濟南也是如此。
在10月份一線城市成交量嗨翻天的時候，我就說過，過去三年的救市，作用時間越來越短，現在也就能維持一兩個月。這一次，大概率也不會例外。
從目前的走勢來看，八成又說中了。當然，後續可能還有成交量的震盪，但政策效應不斷減弱的趨勢，不會改變。
第二，降低房地產下行對經濟的負累。
廣州統計局公布的前三季度經濟數據顯示：
2024年前三季度，廣州市地區生產總值為22149.95億元，按不變價格計算，同比增長2.0%。
增量與增速均位居GDP十強倒數第一，而且增速在26個萬億城市中，也是倒數第一。
廣州經濟失速背後，有工業下降尤其是汽車工業下降、房地產低迷兩個因素。
工業下降方面：前三季度，全市規上工業增加值同比下降2.2%。其中汽車製造業增加值同比下降17.4%。
房地產低迷方面：房地產開發投資同比下降10%；商品房銷售面積同比下降10%。
正因為受汽車工業拖累，又疊加目前的房地產行情，所以廣州在托底房地產的表現上，屬於一線城市中最激進的一個，目前廣州是一線城市中唯一一個全面解除限購的城市。
這兩年，廣州房地產市場經歷著房價、商品房與二手房成交量、賣地收入三殺。
尤其是賣地收入，跳水速度，肉眼可見。
2021年成交了78宗宅地，成交金額1779億元。2022年成交47宗，收入1221億元。2023年成交43宗，賣地收入1183億元。
可供對比的2023上半年，廣州宅地成交了16宗，攬金431.2億元。2024上半年，僅成交4宗地，賣地收入64.77億元。
果然，沒有對比就沒有傷害。
下半年，廣州加快了推地節奏，但降幅已經明顯。
2024年前三季度，廣州市共成交涉宅地15宗，總出讓金345.2億元，同比去年的825.9億元，下降58.2%，創2017年以來新低。
廣州的財政對賣地收入非常依賴。賣地收入跳水，其財政壓力可想而知。
而要改變局面，就必須加快商品房去庫存速度，降低去化周期。這是將「房票超市」推廣至全市的根本邏輯。
03
房票能產生多大作用
房票安置，能產生多大作用？
答案是效果不大。
2024年以來已經有40多個城市推出了房票安置，2023年有更多城市推出。
但結果呢？商品房成交量依舊在下滑。
國家統計局披露的數據顯示，全國商品房銷售面積從2021年17.94億平方米跌至2023年的11.17億平方米，商品房銷售額從2021年的18.19萬億元跌至2023年的11.66萬億元。
今年前三季度，跌幅在加快。
1-9月份，新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，其中住宅銷售面積下降19.2%。新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，其中住宅銷售額下降24.0%。
今年前三季度，全國商品房銷售面積破8，銷售額破7。也即商品房銷售面積跌破8億平方米，銷售額跌破7萬億元。
以此估算，今年全年全國商品房銷售，將跌至「雙9」。
效果不大的原因，在於：
一方面，利益難以互讓，難以達成一致。另一方面，市場下行，
以廣州來說。
今年年初黃埔區推行的房票安置法，房源僅限於黃埔區。由於政策只是鼓勵，並沒有強制你選擇房票，所以最終導致選擇房票的人，少之又少。
根據公眾號「廣州PLUS」披露：
此前荔灣區首個使用房票的石圍塘舊改項目，據悉選擇房票的被徵收人只有個位數；黃埔首個使用房票的知識城五村七片項目，選擇房票的村民也只有十幾人。而且，房票發放至今，真的用出去的房票，比例也不高。天河那張「跨區通用」房票的持有人，也只是說「意向使用」。
像此前知識城發出的房票，面值是按8000元/㎡，疊加2%的政策性獎勵。而周邊可選的房源，即便是剛改項目，單價也在2萬/㎡上下。也就是200多㎡的房子兌換成的房票，只能換一套80多㎡的小戶型。
在黃埔區南崗南片區，若村民選擇「房票安置」方案，基礎補償金額僅為1.32萬元/平方米，政策性獎勵為600元/平方米，房票補償總額相當於1.38萬元/平方米。萬科黃埔新城小區在同一地段，目前新房的銷售均價約為3.5萬元/平方米。村民此前居住的房屋面積若為250平方米，如今僅能在同地段置換一套面積大約為100平方米的商品房。
換作是你，你願意嗎？
除了個體不願意外，房企也不太樂意。
財新網在昨天發布的一篇文章中指出：
願意對接房票安置政策的首批房源數量不多，背後是房企的現實考量。此前，一名房企人士告訴財新，在房票安置政策下，開發商收到房票後需要再與政府分期結算。按照政府設想，這些房票需要等到被徵收的地塊全部平整並順利出讓、且政府拿到土地出讓金之後才能全部兌付。這與銷售存在較長的時間差，而房企希望能夠更快地獲得現金流。
兩頭難，難搞。
還有一個因素，就是房價在跌，民眾觀望意願更強。現在手持現金才是王道，手拿房票，把房子一換，等著下跌嗎？
最後說說昨天的降契稅。11月13日晚上，財政部下發了通知：
整體上，可以降低交易環節中幾萬塊錢成本，如果是豪宅，疊加取消豪宅線之後增值稅下調，可以節省幾十萬成本。
降稅之下，可以激發一部分交易，但無法改變整體向下的趨勢。
