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再這樣下去,中國房地產真要爆發系統性風險了

最近,深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監管總局深圳監管局在回復市民諮詢時表示:

為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求,按照因城施策原則以及關於調整優化個人住房貸款利率下限的有關規定,結合深圳實際,從2024年5月29日起調整優化個人住房貸款利率下限。2024年5月29日之前發放的個人住房貸款,執行當時深圳利率下限政策。

很長的鋪墊,結論是「不調整存量房貸利率」。

這一結果並不出乎意料,但是依舊令人失望。這幾年銀行的日子不好過,存款激增、貸款下降,躺賺息差的舒適區消失了。個人住房貸款這樣「吃到嘴裡的肉」,自然是不捨得吐出來的。但是,薅光最後一根羊毛的短視,是很危險的,不僅會影響「穩房市」的政策效果,而且加劇了潛在的系統性風險。

據中指研究院發布監測數據顯示,2024年一季度,全國法拍房市場掛拍房源數達21.9萬套,成交3.8萬套,僅1月份就掛拍10.04萬套,同比增長了48.2%,成交量同比增加18.3%。

法拍房數量大增,增幅遠遠超過成交量,這是一個危險信號。這才是真正的金融系統性風險。比如日本,從1971年房地產啟動到1991年房地產泡沫破裂,出現過5次較大波動。前四次都是價格波動,有驚無險。所以1991年危機爆發之初,日本官方和民間都沒意識到出了大問題,沒有及時應對。日本的銀行還很強硬,死守利率,誰敢斷供就收房子。很快形勢急轉直下,抵押品收到手軟,都砸在了銀行手上。這堆不良資產花了二十年時間才算勉強消化掉,付出的代價就是二十年的低增長。日本金融系統的應對遲緩,成了教科書里的反面案例。

2008年美國次貸危機爆發,房主斷供,出現大量違約。美國的銀行吸取了日本同行的教訓,以協商方式降低利率、暫停還款等方式,最大程度地降低了不良資產快速增長,保住了市場信心。不到兩年就走出陰影,三年後房市全面復甦。

由此可見,房市出現價格波動還不是危機,及時應對還能減少損失,到了大量抵押物被拋棄的階段,才是系統性風險爆發的病入膏肓。

因為,房價下跌對市場信心的打擊,和大量業主在危機中失去房產的慘痛經歷,根本不是一個數量級的。房產是絕大多數普通人一生種最大、最重要的投資。房子不僅是一份資產,還有著無法估量的感情價值。所以價格跌了,還能期待漲回去。但是,危機導致流離失所、半生積蓄灰飛煙滅的痛苦記憶,會讓一兩代人徹底失去購房欲望。這對市場信心的打擊是毀滅性的。

為了避免大量棄房的最壞結果出現,就要最大程度地降低業主的持有成本。這就是次貸危機中美國銀行所做的。市場是博弈,博弈就要知所進退。該讓步時不讓步,結果一定是雙輸。寸土必爭的日本銀行最後承受了巨大的負面評價,減薪裁員一樣也逃不過,何必當初呢?早點讓利債務人以穩定市場信心,是可以避免危機以那樣慘烈的方式爆發的。

今天中國房市的情況還沒到日本泡沫危機爆發時的程度,還有及時應對的空間。但是,不能過高估計中國業主的債務承受能力。

目前中國房貸的主力不是充分享受到改革開放紅利的70後、80後,而是就業時間不長、經濟處境脆弱的90後年輕人。貝殼研究院發布了《2018年全國購房者調查報告》,數據顯示,2018年購房者平均年齡為29.5歲。2018年購房者中21-30歲年齡段者占了38.5%,90後已經成為購房主力。這些年輕人幾乎是在中國房地產價格的最高位購置了房產,現在又處於承受就業壓力的第一線。他們的債務承受能力、對房價下跌的心理承受能力,都不能高估。

而且,自2023年上半年以來的提前還貸潮,一部分有經濟實力的優質貸款人已經提前還貸。還得起的提前還了,那剩下的呢?這對個人住房貸款風險的影響,應該予以關注。

央行數據顯示,2023年末個人住房貸款餘額38.17萬億元,占人民幣貸款餘額的16%。無論是絕對數量,還是在金融系統中占的比重,都不可小覷。儘管比房地產貸款餘額的52.63萬億元要低一些,但是個人住房貸款是由千千萬萬普通人承擔的,有強烈的民生屬性。如果說房地產貸款的金融風險主要是經濟領域的,那麼個人住房貸款除了金融風險,還有更為廣泛、難以預測的社會風險。

如果房地產的救市政策只考慮地方財政、金融機構和房企的利益,忽視了為房貸債務人群的紓困,不但無法消除金融系統性風險,還有可能造成風險外溢。

而且,存量房貸利率不能及時「隨行就市」下調,目前「穩房市」的政策工具很難有長期的效果。

一直有一種觀點,認為存量房貸利率和新房銷售無關,所以現在不調整也沒關係。甚至還有更激進的觀點認為,存量房貸利率高是推動居民調整財產配置、主動以舊換新的動力。

這類「樂觀」的論調是很荒謬的。首先是所謂「促進以舊換新」之說,是只看到了房產置換買入新房的後半場,卻忽視了舊房出手的前半場。二手房掛牌量激增、實際價格的下跌幅度大於被限價的一手房,是房價下行的主要市場壓力。用存量房貸和新房利率差逼著購房者「置換」,會讓更多的二手房湧入市場,加劇價格踩踏。真能逼出多少購新需求尚未可知,增加了房價下行壓力卻是肯定的。這種故意坑人的小伎倆,一定會弄巧成拙。

而且,存量房貸利率水平過高,顯失公平,實際上降低了房產的投資價值。2019年8月LPR改革後,5年期以上LPR下降7次,由4.85%降至4.20%。降幅與同預售屋市的真實表現、市場對房價下行幅度的預期嚴重背離。尤其是2022年8月的4.30%,到2023年6月下調為4.20%,是真實的市場供需關係表現?求人貸都貸不出去的市場供需關係逆轉,就這點降幅?LPR改革的市場化思路很正確,但是執行中走樣了。現在大幅度降低新房按揭利率,更凸顯了存量房貸利率形成機制的不公。

5月28日在深圳購房按揭,首套利率是4.3%-4.5%。第二天辦的,就成了3.50%。一天的降幅比LPR的5年七連降還高,情何以堪?

目前存量房貸利率是明顯偏高的。超長期國債利率為2.5,比存量房貸低了足足兩個點。國家待遇高於國民待遇,商業貸款利率高於國債的無風險利率,可以理解。但是,高2個點有點過了。

更離譜的是銀行在經濟下行周期,從個人按揭貸款賺的息差逆勢增長。銀行5年期整存整取的定存利率從2022年的3%降低到了目前的2%,下降了1%,降幅33.3%。同期存量房貸LPR利率只下降了0.65%,降幅13.4%。「麵粉」的價格大幅下降,遠遠大於「麵包」的價格降幅。銀行的利差收益大幅增加了。這還沒算央媽這幾年給銀行「投餵」了大量成本更低的資金。

經濟下行、存貸比大幅增加,銀行的日子不好過。但是,也不能全在個人按揭貸款薅羊毛找補啊?

這種不公平的利率形成機制,對房地產市場的長期健康發展是不利的。因為這種單邊強勢的偽市場機制,人為增加了房產的長期持有成本,這對房產的長期估值是負面影響。過去房價的增長預期明顯,搞這些薅羊毛的「小動作」也就罷了。現在房價的增長預期消失,存量房貸的利率就成了主要的房產持有成本,購房者會忽視嗎?短期刺激的利率打折,是抵不過長期的偽市場利率損失的。存量房貸的利率偏高、利率形成機制不公平不合理,是會影響購房的決策。只有及時調整、充分讓利,才能取信於民。

總之,為了穩定房市,存量房貸利率應該降,要及時降,降幅要明顯。這是有先例的。2008年受次貸危機影響,房市不穩。央行第一時間出台政策,個人住房貸款利率下限放寬至基準利率的0.7倍。在執行過程中,很快就從新增房貸擴大到了存量房貸。這一舉措對穩定房市信心起到了一錘定音的效果,值得今天借鑑。

結語:讓利與民、藏富於民,才能穩房市

去年中央金融工作會議以來,增加居民財產性收入已經成為重要的政策定調。房產占中國家庭財產80%之重,能否保值增值,是增加居民財產性收入的關鍵。房市趨冷、房價下行,增值很難待。因此,更應該努力降低房產的持有成本,最大程度地實現保值。降低存量房貸款利率,無疑是最有效、最直接的措施。而且,從宏觀經濟的角度講,降低存量房貸利率,對促進消費、增加市場流動性,都有直接明顯的作用。

當然,這樣做一定會影響銀行的利潤空間,需要付出一定的政策成本。與其把錢花在那些效果難以預期甚至難以執行的「救市措施」、短期刺激上,讓利於民、藏富於民才是正解。

房子終究是要老百姓買的,救市的錢都流向了地方財政、投餵給了銀行,老百姓卻沒有實惠,還要繼續被薅羊毛,怎麼能救過來呢?

責任編輯: 方尋  來源:關胖本胖 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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