01
東莞樓市，轟油門
首先解釋一下標題，東莞為何是超大城市。
按照住建部對城市級別的劃分，城區人口超500萬低於1000萬的是特大城市，超過1000萬的是超大城市。
去年住建部公布的《2022年城市建設統計年鑑》顯示，超大城市增加了3個，特大城市增加2個。
其中，東莞城區總人口達到1082.44萬，武漢城區總人口達到1080.64萬，杭州城區總人口達到1002.1萬，跨上1000萬人的台階，躋身超大城市行列；
合肥城區總人口達到650.4萬，蘇州達到500.08萬，邁過500萬人的門檻，成為特大城市。
進入正題。
十一黃金周，點燃了中國樓市，各城市紛紛傳來捷報。北上廣深自不用說，相比於去年同期，成交量都是翻倍增長。
東莞也不弱，根據東莞貝殼平台監測數據顯示：
十一黃金周與上月同期（9月1至7日）相比，二手成交量環比增長105%，二手帶看量環比增長76.39%，新房認購量環比增長888%，帶看量環比增長536.45%；與去年同期（10月1至7日）相比，二手成交量同比增長464.5%，二手帶看量同比增長72.5%，新房認購量同比增長379.8%，新房帶看量同比增長146.1%。新房帶看及成交數據增幅尤為顯著。
面對如此行情，開發商們都在打折促銷，藉助行情清盤清庫存，市政府也沒有閒著，乘勝追趕。
東莞早就放開了限購，沒有什麼牌可打，於是東莞祭出了購房可設籍的招數。
10月1日，東莞市警局發布了《關於公開徵求增加穩定居住就業入戶事項意見的公告》，提出：
在我市擁有合法產權住宅房屋的成年非莞戶籍人員，已在我市申報居住登記的，其本人或配偶可以申請入戶我市，申請人的未成年子女、父母（以下稱「家屬」）可以隨遷；房屋產權人、購房人為未成年人的，應由其父親或母親作為申請人，家屬可以隨遷。
共有產權住宅房屋（夫妻共有、父母與未成年子女共有或申請人與政府共有的除外），只允許擁有產權份額大於或等於共有人平均份額的一名產權人、購房人及家屬入戶。其他共有產權人、購房人不再適用本通知規定。
02
東莞樓市急需利多
不得不說，這是東莞僅剩的幾張牌了。但效果，可以確定，幾乎不會有。
一方面，購房送戶口，已經被玩爛了。
僅今年就有不少重點城市打出，公開資料顯示，今年以來已經有超過20個城市開啟買房設籍操作，包括南京、杭州、瀋陽、廈門、佛山等。
另一方面，東莞的設籍門檻基本為零，想要設籍，何必還要彎彎繞繞買套房？
按照今年4月份東莞發布的《東莞市人民政府辦公室關於深化戶籍制度改革的實施意見》來看，想要設籍東莞，很簡單。
大專學歷只要45歲以下，都可以隨便設籍，本科及其以上學歷年齡放寬得就更鬆了。
那中專學歷乃至以下學歷該怎麼辦？也好辦。
只要你在東莞正常工作正常參保，申請了居住證滿一年，就可以直接設籍，而且可以一人設籍全家隨遷。
就這樣的設籍門檻，你說還要山路十八彎繞道買房設籍上去嗎？
話說回來，在所有限購都解除的背景下，東莞基本沒牌可打，只能如此。
從客觀情況來看，東莞樓市的確需要一些利多來刺激，畢竟這座世界工廠，這兩年正遭遇著諸多麻纏。
比如經濟方面，去年東莞陷入了水逆，2023年上半年、前三季度、全年，東莞的GDP增速在萬億GDP城市中均倒數第一。
今年終於緩過來了。
但其房地產，仍遭遇著成交量、賣地收入、房價三殺。
合富研究院數據，2024年上半年，東莞新房共成交8129套新房，同比下跌39%，為近6年來新低。上半年，東莞二手住宅共網簽11800套、約130萬㎡，同比去年減少約3成。
在房價內卷如斯的情況下，想要快速買房回籠資金，沒有其他辦法可以，只有更卷。
二級房產成交市場冷若如斯，一級土地成交市場自然也好不到哪兒去。
東莞上半年商住地塊，顆粒無收。
這就很尷尬了。
房價方面，根據東莞市住建局公布的《2024年6月東莞市商品住宅網上簽約銷售情況》披露：
2024年6月，東莞市二手房均價為17821元/平方米。
本號之前根據東莞市住建局最近三年發布的同類報告，再結合最新發布的3月份報告，總結出了很多有趣的數據：
第一，東莞的二手房均價見頂於2023年4月份，當時東莞的二手房均價高達24334元/平方米，如今跌至17821元/平方米，相比於高點，跌去了26.8%。
第二，當時東莞房價最高片區的松山湖高新區價格逼近4.5萬元，7萬單價以上的樓盤，不在少數。此外，長安、虎門這些熱門板塊的房價，也是動輒4萬多。
到目前，松山湖高新區、長安均價相比於高點，跌去了五分之一，虎門跌去了近五分之一。
第三，東莞房價高點時期，城區四街道+兩鎮均價都在2萬以上，南城更是接近3.5萬元，如今只有3個在兩萬之上，三個跌破了兩萬。
第四，高點時期，東莞1個高新區均價在4萬之上，兩個街道與鎮均價在3萬之上，13個街道與鎮均價在2萬以上，18個鎮均價在2萬以下。
如今，4萬以上的片區，一個都沒有。3萬以上的街道與鎮，只有松山湖高新區。2萬以上的街道與鎮，6個。25個鎮均價在2萬以下，也即「1」字打頭。
其中還有兩個鎮的均價，跌破了萬元。石龍鎮從1.15萬元/平方米跌至9187元/平方米，謝崗鎮從1.47萬元跌至8845元。
03
東莞樓市能買了嗎
十一黃金周，全國樓市情緒拉滿，但純屬依靠情緒，無以為繼，想要走出陰霾，基本面是第一位。
所謂的基本面，就是就業、收入以及大家對未來的信心是否回來了。
顯然沒有，即便這個黃金周點燃了一些重點城市的成交量，但價格依舊沒有起來。
財經最新發了一篇對北京樓市的報導，其中就提到：
不少開發商喊著要收點（收回折扣），但實際上沒有完全執行。當前房企的思路是在樓市放鬆政策的窗口期清庫存，把一些「老產品」清盤，回籠資金拿新地、打造產品力更強的新樓盤……當前二手房總體成交有明顯向好趨勢，但「以價換量」趨勢仍在。
理性的人，都在藉助這波行情解套。
我的觀點依舊不變：
房地產的黃金時代，已經一去不復返了。等這一波躁動平息之後，後續調整，仍會繼續。
邏輯很簡單：不用長篇大論分析。
第一，我們的房價還是很高很高。
國內房價在經過了20年高速上漲之後，已經處於極高位置，即使在最近幾年有所下降，但是仍然很高，以房價收入比來看，國內房價，尤其是一線城市房價，在全球範圍內也高居前列。
泡沫依舊很大，消化泡沫仍需要不短的周期。
等到這輪房價止跌企穩後，房地產市場將進入長期低位橫盤。
當然，等這一輪調整結束之後，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑藉炒房賺快錢的時代，不存在了。
第二，儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力。
對於一二線城市來說，房價調整的根本邏輯，其實就是一句話：很多城市的房價，德不配位。
對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，房價回調是必然選項。
第三，基本面沒有改善。
就業、收入沒有改善，收入是就業的函數，就業是經濟的函數。只有這些改變，預期才能改變，只有預期改變，大家才有能力有意願入場，而不是僅靠情緒。
所以，本號對於如今買賣的觀點依舊不變。
北上廣深，可以耐心觀察三個月。北上廣深之外的城市，可以毫不猶豫堅持以下四項原則：
第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。
第三，買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加槓桿的人群，可以推遲。
第四，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，又特別想買，可以買，但需要做好承受房價下跌的心理準備，這是認知。
