剛才在微信上看到一則消息，說上海開放外資購房，上海房價將要上漲了。看評論區，還真有人信。
請問，外資紛紛撤離，中國最洋化的城市上海街頭，洋人已經難得一見，哪裡還會有外資購房？
推出這無用的花招，只能說明，刺激房價的手段已經用盡了。房價還是刺激不起來。
我敢斷言，房價不僅刺激不起來，至少還要跌掉三成，甚至五成。也就是說，以上海目前平均房價為6萬一平，還要跌到4萬甚至3萬以下。
為什麼這麼說？
只要做一個簡單的計算，就明白。
以一套房總價600萬計算，頭款加裝修，手裡要有200萬。貸款420萬，30年貸款，每月連本帶利還款2萬多。以三口之家計算，每個月月收入至少3萬以上才供得起。上海40歲以下月收入3萬以上又無房的家庭，連外地人在內，只有不到20萬戶，其中50%無結婚意願。
這就是上海一年來，"老破小"二手房成交活躍的原因，適合了中等收入新婚無子女以及單身家庭的需要。
但是，即便"老破小"，每平方均價也在4萬，以60平方一套計算，也要240萬，扣除72萬頭款，月供也要8、9千。
目前上海新房待售10萬套以上，二手房掛牌22萬套，在建住宅55萬套。
房屋現有供應量是上海現有購買潛力的3倍，如果把在建住宅也計算進去的話，房屋供應量將是上海潛在購買力的七八倍。
你說上海房價還可能上漲嗎？
也許你會說，上海房產向全國開放，會有許多外地人購買。曾經確實有過外地人湧入上海購房，使得上海房價以及所有一線城市房價不斷上漲，逼得政府採取限購政策。
如今限購政策取消了，房價依然刺激不起來。為什麼？首先是價格沒有跌透，作為投資前景暗淡。炒房客不僅不會入場，能脫手存貨已經上上大吉。其次，外地到上海購房主要是兩類人：官員和商人。如今反腐倡廉，房屋信息全國聯網，官員不敢買了。商人在經濟大環境不好的情況下，自身難保的比例非常高。這兩大購買一線城市的人群消失，你即便推出買房送戶口的政策，也刺激不起房價。
衡量真實房價以及趨勢的是法拍房。
由於法拍房激增，政府採取蓋牌，不再公布。
根據2024年上海法拍房數量，推算上海今年法拍房至少3千套。
觀察法拍房的價格趨勢，就能精準預測上海房價是漲還是跌。
（吳洪森寫於2025年6月25日上海莘莊）
