2023年3月31日,遼寧省瀋陽市郊區的荒廢別墅群。中國房地產業正陷入前所未有的低迷。
9月26日中共中央政治局會議提出,「要促進房地產市場止跌回穩」;言下之意,房地產的下跌已經到底,可以穩住了。這是對房地產的又一次根本性誤判。
2021年9月,以恆大爆雷為標誌,中國房地產泡沫破滅。但是,當局誤判形勢,認為房地產市場只是出現了個別問題,但風險總體可控,否認拐點的到來,從而加大了房地產行業的風險和當局的政策困境(詳見筆者2021年「房地產拐點之爭與中共政策困境」一文)。當年12月6日的政治局會議,還在說夢話(「要推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環」)。
接下來的3年,大家都實時目睹了中國房地產泡沫破裂的痛苦。鑑於中國房地產市場體量之巨大(房地產及其相關行業約占中國GDP的1/4),它的下滑、坍塌過程中,任何的措施、救援措施都起不到效果。筆者曾於2022年6月發文表示,「中國樓市走向『黑洞』」。
終於,中共慌了,政策開始轉向,一再放鬆調控措施,出台一大堆救市政策,但都無效。今年8月,陸媒報導,全國至少有95個城市已經「鶴崗化」了。所謂「鶴崗化」,是指房價低廉,人們只需花費十幾萬甚至幾萬元,就能擁有一套屬於自己的房子。
轉摘自sohu網站
當然,當前房地產的危機,不是「鶴崗化」所能概括的。從官方數據看(見下表),在2021年抵達峰頂後,房地產一路驟降。
2021—2024房地產若干數據
單位:(面積)萬平方米
年度 | 商品房
銷售 |
增長率 | 房屋
新開工 |
增長率 | 房屋
竣工 |
增長率 | 備註 |
2021 | 179,433 | 1.9% | 198,895 | -11.4% | 101,412 | 11.2% | |
2022 | 135,837 | -24.3% | 120,587 | -39.4% | 86,222 | -15.0% | |
2023 | 111,735 | -8.5% | 95,376 | -20.4% | 99,831 | 17.0% | |
2024 | 60,602 | -18.0% | 49,465 | -22.5% | 33,394 | -23.6% | 前8個月 |
數據來源:中共國家統計局
(一)就商品房銷售面積而言。2021年高達約18億平方,2023年降至11億平方,2024年或跌破10億平方,底在哪裡?現在根本看不見。
從政策角度看,當局2023年出台的「14號文」(《關於規劃建設保障性住房的指導意見》),提出建立商品房和保障性住房雙軌制(深圳試點,前者占比40%,後者占比60%,後者又分保障性住房和保障性租賃住房)。當前中國房地產,商品房占比90%;如果當局真的執行上述政策規劃,加大保障性住房建設和供給,使商品房占比下落到40%,那麼這等於中國房地產市場重構。可以預見的未來,商品房的價格和建設將大幅度下降,深不見底。因此,「房地產業轉型發展新模式」與9月26日中共中央政治局會議的「止跌回穩」就直接衝突了。
(二)從房屋新開工面積和房屋竣工面積而言。2021年房屋新開工面積約20億平方,2023年腰斬,2024年降幅又超過20%,這表明商品房前景暗淡,未來新房供給將大幅萎縮,也是當局「嚴控增量」政策的體現。不過,更嚴重的問題是,房屋竣工面積的失速。2021年竣工面積10億平方,2022年下降15%(該年疫情再度大爆發),爛尾樓問題突出,全國出現爛樓房主「停止還貸潮」。當局推「保交樓」,2023年竣工面積回漲、接近2021年,但2024年竣工面積再次驟降,幅度超過2022年。可2024年並沒有2022年般嚴重的疫情,這說明中國經濟形勢顯著惡化、「保交樓」相關政策空轉,房地產進入空前嚴重的局面。請看這組數據:在持續兩年下降的基礎上,2024年1—8月份,全國房地產開發投資同比下降10.2%;房地產開發企業到位資金同比下降20.2%;8月末,商品房待售面積73,783萬平方米,同比增長13.9%。
也正是因為房地產形勢之空前嚴重,9月24日中共央行才宣布出台五項支持政策,並於9月29日落地,包括批量調整存量房貸利率、優化個人住房貸款最低首付款比例、完善商業性個人住房貸款利率定價機制、延長部分房地產金融政策期限、優化保障性住房再貸款有關要求等。
結合以上,再來看9月26日中共中央政治局會議所提出的「要促進房地產市場止跌回穩」,就令人感到荒唐可笑了(而中共中央政治局9月會議討論經濟問題,這也是反常的)。
鑑於中國經濟大盤動搖、房地產下降遠未到底、相關政策信號混亂,根本上講,「止跌回穩」遙不可及。9月中共中央政治局會議竟然將「止跌回穩」當作一個政策目標,這不是在愚弄世人,就是在愚弄自己。
事實上,由於中國房地產市場的高度扭曲和中共對房地產的嚴格控制,房地產泡沫破滅必然導致的大跌,一再被強力抑制;但這就像壘垻,洪水越漲,堤壩越修越高,可洪水積蓄到了一定程度,就要衝破堤壩,一泄千里,災難更加慘重。
可以肯定地說,當局「要促進房地產市場止跌回穩」,必定帶來洪水滔天。