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中共新政助力 二手房會慘成這樣

—二手房會像二手推車一樣,越來越不值錢

一個確定的趨勢是:政府基於自身的土地財政考慮,會力保新房,而無法帶來土地收入的二手房,在這個自顧不暇的時代,將會被政策一步步邊緣。 簡單說,會跟二手推車一樣,越來越不值錢。

大分化時代比大家想的都快。

一個確定的趨勢是:政府基於自身的土地財政考慮,會力保新房,而無法帶來土地收入的二手房,在這個自顧不暇的時代,將會被政策一步步邊緣。

簡單說,會跟二手推車一樣,越來越不值錢。

最近房地產市場發生了一些很明顯的變化:

430政治局會議提出:要統籌研究優化增量住房的政策措施。

怎麼優化增量住房呢?或者說,怎麼讓大家買新房呢?

地方政府給了我們答案:

廣東佛山提出:住宅套內陽台的「折半」計容面積上限,由套內建築面積的18%提高至20%;取消飄窗與地面高差小於0.45米的要求。

翻譯成人話,直白點說就是得房率會變高了,你可能買了一個100平方米的房子,但實用面積卻有120平。

同樣的,廣東肇慶提出,取消公攤面積,也意味著得房率將會是100%。

意思說到這裡,已經很明顯了,未來的新房將會從提高得房率入手,新房子得房率100%,現在的老房子得房率可能才75%,要是你,你會怎麼選?

那有人會問了,那現在的二手房會怎麼樣呢?

所以,我的判斷是:二手房會像二手推車一樣,越來越不值錢。

為什麼呢?我給三個理由:

1、性價比變得越來越低

比如這次廣東佛山和肇慶都是奔著提高「新房」的價值去努力的,要在新房的性價比上做文章,讓買房的人覺得買新房划算。

包括住建部早就提出:未來要多建好房子,多建人民住得起住得上的好房子。

所以未來的房地建設趨勢就是:提高房子質量、提高房屋得房率,提高房屋的性價比。

也就是說,未來的新房,將會沒有公攤、沒有「偷面積」,房子質量會更好,價格還更便宜。

相比之下,現存的一手房是不是都遜色了?更別說已經使用多年的二手房了。

而且新房也在降價,對二手房的擠壓也是持續性的。

二手房的性價比將會持續貶值。

2、二手房對應的地段福利在加速打破

過去買二手房的很重要的一個原因,就是房子和教育等城市福利進行了深度綁定,但現在很明顯的一個時代趨勢是:戶籍限制在加速打破,城市福利也在和戶籍脫鉤。

示意圖

對於大多數城市而言,隨著人口大盤的見頂,人口競爭進入「零和博弈」,各個城市的戶籍放開一定是大勢所趨,而公共服務均等化的推進,也讓城市福利不再和房子過度掛鈎。

三、二手房越來越只是「劣質資產」

金融屬性和投機主義的泛濫帶著樓市狂飆了二十多年,但現在房地產的金融屬性已經明顯降低,房價普漲的年代已經成為歷史,房產大分化的時代正在加速疾馳而來。

房地產,特別是非一線城市的二手房,正在越來越回歸其本身的普通商品屬性。

未來只有核心城市核心地段的好房子才是資產,而那些老破小的二手房,則越來越失去了投資價值,變回了真正的「劣質資產」。

商品的基本屬性之一,就是貶值,二手房會像二手推車一樣,隨著時間的推移,越老越貶值。

按照這個思路,未來會有四類房子,面臨著持續貶值的前景:

1)三四線城市的空置房

小城市的人口流失嚴重,年輕人向外發展,同時房地產庫存卻比較高,本地人群的剛需購買力並沒有那麼高。

2)非富人區的大戶型

比如郊野或新區的聯排別墅、大平層,這類房子離城市遠、總價高,資金不充裕的人買不起,而富裕人群又看不上,陷入一種上不上下不下的窘境。而且周邊配套設施一般都比較差,真正有需求的人很少會考慮這樣的房子。

3)房齡15年以上的老房子

典型的老破小、配套差,居住體驗很不好,沒有掛鈎學區的話,對購房人幾乎沒有吸引力,而且老房子辦理貸款也並不好辦,額度也比不上新的房子,綜合下來,投資價值幾乎為0。

4)小開間公寓類

這點不用多說,40年產權,商用水電,到期需要增補土地出讓金,買賣的稅費更是高,妥妥的「智商稅」,就以前的行情來看,二手公寓的價格基本得打個5-7折賣,還沒人買。

責任編輯: 方尋  來源:馬江博說趨勢 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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