麼知道這個數據是不是合理呢?只有放在市場上去反覆檢驗才會知道,才能讓人接受。

「對於第二種方式,要購買指定的新房項目,那就意味著只有一個賣方。購房者也就沒辦法在不同的開發商的樓盤之間進行比較和權衡。購房者如果覺得新房價格不划算,整個交易就黃了。而如果是單純的買新房,可以在不同樓盤之間比較和砍價,最後N選1。此外,畢竟還要補差價,但現在的就業和收入預期都沒有好轉,購房者的觀望情緒重,購買預售屋較為謹慎,這些因素也影響了以舊換新政策的效果。」

針對開發商或國資平台收購舊房,「一萬馬力財經」表示,指定的國資機構需要具有相當的資金實力,還需要具有將分散收購的二手房籌建為保障性住房,並做好日常經營管理的能力,這些都是挑戰。

中指研究院河南公司總經理梁波濤對中新網表示,當前地產行業下行壓力尚未緩解,居民整體置業動力不足,加上普遍的「買漲不買跌」的心理加劇購房觀望情緒,在二手房存量壓力疊加置業動力不足的影響下,二手房市場的困局仍在持續。

中原地產首席分析師張大偉也不看好這一政策。他認為,住房以舊換新模式本質上是將「賣不出去的二手房」置換「賣不出去的一手房」,「將一個難題置換成另一個難題」。

民間:最無賴的去庫存辦法

自2023年以來,中國二手房掛牌量持續走高。截至今年3月30日,重慶、成都、天津、蘇州南京、杭州6個城市的掛牌量已經突破15萬套,重慶和成都更是超過了22萬套。

自媒體人「幽默的投資知行合一」近日表示,萬萬沒想到,房子也能玩以舊換新。這種方式也是最無賴的去新房庫存的辦法了。(視頻截圖)

擁有十萬粉絲的自媒體人「幽默的投資知行合一」近日表示,萬萬沒想到,房子也能玩以舊換新。這種方式也是最無賴的去新房庫存的辦法了。

他說,現在新房都很難賣出去了,何況是舊房(二手房)。二手房的價格是一降再降,動不動就打骨折價,二手房都捲成這樣了,新房怎麼可能好賣呢?

北京律師:謹慎選擇房源仔細查看合同

中新網報導,北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒,「以舊換新」實際上是兩個房屋交易流程的融合,相對更複雜,考慮的點也更多,牽一髮而動全身。

在正試行商品房「以舊換新」的無錫市梁溪區,業主程先生不久前去諮詢了活動細則,有幾個讓他印象深刻的細節。

「首先是舊房子的產權需要清晰,包括貸款買房結清貸款、安置房補繳土地出讓金等;其次是新房的樓盤有些還未交房,過渡期的處理需要考慮;再就是舊房子最大抵扣60%,由第三方機構估價,和自己賣相比,是否能達到心理預期還不確定。」程先生對中新財經介紹。

王玉臣律師表示,購房人想要順利購房,務必要詳細了解政策內容,審核自己是否具備相關條件,謹慎選擇房源,仔細查看合同。

「比如在相關流程設計中,對舊房的情況需要進行相關的調查核實,如商品房產權證明、房產已出租/未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且,針對置換房屋的業主個人也需要注意核實一些基本問題,如徵信情況等。」王玉臣說。

責任編輯: 方尋  來源:大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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