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不用遠赴東北,廣州人也有了自己的「鶴崗」

「鶴崗化」在珠三角蔓延

廣州一直是北上廣中的先行者,在北京上海還在考慮如何溫和釋放政策的時候,廣州直接扔出來了取消限購的政策的震撼彈。

對於人口稠密的珠三角來說,廣深固然是做事業和想要闖蕩的核心地帶。但是如果想要躺平,鶴崗遠在東北,而每天有六十多趟樓巴就能到的清遠,是只需要房子安家年輕人的不二之選。

比如距離廣州車程不過三十分鐘的某清遠小區,是一個完全成熟的社區。

周圍超市就有三家,游泳館、社區醫院、電影院、餐飲店應有盡有。

此外,這裡是學區房,從幼兒園到高中,覆蓋了公立和私立學校。這裡綠化率很高,小區里都是綠植,有些房型能直接開窗面湖。

往大了說,清遠這座城市,素有廣東後花園之稱,也是廣東少有的看雪聖地。春夏能看山水和玩漂流;秋冬天來這裡賞花和看雪。

最重要的是,70平、帶精裝和電梯的房子,只要15.5萬,不過一輛中端新能源車的價格。在清遠,不到三千一平的房子比比皆是,所以這裡,也被稱為廣東鶴崗。

清遠之外,環繞著廣深的中山和惠州,甚至佛山,也能看到「鶴崗化」一平方米兩三千的房子。

廣東周邊房價已經開始走低,可是,越來越多人不願意住進這些房子。

買清遠的廣州上班族,

希望找到下一批「廣州接盤俠」

買下清遠美林湖的房子之前,陶滔的規劃是每天坐樓巴通勤廣州上下班,全程一個多小時。買房後發現,還是公司旁租的城中村小單間香。

那是2016年的過年前後,陶滔身邊準備買房的同事朋友們總會提到一件事——廣清城際即將要通車了。從地理位置來看,清遠與廣州的花都區相鄰,清遠市區到廣州市中心天河區距離約60公里;清遠的銀盞到廣州花都區,不過10公里。

在連接兩市的廣清城際開通後,從廣州到清遠,最快只要25分鐘。廣州的房價動輒2-3萬,彼時的清遠,均價只要五六千。

2016年開始,廣清城際軌道通車的消息時常傳出

這則消息,像是當時專門為廣州準備買房的人製造的狂歡。

一方面,每回陶滔經過或者出入地鐵口,總能看到有人在發清遠樓盤的傳單,「均價3字頭,25分鐘雙城通勤」等字樣加紅加粗印在傳單雙面。另一方面,在一些重要的公車站旁,能時常看到清遠樓盤的大巴,招攬著路人組團坐大巴到清遠實地看房。

廣州人,從這個時候開始,加速湧入這個房價窪地。

清遠多個臨近廣州樓盤的售樓中心,被銷售掛在嘴邊的賣點就是,「來我們這邊看房的,基本都是廣州人」。

陶滔確實心動。他是湖南人,2014年在廣州讀完大學後便留了下來。在廣州買房的顧慮,一是貴,二是還沒繳滿三年社保不具備資格。於是,5月份的一個周末,陶滔坐上了免費的房企大巴,和滿車的廣州人踏上了清遠的看房之旅。

去了清遠兩回以後,他最終以七千多一平下了82方的小三房,月供一個月不到2000塊。促使他做下這個決策的原因,和很多廣州年輕人在清遠買房的原因很相似,這裡便宜、綠化好、適合生活,比起廣州城區的老破小要舒服多了。

買清遠臨近廣州這一塊的廣州人,還有一個重要的原因——學位。

陶滔的隔壁鄰居,是一對陪讀母子。在廣州,因為孩子不是廣州戶口,即便有房也讀不了公立學校,私立學校學費貴;在這裡他們是全款拿下的房子,附近學位多,並且私立價格也便宜過廣州。於是,鄰居母子就過上了周一到周五在清遠,周末回廣州的雙城生活。

但現在,買在這裡的廣州人也希望有別的廣州人來接盤這裡的房子。

清遠的房價經歷了過山車,從一平方米四五千漲到過上萬,又重新跌回了四五千。早些年因為投資價值買清遠樓盤的炒房客,大部分在割肉離場以求及時止損。

陶滔認識一個廣州的民宿房東,在一個臨近景區的小區金碧天下房價暴跌時,一次性買了幾套,專門用來做周末生意。而轉讓給這個民宿房東的業主,也是廣州人。

清遠還有其他單價只有2-3千/平方米的房子

而非投資的陶滔,最終還是沒住他的清遠新房。

因為,交通不便這個問題,在裝修階段就顯現出來了。

當時的樓巴並不如現在班次多,而且陶滔只有周末才能去看裝修,且出行時間不確定,所以他的交通工具主要是拼順風車,加上司機去接別的乘客的時間,每回過去得一個半小時。晚上還不能回來得太晚,太晚就拼不上回廣的順風車。著實把還沒買車的他折騰得夠煩躁。

在裝修好以後,他發現早起通勤是屬於「沒苦硬吃」。陶滔是程式設計師,工作性質是晚上班晚下班,即便樓巴現在很方便,但也不如下班後步行5分鐘回到出租屋方便。另外,買房的初衷,是希望作為婚房,現在感情發生了變動,他也不一定需要多舒服的居住環境。

現在,陶滔把房子掛在仲介上,希望有廣州上班的租客可以把房子租走,但是,已經空置了好些個月了。

深澳後花園,

除了便宜找不到第二個優點

每次陳珊搭網約車回坦洲的時候,都會聽到司機氣急敗壞地罵坦洲的交通——行人和電動車橫目中無車、岔路多、路面坑窪、排水差。末了再補上一句,「如果是高峰期,我們真不願意到這裡來」。

坦洲,隸屬中山市,位於中山市最南端,緊鄰著深圳、珠海和澳門。在珠海平均2-3萬的房價中,這裡甚至可以買到3000塊/平方米的房子,距離去澳門的拱北口岸不過車程30分鐘。

坦洲對於中山、珠海和澳門的存在,特別是對於珠海的存在,就像是崑山對於上海,每天有無數「雙城候鳥」早出晚歸。許久之前有個數據,有10餘萬的珠海人居住在坦洲。

甚至,在澳門務工的內陸居民,大多數都住在坦洲。走在坦洲裡面的村里,隨處可見澳門的招工廣告;早晨坦洲去珠海和澳門的方向,傍晚澳門、珠海返坦洲方向的地圖上,堵車的深紅和深黃。

對於許多在珠海、澳門工作的人來說,這裡就是他們的鶴崗。但對陳珊而言,這個「鶴崗」除了便宜,似乎找不出第二個優點。

和計程車司機一樣,交通是最令她頭疼的一件事。

就像計程車司機不願意高峰期來坦洲一樣,上下班期間,3公里的路這裡能塞半個小時。而塞車的原因,除了車多以外,還是因為永無休止的修路和橫衝直撞的電動車。

在珠海是四車道的道路,進入坦洲地界,就會有兩個車道被擺上施工的雪糕筒,但是卻遲遲沒見動工。路口逆行、走在路中間的電動摩托車數不勝數,即便汽車自己車道慢速行駛,也時不時得停下來讓行這些摩托車。

更煩惱的是下雨天。坦洲的排水系統並不完善,一旦暴雨過後,好些路面的積水久久不散。陳珊的車是底盤並不高,每回下雨她都會擔心在經過某些路面時,她的車會罷工。

如果說,交通是自己才會體會到的里子;那在朋友面前,住在這便宜的鶴崗,便是失去了「面子」。

這裡是陳珊的第二套房,7年前決定購房時有兩個選擇——市區的普通小區,和坦洲的大平層。前者就需要公積金和商貸兩個共同還貸,後者用公積金基本就能覆蓋。為了避免日後出現資金風險,她選擇了便宜的坦洲大平層。

事實證明,這個年齡的她除了風險管控外,也需要一份拿得出手的資產傍身。37歲的陳珊是一個澳資公司的銷售總監,日常交往和維繫的也是同級別甚至更高級別的客戶,扮豬吃老虎是常用的交往技巧。

在他們面前,房產也是有鄙視鏈的,坦洲因為房價最低,處於鄙視鏈最底層。每當聊到房產這個話題時,在一群住別墅、在多個城市多處置業的朋友面前,陳珊總是有些難以啟齒。而隨著房產話題帶出的,還有教育、醫療、甚至好的保姆阿姨資源話題,而這些資源,坦洲幾乎沒有。

現在,陳珊正在醞釀著買第三套房——如果選中合適的地方,把坦洲這套賣了也無妨。

珠三角鶴崗眾崗相

鶴崗化的房子,不僅僅只出現在廣東的偏遠地區,它們越來越多地出現在珠三角。

在中山,除了毗鄰珠海、澳門的坦洲外,還有翠亨新區和中山東部的火炬開發區。

6年前,隨著連接深圳與中山的跨海大橋深中通道的開工建設,給炒房客們描繪了中山將會有越來越多深圳、乃至香港人過來買房的預期,於是炒房客們湧入了這兩個地方,推動這兩個區域的房價節節高。但現在深中通道開通了,房價卻偃旗息鼓。

在中山火炬的太陽城商圈,掛牌出售了不少降價的毛坯房,卻嫌少有人問津;而這裡的二手房均價,也跌到了近一年的最低點。

而毗鄰廣深的惠州,房價也不再堅挺。

曾經受「海景房」以及「深圳衛星城」的影響,惠州房價飆升;而隨著深圳房價冷卻,惠州炒房熱也漸漸冷卻。惠州房價從4年前的最高點到現在,平均跌幅已經超過了50%,基本看不到抗跌的樓盤。打開抖音搜惠州房價,能看到許多惠州炒房客哭喊著虧了的視頻。

惠州現在的房價,和2019年時基本持平(圖源:數據GO)

而平常幾乎沒有話題炒作的佛山和廣州,如果搜二手房,也能篩選出好些個總價低於30萬的房源。

和北方城市因為資源枯竭人口外流導致房價持續下降的原因不同,珠三角的鶴崗化是濾鏡破碎和地區發展滯後的共同結果。

破碎的是小城市將會逆襲的濾鏡。

無論是中山、還是清遠、亦或是惠州,無論是深中通道通車,還是廣清軌道的開通,這些利多消息背後都是對落後城市能追趕上一線城市的期盼。

期盼中山和惠州能因為深圳人、清遠能因為廣州人過來設籍,期望城市成為一線城市的「衛星城」後,帶來城市消費提升和產業升級。但事實上,小城市本地經濟並不會因為通了一座橋、修好一個高鐵站而逆襲。

城市的消費,也不會因為這些城市候鳥,得到進一步的提升。就像買下清遠美林湖房子的陶滔,至今沒有去過清遠的市區;在坦洲住了7年的陳珊,活動範圍主要是珠海,鮮少會去中山市中心。城市候鳥們帶不來小城市的逆襲。

滯後的對不齊的基建。

珠三角的跨城交通,即便一直在進步,但是候鳥們現實與理想之間的「雙城生活」還過於遙遠。

B站有個up主,經常會更新自己在廣州和清遠之間通勤的vlog。6:30分起床,9點到公司;晚上回程也是一個半小時。每天至少比在廣州本地居住的人多花1-2個小時在通勤上,一年下來接近500小時。當然,這還沒算上長通勤帶來的心力消耗。

臨近城市的基建銜接的推進速度,遠比想像中要慢。就像預期2017年完工的廣清城軌,2020年11月才開通運行;珠海與中山坦洲僅一馬路之隔,但行政區劃上的阻隔導致公共運輸、網約車有不同城際的管理和使用規則。深圳和惠州之間,念叨了10年跨城地鐵尚未動工。

遠低於有時候,兩個相鄰城市的交通,還不如兩個一線城市之間的交通更便捷。

所以即便鶴崗化的房子,正在逐步包圍廣深。但這僅僅只是炒房客心碎前的搶救,對於普通人而言,大城市依然卷不起;而鶴崗化的衛星城,也不具有生活的性價比。

結語

除了廣深,鶴崗化的房子,也在逐漸包圍北上。

如果時間回到2018年,逐漸增加的鶴崗化房子,伴隨的必然是抄底的蠢蠢欲動。但現在到了2024年,房價的腰斬換來的更多是繼續觀望。新政策的助推正在發力,但尚未出現明確的結果。

一線城市裡,出現「鶴崗化」的房子一般都有一些共同點,郊區房、樓齡舊、小戶型、無優質學校;而在其他城市,共同點卻很相似——經濟動力不足。哪怕給出再白菜價的房子,也吸引不來本該屬於一二線城市的人才。

城市出現鶴崗化房子並不可怕,這是樓市發展的長線結果,總有房子被淘汰掉。但是一座城市在5年、10年,應該如何容納年輕人發展的產業和就業,可能是我們更需要思考的問題。

責任編輯: 楚天  來源:五環外OUTSIDE 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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