「我是剛需，我要結婚，必須買房！我是剛需，孩子要讀書，怎能不買房？」……有沒有發現，近年這種「剛需」發言越來越少。
當年把那些講「房價會跌」的磚家，罵幾條街的人也越來越少。當然，要說房價漲，還是會被罵「磚家」。
在房價下跌的這幾年，買房的不敢買、賣房的不敢賣；怕房價再跌、也怕房價大漲，有些人的心態越來越慌亂和焦灼。
2025年的住房擁有率已經明顯下滑。
而這背後，「分子」新增自有住房(產權算自己的商品房)的家庭在減少，因為敢買房的人越來越少了；「分母」城鎮住宅總面積不斷增加，因為房子越建越多，截至2025年末我國商品房待售面積已增至76632萬平方米。
成都外企職員周旭告訴鳳凰網房產，她前年初200多萬買的一環內恆大某小區的房子，今年同戶型掛牌價已經跌到170萬以下了，等於虧掉了她一年的工資。這使得她妹妹即使結婚想買房，也一直猶豫不決，怕買了就跌，每月背的房貸還比租金高。
這種猶豫當然很常見，反映在數據里更直觀：
2025年二季度央行城鎮儲戶問卷調查顯示，傾向於「更多儲蓄」的人占比高達63.8%，創歷史新高；而願意買房的人，處於歷史低水位。
要知道2008-2015年居民購房意願比例在15.2%左右，現在比例還在降低。2025年多個機構調查顯示，一線城市購房意願甚至低於15%，三四線城市更是不足12%。
投資購房比08年還低
不敢賣了？
如果說買房人的猶豫是「怕虧」，賣房人的糾結就是「怕賣虧」。
深圳業主陳姐手裡那套308㎡的灣璽豪宅，2025年4月掛牌時6200萬，8月已經降到1900萬，短短102天降價超4300萬，降價幅度都能在二三線城市買兩套大平層了。可即便如此，這套房子的帶看次數只有14次，最後成交時買家還在反覆壓價。讓人不得不感嘆一聲「真不敢賣房！」
這種「不敢賣」，藏在另一組數據里：
國盛證券指出，近年來房地產逐漸調整，居民購房意願明顯下降，2024-2040年新房投資需求已經為0、甚至為負。也即前期出於投資性需求購房的多套房家庭，在下行期出售多餘房產。
要知道根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心(CHFS)報告，2008-2018年Q1，我國投資性需求占比由19.6%升至50.3%。這意味著，當前的住房投資需求，已經遠遠低於2008年。
簡單講，2008年即使世界金融危機在前、「大刀闊斧」的限制性政策在後，也還有人想著「抄底買房賺錢」。但2025年，更多人在忙著「賣掉多餘房子止損」。
「追漲殺跌」
不敢買也不敢賣
當前，賣家怕賣太虧，買家怕買了繼續跌，供需兩端陷入「誰都不敢動」的僵局。
其實，無論是買房人的猶豫，還是賣房人的糾結，本質上都是同一種心理：追漲殺跌。就像炒股時「買漲不買跌」，樓市里這種心態更明顯。
2018年樓市火熱時，有人砸鍋賣鐵湊首付，有人刷爆信用卡加槓桿，甚至有人信奉「用盡所有渠道借錢買房」的心法，因為大多數人都相信「買到就是賺到」。可當前風向變了，更多人相信「房子晚買一年就省幾萬，比一年存款還多」。
這種心態背後，有對房價上漲的悲觀預判，有對投資回報的焦慮。某種意義上，現在能吸引買房人的，與其說是樓市的預期，不如說是房子本身——想買一套房來改善居住條件。
所以打破「不敢買也不敢賣」的僵局，除了靠市場真正回升，就是「好房子」的真正到來。
因而對於賣方而言，如果未來樓市不會再有普漲的機會，那麼只有品質過硬，才能留住價值、才能吸引買方。
但對於普通購房者而言，別把樓市當股市，居住才是核心。
因為把樓市當成股市，本身就是個誤區——2008年買房的人看似「抄底成功」，本質是因為當時城鎮化還在加速，當前住房已從「短缺」轉向「結構性過剩」，再抱著「靠房子發財」的想法，難免會失望。
樓市的漲跌就像天氣，有晴有雨，但日子是自己的。與其跟著市場慌，不如跟著需求走——畢竟，房子是用來住的，不是用來「焦慮」的。
