彭博的長篇報導指出，隨著中共當局被迫首次出手救援內地房地產開發商，以及香港標誌性開發商新世界集團的債券陷入困境，中國的房地產危機也在加劇。
中國領導層終於讓步。
在過去四年裡，中國政府一直對房地產開發商，如中國恆大集團，陷入債務違約的情況保持旁觀態度。
然而，2024年1月底，面對中國萬科，這個國內最後幾家仍然存活的房地產巨頭之一的危機，政府最終出手干預，至少暫時決定不讓倒下。
隨著萬科債券價格暴跌，公司警告稱將迎來自創立以來首次年度虧損，高達62億美元，深圳市政府官員迅速介入，接管公司營運並提供資金支持。
這一前所未有的干預舉措，在市場上引發了鬆了一口氣的反應，但同時也突顯了一個沉重的現實：拖累中國經濟的房地產危機正在加劇。這場危機已導致全球最大的不良債務規模，接近1600億美元。
如今，問題跡象隨處可見。儘管習近平政府已多次推出刺激政策，但房地產市場短暫的回暖勢頭已經消失。
據知情人士透露，中國的銀行幾乎停止向上海等一線城市以外的房地產項目提供貸款。而國際債權人的耐心也在消耗：越來越多的債務重組協議破裂，至少有十幾家開發商面臨清算申請，其中包括曾經輝煌的碧桂園。
房地產市場的困境也蔓延至香港，隨著中國購房者和遊客的減少，香港市場承受著更大壓力。由香港富豪家族控制的新世界發展公司正急於出售資產，並抵押標誌性物業，以應對不斷擴大的虧損。
這一切意味著，中國經濟的風險正在上升，而消費低迷以及川普的關稅政策已讓經濟增長承壓。
如果北京不能採取更有力的措施恢復購房者信心，並穩定這個15萬億美元的房地產市場，持續惡化的危機不僅會削弱習近平在與川普貿易談判中的籌碼，還可能進一步嚇退外國投資者。
「政府的監管救助有時過于謹慎，就像在刀傷後才給創口貼，」對沖基金公司Forest Capital Hong KongLtd.的聯合創始人HuanLi表示，公司管理著2億美元的資產。「政府總是等到最糟糕的時刻才出手，但等到那一刻，可能已經太晚了。對萬科的支持是積極的，但我們需要看到更多類似的舉措。」
危機的起點，可以追溯到習近平推動中國向以科技為主導的經濟增長模式轉型，並削弱房地產行業的影響力。為此，北京打擊開發商過高的槓桿率，並試圖遏制房地產泡沫。
然而，這場市場崩盤最終導致了高達18萬億美元的家庭財富蒸發。根據經濟學家的數據，房價已從2021年的峰值下跌了約30%。房地產行業對中國經濟的貢獻率也從約24%下降到19%。
2021年，中國恆大違約暴露了這場危機的嚴重程度。次年，由於開發商資金短缺，無法完成在建項目，全國各地的購房者爆發抗議。
面對這場危機，北京的解決方案是優先保障購房者能拿到房子，而不是直接救助房企。政府要求地方政府和國有企業收購未售出的房產，並提供有限資金用於完成未完工的項目。
隨後，北京通過降低房貸利率和放鬆購房限制來刺激需求。目標是控制房地產市場的放緩，而非重新推高房價。
作為這一策略的典型代表，萬科是中國按銷售額排名第五的開發商，在國內一些最富裕的城市建造了大量面向中產階級的公寓。根據花旗集團對中國百強房企銷售數據的研究，去年，國有企業貢獻了全國房地產銷售額的70%，遠高於房地產市場低迷前的32%。
然而，過去幾個月，投資者開始擔心萬科的債務償付能力。公司2025年將有49億美元的債券到期或面臨回購選項。
其他開發商的高管表示，萬科一旦違約，市場信心可能會受到嚴重打擊，尤其是對保利發展控股集團和中國海外發展等國有控股企業的信任。
知情銀行人士透露，考慮到房地產市場需求和房價可能進一步下降，銀行可能會收緊新增貸款。中國銀河證券香港公司的中國房地產研究主管RaymondCheng估計，在最壞情況下，今年新房銷售量可能會下降10%。
「如果萬科倒下，人們就會開始質疑北京在去年9月提出的穩定和恢復房地產市場的政策方向。」上海銀葉投資公司固定收益副總監徐立強表示，「市場可能會問，下一個是誰？」
有關萬科救助的細節正逐步浮出水面。作為萬科最大股東的深圳地鐵集團已派出官員出任董事長，這是政府首次直接控制萬科。官方媒體報導稱，深圳市政府將「積極支持」萬科的營運。2月10日，萬科宣布，深圳地鐵將向公司提供最高達28億元人民幣（3.83億美元）的貸款。
這一輪援助措施是在去年9月一系列行業刺激政策和公告之後推出的。當月，中共決策機構召開會議，承諾確保房地產市場「停止下滑」，這是迄今為止最明確的穩定行業承諾。
中國人民銀行隨後多次降息，使得去年第四季度首套房貸款利率降至歷史最低的3.1%。同時，購房首付款要求也有所下調。
北京的財政實力毋庸置疑，政府仍有空間擴大財政赤字。然而，問題在於住房需求的回升速度遠低於預期。中國消費者更傾向於儲蓄，這使得經濟正步入自上世紀60年代以來持續時間最長的通縮周期。
去年9月政策刺激後，全國範圍內短暫出現的銷售回暖已消退。根據中國房地產信息集團的初步數據，1月份的房屋銷售同比下降3.2%，而前一個月基本持平。
儘管萬科第四季度的銷售額較前三個月增長20%，但彭博情報估算，這一增長仍不足以幫助萬科實現1000億元人民幣的債務削減目標。
「政府採取的措施在起步階段是令人鼓舞的，但這些措施力度不夠，推進速度也不夠快。」耶魯大學研究員朱寧表示，這本書探討了中國的銀行、金融和房地產行業危機。「我真正擔心的是房地產市場的預期已經變得悲觀。」
北京一家公募基金的初級分析師LucyWang表示，隨著房地產市場持續低迷，她的家人去年賣掉了他們的公寓。雖然他們正在考慮再買一套房，以確保孩子入學的學區房資格，但當前經濟的不確定性讓他們猶豫不決。
「我們正處於一個經濟調整周期，不同行業都在經歷變革，工資水平也在下降。」Lucy說，「我們可能需要再三考慮，因為再去承擔這麼大的槓桿風險已經變得很難。」
低迷的住房需求正在阻礙原本看似復甦的違約房企走出困境。2023年成功完成債務重組、曾被債權人視為「典範」的融創中國近期表示，由於市場狀況比預期更差，公司「無法排除」進行第二次海外債務重組的可能性，並計劃堅決反對新的清盤申請。
類似情況還在持續。另一家已違約房企華夏幸福在1月被曝正在考慮放棄已獲債權人批准的債務重組方案，轉而尋求法院主導的解決方案，這在中國房地產開發商中十分罕見。
與此同時，香港法院的清盤申請再次激增，近期的目標包括曾是國內最大房企之一的世茂集團。
市場的擔憂情緒也在資本市場上得到反映。一個衡量中國主要房地產股的關鍵指數今年迄今已下跌約9%。許多開發商的美元債券跌入更嚴重的「深度困境」級別。
摩根大通的分析師預測，房地產行業將在2025年成為亞洲最大的違約來源。
房地產開發商正陷入兩難困境。銷售疲軟讓銀行不願放貸，而這又進一步阻礙了開發商完成項目建設並出售房屋。
為了阻止這種惡性循環，北京去年承諾提供資金支持，並篩選出一批未公開數量的房地產項目列入所謂的「白名單」計劃，以提供優先支持。
截至1月22日，符合這一支持計劃的貸款已達到5.6萬億元人民幣，部分資金已開始投入。然而，銀行業內人士透露，除上海和杭州等核心城市外，其他地區的項目貸款基本被暫停。
知情高管表示，即使進入「白名單」，也無法保證一定能獲得貸款，銀行仍會嚴格審查項目的可行性，並權衡自身風險。
一位白名單上大型開發商的高管表示，在該公司提交的貸款申請中，獲批比例不到10%。儘管政府提供了一定支持，官方數據顯示，2023年房企從銀行獲得的資金仍比前一年減少6.1%，已連續四年下降。
「二三線城市的房子賣得不好，」上海君牛私募基金管理有限公司的基金經理YangJunxuan表示。「我們擔心開發商的流動性最終可能會斷裂。」
中國經濟疲軟的影響也正在波及香港。新世界發展曾大舉借貸投資大型零售和商業項目，如11 Skies和維港匯（VictoriaDockside），希望利用來自中國的遊客和企業消費。此外，公司還在內地購入土地。
但隨著零售消費大幅下滑，加上中國企業加快出售香港的辦公樓，香港的商業地產市場受到了嚴重衝擊。自2018年高點以來，商業大樓、購物中心等物業的平均價格已下跌超過40%。
「當前中國經濟增長放緩已成必然，尤其是在多重不利因素交織的情況下，房地產市場的惡化將加速這一趨勢。」法國外貿銀行的高級經濟學家吳卓殷表示。
更大擔憂是，中國房地產危機可能會繼續惡化，從而影響北京推動國內消費復甦的目標。這將使中國的增長計劃面臨更大風險，尤其是在美國關稅可能進一步打擊出口的背景下。
據彭博社調查的經濟學家預測，中國今年的實際經濟增長中位數預期為4.5%。
經濟學家和投資者一直在呼籲出台更全面的支持方案。中國立法機構將在3月舉行年度會議，屆時政府通常會公布年度經濟增長目標和財政赤字水平等關鍵政策。
T. Rowe Price Group的亞洲信用投資組合經理SheldonChan表示：「僅靠放鬆房地產政策，可能難以真正提振行業。相比之下，一個廣泛協調的刺激政策組合，才是提振市場信心和消費最有效的方式。」
